Inleiding
Het aandeel van een eigenaar in een reservefonds van een Vereniging van Eigenaren (VVE) is juridisch en fiscaal een complex onderwerp. Deze reservefonds zijn van essentieel belang voor de duurzaamheid en het functioneren van een woningbouwmaatschappij of een collectieve woningcorporatie, doch het heeft ook directe betrekking op de fiscale verantwoordelijkheden van individuele eigenaren. De vraag of en hoe het aandeel in zo’n reservefonds moet worden meegenomen in de inkomstenbelastingaangifte, en of een dergelijk aandeel onder de vermogensrendementheffing (box 3) valt, is niet triviaal.
Recente juridische ontwikkelingen, zoals het Cassatiehof-arrest van 6 juni 2024 in zaaknummer 23/00654, hebben dit onderwerp opnieuw in het licht gezet. In dit arrest wordt beoordeeld of het toepassen van een forfaitair rendement op het aandeel in een VVE-reservefonds in strijd is met fundamentele rechten zoals verankerd in artikel 14 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) en artikel 1 van het Eerste Verdrag (EP). Deze kwestie is niet alleen van belang voor particuliere woningeigenaren, maar ook voor VVE-beheerders, belastingadviseurs en woningcorporaties.
In dit artikel bespreken we de juridische kaders, de fiscale praktijk en de conclusies uit het recente arrest van het Cassatiehof. We geven een overzicht van wat wettelijk is verankerd, hoe het in de praktijk wordt toegepast, en wat de gevolgen zijn voor het aandeel van de individuele woningeigenaar in een VVE-reservefonds.
Het juridisch kader van het aandeel in een VVE-reservefonds
1. Wat is een VVE-reservefonds?
Een VVE-reservefonds is een geldbedrag dat op een aparte rekening wordt gehouden door een Vereniging van Eigenaren. Dit fonds dient als buffer voor onvoorziene uitgaven en is geregeld bepaald door artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De VVE is verplicht om een reservefonds aan te houden, waarbij de hoogte van het fonds afhankelijk is van de omvang van de vereniging en de verwachte kosten.
Het aandeel van de individuele woningeigenaar in dit reservefonds is opgebouwd uit een deel van de jaarlijkse contributie die wordt besteed aan de aanleg van het fonds. Dit aandeel is formeel geen vermogen in de hand van de eigenaar, maar is een recht op een aandeel in het totale fonds. In praktijk betekent dit dat de eigenaar een claim heeft op het reservefonds in verhouding tot zijn of haar participatie in de VVE.
2. Fiscaal kader: Belastingdienst en box 3
De Belastingdienst beschouwt het aandeel in het VVE-reservefonds als onderdeel van het vermogen van de individuele eigenaar en telt dit dus mee in box 3 voor de vermogensrendementheffing. Dit is op basis van het Beleidsbesluit Rechtsherstel Box 3 (Herstelwet) uit 2018. Dit beleidsbesluit stelt dat het rendement op het aandeel in een VVE-reservefonds gelijkgesteld wordt aan het rendement op ‘overige bezittingen’, wat in 2024 gelijk staat aan 5,38%.
Volgens de Belastingdienst is dit aandeel in het reservefonds een vorm van vermogen, omdat de eigenaar een recht heeft op een deel van dat fonds. De Belastingdienst benadrukt hierbij dat de woningeigenaar geen directe controle heeft over het geld in het fonds, maar dat het aandeel toch als een vermogensrecht moet worden geïnterpreteerd.
3. Juridische kwesties: EVRM, EP en fundamentele rechten
Een cruciale juridische vraag die in het arrest van 6 juni 2024 aan de orde is, is of het toepassen van een forfaitair rendement op het aandeel in het VVE-reservefonds in strijd is met fundamentele rechten zoals verankerd in het EVRM en EP.
De belanghebbende in deze zaak stelde dat het toepassen van het forfaitaire rendement (5,38%) op het aandeel in de reservefonds in feite hoger is dan het werkelijk behaalde rendement. Hierdoor zou er sprake zijn van een onrechtvaardige belastingaanslag. Zij betoogde dat dit in strijd is met artikel 14 EVRM in combinatie met artikel 1 EP, omdat de wetgever geen rekening houdt met de werkelijke situatie van de individuele woningeigenaar.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en het Gerecht van Beroep (Gelderland) hadden eerder al bepaald dat de Herstelwet niet voldoende rechtsherstel biedt voor een dergelijke situatie, maar het Cassatiehof moest uitspraak doen over of de toepassing van het forfaitaire rendement fundamentele rechten schendt.
Het arrest van het Cassatiehof: 6 juni 2024
1. Juridische context van de zaak
In de betreffende zaak was sprake van een woningeigenaar die in 2018 een aanslag onderging op basis van het rendement op haar aandeel in de VVE-reservefonds. De totale waarde van haar aandeel was € 10.807, wat werd meegenomen in de rendementsgrondslag voor box 3. De Belastingdienst berekende het rendement op basis van 5,38%, wat leidde tot een aanslag van € 8.068 per persoon.
De belanghebbende stelde bezwaar tegen deze aanslag en betoogde dat het forfaitaire rendement hoger lag dan het werkelijk behaalde rendement, wat zou leiden tot een onrechtvaardige belastingaanslag. Zij wees er op dat het aandeel in de reservefonds niet gelijkgesteld kan worden aan ‘overige bezittingen’, omdat het niet om een vermogen in de klassieke zin ging.
