VvE-bijdrage doorberekenen aan huurder: wat is toegestaan en wat niet?

Het doorberekenen van de VvE-bijdrage aan huurders is een complex juridisch en praktisch vraagstuk dat veel verhuurders tegenkomt. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische regels, praktische richtlijnen en mogelijke valkuilen die bij het doorberekenen van VvE-kosten aan huurders relevant zijn. Op basis van recente rechtspraak, adviezen van juridische en administratieve instanties en praktische voorbeelden wordt duidelijk gemaakt wat verhuurders mogen doen, wat zij moeten vermijden en hoe zij transparantie en juridische veiligheid kunnen waarborgen.

Inleiding

Een verhuurder die onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren (VvE) betaalt maandelijks een periodieke bijdrage aan deze vereniging. Deze bijdrage dient onder andere voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, administratiekosten, verzekeringen en reservefondsen. Vaak stelt de verhuurder zich de vraag of deze VvE-bijdrage in geheel of gedeeltelijk aan de huurder kan worden doorberekenen als servicekosten. Het antwoord op deze vraag is niet simpel en hangt af van meerdere factoren, zoals de aard van de kosten en de juridische toelating van de doorbelasting.

De juridische regels zijn niet eenduidig, maar recente rechtspraak en richtlijnen van juridische instanties bieden verduidelijking. In het volgende gedeelte wordt uitgebreid ingegaan op wat verhuurders mogen doorberekenen, wat niet is toegestaan, en hoe zij dit juridisch verantwoord kunnen afwikkelen.

Wat mag verhuurder aan huurder doorberekenen?

Algemene regel: alleen servicekosten die rechtstreeks gerelateerd zijn aan de huurwoning

De algemene regel is dat verhuurders alleen die delen van de VvE-bijdrage kunnen doorberekenen aan de huurder die rechtstreeks gerelateerd zijn aan het gebruik van de woning. Dit betekent dat niet alle VvE-kosten automatisch aan de huurder door te belasten zijn. De rechter stelt dat het alleen gaat om kosten die verband houden met de bewoning van de woning.

Een voorbeeld hiervan is de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes of de verlichting van gemeenschappelijke zones. Ook de kosten van glasverzekeringen, die specifiek voor de huurwoning van toepassing zijn, kunnen in bepaalde gevallen doorbelast worden.

In een uitspraak van de Rechtbank Overijssel (19 maart 2024) werd geconcludeerd dat het wel toegestaan is om een deel van de VvE-bijdrage aan de huurder door te belasten, zolang de verhuurder een duidelijk overzicht verschaft van welke kosten precies gerelateerd zijn aan het gebruik van de woning. Dit overzicht is verplicht onder de huurovereenkomst.

Specifieke toegestane kosten

De volgende kosten zijn toegestaan om door te belasten aan de huurder, mits ze direct gerelateerd zijn aan de huurwoning:

Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimtes (bijvoorbeeld door een huismeester);
Elektriciteitsverbruik van gemeenschappelijke ruimtes;
Kosten van glasverzekeringen, indien deze niet bereikbaar zijn voor de huurder (zoals ruiten boven de woning);
Kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke infrastructuur die direct gerelateerd zijn aan de huurwoning, zoals de lift of gemeenschappelijke trap.

Deze kosten kunnen opgenomen worden in de servicekosten en doorberekenen aan de huurder, mits ze duidelijk worden gespecificeerd en onderbouwd. De verhuurder moet dit jaarlijks in een eindafrekening tonen.

Wat mag verhuurder niet doorberekenen?

Algemene uitsluiting: kosten die geen direct verband hebben met de huurwoning

Verhuurders mogen niet doorberekenen aan de huurder de kosten die geen direct verband hebben met de bewoning van de woning. Dit betreft onder andere:

Onderhoud van het gehele gebouwencomplex, zoals de fundamenten of de gevel;
Aanleg of onderhoud van gemeenschappelijke groenvoorzieningen, parkeerplaatsen of straatstenen;
De eigenaarslasten, zoals deel van de onroerende zaakbelasting (OZB);
Kosten voor rioolrechten of andere gemeentelijke contributies;
Premies voor collectieve verzekeringen (zoals opstalverzekering of diefverzekering), tenzij deze expliciet gericht zijn op individuele huurwoningen.

Deze kosten maken onderdeel uit van de kale huurprijs of zijn verantwoordelijkheid van de verhuurder zelf. Het doorberekenen aan de huurder is niet toegestaan, omdat het zou betekenen dat de huurder dubbel betaalt: eenmaal via de kale huurprijs en eenmaal via de doorbelasting.

Risico op onredelijk voordeel

Een verhuurder die probeert om niet toegestane kosten door te belasten, loopt het risico dat de huurder dit uiteindelijk kan aangeven aan de rechter. In dat geval kan er sprake zijn van onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW), wat betekent dat de verhuurder verplicht kan worden om het onrechtvaardig verkregen bedrag terug te betalen.

