Het aangaan van een lening door een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een complex proces dat zowel juridische, financiële als praktische overwegingen vereist. Vooral in tijden van groot onderhoud of verduurzaming van het appartementencomplex is het soms onvermijdelijk dat de VvE financiële middelen moet opzoeken die niet uit het reservefonds komen. Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s in 2018 is het juridisch mogelijk gemaakt voor VvE’s om geld te lenen, mits bepaalde voorwaarden zijn vervuld. In dit artikel worden de juridische en praktische aspecten van het lenen voor VvE’s besproken, met aandacht voor leningen die specifiek zijn bedoeld voor duurzaamheidsprojecten en energiebesparing.
Juridische voorwaarden en beperkingen
Het lenen door een VvE is niet altijd toegestaan. De mogelijkheid om geld te lenen hangt af van de inhoud van de splitsingsakte, die bij de opdeling van het appartementencomplex is opgesteld. Indien de splitsingsakte bepaalt dat lenen niet is toegestaan, dan is het wettelijk niet mogelijk om geld te lenen. Het is daarom essentieel om deze akte zorgvuldig te lezen voordat er een lening wordt overwogen.
Hoewel de wet vanaf 2018 de mogelijkheid biedt om leningen af te sluiten, geldt er een belangrijk principe: de schuld is deelbaar. Dit betekent dat ieder appartementseigenaar aansprakelijk is voor een deel van de schuld, namelijk het aandeel dat in de splitsingsakte is vermeld. Deze aansprakelijkheid blijft behouden ook bij verkoop van het appartement. De nieuwe eigenaar neemt automatisch de aansprakelijkheid over.
Banken zijn in de praktijk terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s, omdat het beoordelen van risico’s in dit juridische kader lastiger is dan bij natuurlijke personen. Daarom is het verstandig om vooraf contact op te nemen met de bank waar de VvE haar rekeningen bij houdt, om te onderzoeken of en hoe een lening mogelijk is.
De rol van duurzaamheidsleningen en subsidie
Een van de meest voorkomende redenen waarvoor een VvE geld leent, is voor verduurzaming en energiebesparing. Omdat dit niet alleen een juridisch legitiem, maar ook een maatschappelijk wenselijk doel is, bestaan er specifieke leningsopties en subsidies die VvE’s kunnen gebruiken.
Een voorbeeld is de Duurzaamheidslening Verenigingen van Eigenaren, die wordt aangeboden via het Nationaal Warmtefonds. Deze lening is bedoeld voor VvE’s die investeren in maatregelen zoals isolatie, warmtepompen of zonnepanelen. De voorwaarden variëren afhankelijk van de grootte van de VvE:
- VvE’s met maximaal 7 appartementen kunnen voor ieder appartement maximaal € 25.000 lenen met NHG-borg, of € 50.000 zonder NHG.
- VvE’s vanaf 8 appartementen kunnen voor ieder appartement maximaal € 50.000 lenen.
De leningen hebben een looptijd van 10, 15 of 20 jaar, met een marktconforme rente die vast blijft gedurende de looptijd. De aflossing is annuïtair, wat betekent dat het maandbedrag tijdens de looptijd gelijk blijft. Daarnaast is het bouwdepot verplicht, een fonds dat gedurende 24 maanden dient als garantie voor de uitvoering van het project. Het bouwdepot ontvangt geen rente, maar het is essentieel voor het vertrouwen van de financier.
Leningen voor energiebesparing: de Energiebespaarlening
Een andere optie voor VvE’s is de Energiebespaarlening, die beschikbaar is voor VvE’s met minstens 2 appartementsrechten. Deze lening is bedoeld om maatregelen te financieren die leiden tot energiebesparing, zoals het vervangen van glas, het isoleren van vloeren en daken, of het aanbrengen van zonnepanelen.
In tegenstelling tot de MJOP-straatmethode, waarbij vooraf wordt gespaard, wordt bij de Energiebespaarlening het geld na afsluiting van de lening uitbetaald en vervolgens terugbetaald in maandtermijnen. De lage rente maakt deze lening aantrekkelijk en voordelig voor VvE’s.
Bovendien zijn er ook energieleningen beschikbaar die aangeboden worden door sommige gemeenten. Deze leningen zijn vaak bedoeld voor investeringen in duurzame energie en kunnen aantrekkelijk zijn vanwege hun lage rentevoeten. Het is verstandig om te informeren bij de eigen gemeente over beschikbare financieringsopties, omdat deze variëren per regio.