2. Uitspraak van het Cassatiehof
Het Cassatiehof beoordeelde de zaak in het licht van het EVRM en EP en concludeerde dat de toepassing van het forfaitaire rendement op het aandeel in de VVE-reservefonds inderdaad in strijd kan zijn met fundamentele rechten. Het Hof benadrukte dat het toepassen van een rendement dat niet past bij de werkelijkheid van de individuele situatie, leidt tot onrechtvaardige belastingaanslagen.
In het arrest werd geconcludeerd dat de Herstelwet in deze context geen voldoende rechtsherstel biedt en dat het rendement dat wordt gebruikt voor het aandeel in het reservefonds, dicht genoeg moet liggen bij het werkelijke rendement dat is behaald. Het Hof benadrukte ook dat het niet de bedoeling is dat per vermogenstitel wordt beoordeeld of het wettelijke rendement is gehaald, maar dat het feitelijke rendement op het totale vermogen een betere basis vormt voor de belastingaanslag.
3. Gevolgen van het arrest
Het arrest van 6 juni 2024 heeft belangrijke gevolgen voor de belastingpraktijk in Nederland. Het betekent dat de Belastingdienst en fiscaal adviseurs zich meer moeten richten op het werkelijke rendement op vermogensbestanddelen, in plaats van uitsluitend op het forfaitaire rendement.
In de praktijk betekent dit dat woningeigenaren met een aandeel in een VVE-reservefonds zich moeten afvragen of het toepassen van het forfaitaire rendement in hun specifieke situatie aantoonbaar hoger ligt dan het werkelijke rendement. In dat geval kan er sprake zijn van een onrechtvaardige belastingaanslag die aangevochten kan worden op grond van fundamentele rechten.
Praktijkvoorbeeld: Berekening van het aandeel in een VVE-reservefonds
Om het aandeel in een VVE-reservefonds goed te begrijpen, is het handig om een voorbeeld te nemen. Stel dat een woningeigenaar in 2024 een aandeel in het reservefonds heeft van € 10.000. Volgens de Herstelwet is het rendement op dit aandeel in box 3 gelijkgesteld aan 5,38%, wat een belastingaanslag van € 538 zou opleveren.
Als het werkelijke rendement op dit aandeel echter lager is (bijvoorbeeld 3,5%), dan is de aanslag hoger dan het werkelijk behaalde rendement. In dergelijke gevallen kan een woningeigenaar bezwaar maken tegen de aanslag, aangevoerd op grond van het arrest van 6 juni 2024.
Een overzicht van de berekening:
| Vermogenscategorie | Aandeel (€) | Forfaitair rendement (%) | Belastingaanslag (€) |
|---|---|---|---|
| VVE-reservefonds | 10.000 | 5,38 | 538 |
| Banktegoeden | 50.000 | 0,12 | 60 |
| Aandelen | 20.000 | 5,38 | 1.076 |
| Totaal | 80.000 | - | 1.674 |
In dit voorbeeld is het aandeel in de VVE-reservefonds de grootste factor in de belastingaanslag. Het is dus belangrijk dat woningeigenaren goed begrijpen hoe deze berekening verloopt en of het toepassen van het forfaitaire rendement in hun situatie aantoonbaar hoger ligt dan het werkelijke rendement.
De rol van de VVE-beheerder
De VVE-beheerder speelt een cruciale rol bij de communicatie en transparantie rondom het aandeel van de woningeigenaar in het reservefonds. Het is de verantwoordelijkheid van de beheerder om de woningeigenaar op de hoogte te houden van het aandeel in het reservefonds en eventueel een overzicht te verschaffen van het werkelijke rendement.
Volgens de Aanbiedingsbrief bij de Nota’s van wijziging op het pakket Belastingplan 2023 is de VVE-beheerder verplicht om de woningeigenaar te informeren over de aandeelwaarde en de rendementen die behaald zijn. In dit kader is het belangrijk dat de beheerder een duidelijke en begrijpelijke toelichting geeft op de financiële situatie van de VVE, inclusief de reservefonds.
Woningen die in het bezit zijn van meerdere aandeelhouders (zoals in het geval van verhuurappartementen) kunnen hier extra aandacht op besteden. In dergelijke gevallen is het belangrijk dat de beheerder een overzicht geeft van het aandeel per woning en het rendement dat is behaald.
Conclusie
Het aandeel van een woningeigenaar in een VVE-reservefonds is een complex onderwerp dat zowel juridische als fiscale kaders betreft. Het recente arrest van het Cassatiehof van 6 juni 2024 heeft duidelijk gemaakt dat de toepassing van een forfaitaire rendementsberekening op het aandeel in dergelijke fondsen in strijd kan zijn met fundamentele rechten zoals verankerd in het EVRM en EP.
De Belastingdienst en fiscaal adviseurs moeten hier rekening mee houden en zich richten op het werkelijke rendement op vermogensbestanddelen. Voor de woningeigenaar betekent dit dat het noodzakelijk is om goed te begrijpen hoe het aandeel in het reservefonds wordt meegenomen in de belastingaangifte en of de toepassing van het forfaitaire rendement in zijn of haar situatie aantoonbaar hoger ligt dan het werkelijke rendement.
De rol van de VVE-beheerder is hierin van groot belang. De beheerder moet de woningeigenaar op de hoogte houden van het aandeel in het reservefonds en eventueel een overzicht verschaffen van het werkelijke rendement. In dit kader is het belangrijk dat de beheerder een duidelijke en begrijpelijke toelichting geeft op de financiële situatie van de VVE, inclusief de reservefonds.
Het arrest van het Cassatiehof benadrukt dus dat het aandeel in het VVE-reservefonds niet zomaar gelijkgesteld kan worden aan ‘overige bezittingen’ en dat de werkelijke situatie van de woningeigenaar een essentieel onderdeel moet zijn van de belastingaanslag.