Een recente zaak illustreert dit goed: een huurder betaalde gedurende twee jaar een all-in huurprijs van €1.500 per maand, inclusief €200 voor de VvE-bijdrage. Na beëindiging van de huurovereenkomst vroeg de huurder terugbetaling van €5.500 aan VvE-bijdrage, omdat hij meende dat deze kosten niet moesten doorberekend worden. Hoewel de verhuurder het niet eens was, zou de rechter moeten toetsen of er sprake was van onredelijk voordeel.

Hoe verhuurder VvE-bijdrage correct doorberekenen?

1. Duidelijke specificatie van de servicekosten

Een verhuurder die VvE-kosten wil doorberekenen aan de huurder, moet dit zorgvuldig en transparant doen. Dit betekent dat:

De verhuurder moet een specifieke lijst opstellen van de kostenposten die in aanmerking komen voor doorbelasting;
Deze lijst moet duidelijk aangeven welke kosten gerelateerd zijn aan de huurwoning en welke niet;
Het is verstandig om dit vooraf in de huurovereenkomst te vermelden, zodat er geen verwarring ontstaat.

Advies is om vooraf overeenstemming te bereiken met de huurder over welke kosten doorbelast kunnen worden. Dit voorkomt juridische geschillen.

2. Jaarlijks eindafrekening verstrekken

De verhuurder heeft een jaarlijkse plicht om een eindafrekening te verstrekken aan de huurder. Deze afrekening moet duidelijk tonen:

Welke servicekosten zijn doorberekenen;
Hoeveel is er precies gemaakt;
Wat de totale doorbelasting is.

Deze afrekening moet vooraf worden gemaakt en niet pas na het einde van de huurovereenkomst, omdat dit juridisch gezien gevoelig kan zijn.

3. Voorzichtigheid bij voorschotten

Het is belangrijk om voorzichtig te zijn bij het opstellen van voorschotten op servicekosten. Dit betreft vooral het bedrag dat de huurder vooraf moet betalen voor servicekosten die nog niet zijn gemaakt. Het is verstandig om dit bedrag aan de veilige kant te stellen, zodat er geen sprake is van overbelasting of onredelijk voordeel.

4. Afschrijvingen en meubilering

Bij huurovereenkomsten waarin de verhuurder verantwoordelijk is voor meubilering of stoffering, is het ook belangrijk om de afschrijvingen hierop mee te nemen in de servicekosten. Dit betekent dat de verhuurder regelmatig (bijvoorbeeld eens in de vijf jaar) de kosten moet herzien, zodat deze in lijn zijn met de huidige restwaarde van de meubels.

Praktische richtlijnen en tips

Overeenkomst met huurder

Een duidelijke huurovereenkomst is essentieel. Deze overeenkomst dient te bepalen:

Welke servicekosten doorberekenen;
Wat de hoogte van het voorschot is;
Hoe de eindafrekening afgehandeld wordt.

Het is verstandig om deze overeenkomst in detail te formuleren en eventueel juridisch te laten beoordelen.

Voorbeelden van goede praktijk

Transparante specificatie: Bijvoorbeeld: “€200 per maand voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes en €50 per maand voor elektriciteitsverbruik van gemeenschappelijke verlichting”.
Jaarlijks afrekening: De verhuurder stelt vooraf in juni een duidelijke overzichtsbrief op en stuurt deze per e-mail of post.
Transactiehistorie: De verhuurder houdt een overzicht van alle servicekosten en kan dit voorleggen aan de huurder indien gewenst.

Advies bij twijfel

Indien er twijfel is over of een kostenpost wel of niet doorbelast mag worden, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Dit voorkomt dat er later geschillen ontstaan. Ook is het verstandig om een adviesorganisatie of huurcommissie te raadplegen.

Conclusie

Het doorberekenen van de VvE-bijdrage aan huurders is in bepaalde gevallen toegestaan, mits de kosten rechtstreeks gerelateerd zijn aan het gebruik van de woning. Niet alle VvE-kosten kunnen doorberekenen, zoals kosten voor onderhoud van het gehele gebouw of voor collectieve verzekeringen. Verhuurders moeten zorgvuldig en transparant omgaan met het doorberekenen van servicekosten en jaarlijks een duidelijke eindafrekening verstrekken.

Het is verstandig om vooraf overeenstemming te bereiken met de huurder over welke kosten doorbelast kunnen worden en hoe deze worden bepaald. Dit voorkomt juridische geschillen en verhoogt de juridische veiligheid. Bovendien is het belangrijk om voorzichtig te zijn met voorschotten en deze aan de veilige kant te stellen.

Tegenwoordig is het belang van juridische en administratieve correctheid in de huurrelatie groter dan ooit. Door transparantie en overleg te waarborgen, kan de huurrelatie stabiel en duurzaam worden.