Financiële strategieën voor VvE’s
Hoewel leningen een belangrijke optie zijn, zijn er ook andere strategieën om het benodigde bedrag voor groot onderhoud of verduurzaming te verzamelen. Een bekende methode is het gebruik van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan maakt het mogelijk om geleidelijk aan middelen op te bouwen in het reservefonds van de VvE, zodat er bij de uitvoering van het project voldoende geld beschikbaar is.
Het MJOP is ook een geschikte methode om energiebesparende maatregelen te combineren met reguliere onderhoudsprojecten. Door extra te sparen, kan de VvE maatregelen zoals zonnepanelen of warmtepompen tegelijkertijd uitvoeren. Daarnaast kan een subsidie worden aangevraagd voor het opstellen van een duurzaam MJOP, wat het financiële plafond kan verhogen.
Een andere optie is het gebruik van spaarrekeningen. Soms wordt het spaargeld van de VvE verdeeld over meerdere rekeningen, bijvoorbeeld om de depositogarantie te verhogen. Bij Nederlandse banken is het echter vaak onmogelijk om een spaarrekening zonder lopende rekening te openen, wat extra kosten kan opleveren. In sommige gevallen wordt gekozen voor buitenlandse banken, zoals de Duitse bank TEN31, die meer flexibiliteit bieden in dit opzicht.
Praktische aandachtspunten bij het aangaan van een lening
Bij het overwegen van een lening zijn er verschillende praktische aspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Allereerst is het belangrijk om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de terugbetaling. Omdat de schuld deelbaar is, kan het noodzakelijk zijn om een duidelijke omslagstructuur vast te leggen in het MJOP of in de statuten van de VvE.
Een tweede belangrijk punt is de tussentijdse verkoop van appartementen. Indien een appartementseigenaar zijn rechten verkoopt, komt de aansprakelijkheid over op de nieuwe eigenaar. Dit heeft consequenties voor de terugbetalingsverplichting, aangezien de schuld niet kan worden verlegd of beperkt. Het is daarom belangrijk om de toekomstige eigenaren te informeren over de schuldaansprakelijkheid bij aankoop van het appartement.
Daarnaast is het belangrijk om de kosten van de lening te begrijpen. Behalve de rente zijn er ook afsluitkosten, borgtochtprovisie en eventuele extra kosten zoals advies, taxatie of notaris. Het is verstandig om deze kosten in het vooraf te berekenen en op te nemen in het MJOP of in de beslissingen van de VvE.
De rol van banken en financiële instellingen
Hoewel de wet sinds 2018 de mogelijkheid biedt om leningen af te sluiten, blijft het een uitdaging om financiering te vinden bij traditionele banken. Nederlandse banken zijn terughoudend bij het verstrekken van leningen aan VvE’s vanwege de complexiteit van de schuldaansprakelijkheid en het beoordelen van risico’s. Daarom is het verstandig om ook alternatieve financieringsinstellingen in overweging te nemen, zoals het Nationaal Warmtefonds of het SVn.
Een andere optie is het lenen bij een zuster-VvE, maar dit vereist dat de statuten van die VvE toestaan dat geld wordt uitgeleend. Het is belangrijk om in dat geval zowel de statuten van de lenende als de lenende VvE te controleren.
Conclusie
Het lenen door een VvE is een wettelijk toegestaan mogelijkheid, mits de splitsingsakte dit niet uitsluit. Het aangaan van een lening is een serieuze financiële verplichting die zorgvuldig moet worden overwogen. Voor verduurzaming en energiebesparing bestaan er specifieke leningen met gunstige voorwaarden, zoals de Duurzaamheidslening en de Energiebespaarlening. Deze leningen zijn bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij hun duurzaamheidsambitie en kunnen een waardevolle aanvulling zijn op het MJOP en andere spaarstrategieën.
Het is belangrijk om zowel juridische als praktische overwegingen in kaart te brengen voordat er een beslissing wordt genomen. Banken zijn vaak terughoudend, maar er zijn alternatieven beschikbaar, zoals financiering via het Nationaal Warmtefonds of via subsidies. Door een duidelijke omslagstructuur, een goed MJOP en een zorgvuldige afweging van kosten en voordelen, kan een VvE een lening verantwoord afsluiten en het benodigde geld beschikbaar stellen voor groot onderhoud of verduurzaming.
Het is aan te raden om vooraf advies in te winnen bij financiële experts, juristen en eventueel bouwkundige deskundigen om alle aspecten van het lenen goed in beeld te krijgen. Op die manier kan de VvE de best mogelijke beslissing nemen op basis van objectieve inzichten en juridische bepalingen.