Inleiding
Het Verscholen Dorp is een recreatiepark in de gemeente Harderwijk dat sinds enkele jaren in de focus staat vanwege beleidsmaatregelen en juridische kaders die betrekking hebben op de toekomstige bestemming en beheersing van recreatieve woningen. Het park, dat zich op Boslaan 2 bevindt, telt 53 stenen bungalows en 79 houten chalets. Het is een uitgepond park, waarin de meeste kavels in eigendom zijn van derden, terwijl de centrale voorzieningen eigendom zijn van het Bungalowpark Het Verscholen Dorp.
De VvE (Vereniging van Eigenaren) Het Verscholen Dorp speelt een centrale rol in het beheer en de verdere ontwikkeling van het park. De VvE bestaat uit diverse categorieën eigenaren: recreanten, beleggers, permanente bewoners en personen die hun woning via het beheer van het park verhuren. Deze verscheidenheid aan gebruikers en eigenaren maakt de situatie complex, en heeft geleid tot de ontwikkeling van beleidsregels en juridische kaders die de toekomstige richting bepalen.
In deze artikel zullen we dieper ingaan op de juridische en beleidsmatige kaders die van toepassing zijn op VvE Het Verscholen Dorp. We zullen de inhoud van de beleidsregels analyseren, het gebruik van de woningen bespreken en de toekomstvisie van de gemeente Harderwijk op het park toelichten. Daarnaast zullen we de rol van de VvE in het beheer onder de loep nemen, evenals de betekenis van de transformatieovereenkomsten en de impact van de huidige regelgeving op de toekomstige bestemming van het park.
Beleidsregel aanpak recreatieverblijven in strijd met bestemmingsplan
In de gemeente Harderwijk is een beleidsregel vastgesteld die gericht is op de aanpak van recreatieverblijven die in strijd zijn met het bestemmingsplan. Deze beleidsregel is opgesteld door het college van burgemeester en wethouders en is van toepassing op parken zoals Het Verscholen Dorp. De regel beoogt het terugdringen van oneigenlijk gebruik van recreatiewoningen en is onderbouwd door juridische kaders zoals artikel 125 Gemeentewet, artikel 5:32 e.v. Algemene wet bestuursrecht en artikel 2.1 lid 1 onder sub c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
De aanleiding voor deze beleidsregel ligt in de vaststelling van de Strategienota Vitale Vakantieparken van 18 januari 2015, waarin het doel gesteld is om vitale vakantieparken te behouden en te versterken. Deze beleidsregel is dus een uitwerking van het bredere beleid ter ondersteuning van duurzame en vitale vakantieparken. In de regeling worden drie belangrijke besluiten genoemd:
- Definitieve mogelijkheden omtrent ‘Winter wonen’ opnemen in het reeds vastgestelde beleid.
- De zienswijze van de Eigenaarsvereniging Het Verscholen Dorp niet overnemen.
- De toepassing van de begunstigingstermijn voor de beëindiging van ‘permanente bewoning’ verduidelijken.
Het beleid beoogt dus de bestaande regelgeving uit te breiden en te verduidelijken, en tegelijkertijd de rol van de VvE Het Verscholen Dorp te beperken in de bepaling van beleidslijnen. Dit laatste is een belangrijke stap, omdat de vereniging historisch gezien een eigen visie had die soms in strijd stond met de gemeentelijke beleidsdoelen.
De categorieën gebruikers van Het Verscholen Dorp
Het Verscholen Dorp kent een diverse groep gebruikers en eigenaren, die elk hun eigen doeleinden en verhouding hebben met het park. De hoofdcategorieën zijn:
- Recreanten: Eigenaren van recreatieverblijven die deze voor eigen gebruik bewonen en niet verhuren aan derden. Deze gebruikers vallen binnen de klassieke recreatiefunctie van het park en zijn volledig in lijn met het bestemmingsplan.
- Beleggers: Eigenaren die hun recreatiebungalow of chalet verder laten verhuren via het beheer van het park. Deze categorie is georiënteerd op financiële rendementen en is een belangrijk onderdeel van het economische model van het park.
- Permanente bewoners: Eigenaren of gebruikers die hun bungalow of chalet permanent bewonen. Een deel van deze bewoners heeft een gedoogstatus, wat betekent dat hun bewoning formeel niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar wel tijdelijk wordt toegestaan.
- Wisselende verhuur via het beheer van het park: Eigenaren die hun woning via het beheer van het park verhuren, waardoor de woning niet op eigen naam wordt gebruikt, maar aan derden wordt toegestaan voor recreatieve doeleinden.
De diversiteit van deze gebruikers maakt de situatie complex en vereist een gedifferentieerde aanpak. De beleidsregel van de gemeente beoogt deze gebruikersgroepen te ordenen binnen een juridisch kader dat het park duurzaam en vitaal houdt. Dit betekent dat sommige vormen van bewoning of verhuur in de toekomst mogelijk worden beperkt, met name de permanente bewoning, die niet in lijn staat met het recreatieve karakter van het park.
De rol van de VvE Het Verscholen Dorp
De VvE Het Verscholen Dorp is vereniging van eigenaren die verantwoordelijk is voor het beheer van het park. De vereniging bestaat uit 5 aparte appartementsrechten en is sinds enige tijd in eigen beheer. De vereniging heeft een actieve rol gespeeld in het beheer van het park, maar de gemeente heeft in de beleidsregel duidelijk gemaakt dat de zienswijze van de vereniging niet overgenomen wordt in de beleidslijnen. Dit betekent dat de VvE niet langer een rol speelt in de bepaling van beleidsmaatregelen die gericht zijn op het behoud en de versterking van vitale vakantieparken.
De vereniging is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer, zoals het onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen, de administratie van de appartementsrechten en de communicatie met de gemeente. De maandelijkse servicekosten zijn 280 euro per appartementsrecht, wat dekking biedt voor onderhoud en beheer. De VvE werkt samen met het beheer van het park, dat verantwoordelijk is voor de verhuur van woningen die niet door de eigenaren zelf worden gebruikt.
De transformatieovereenkomst en de juridische kaders
Een belangrijk aspect van de huidige situatie is de transformatieovereenkomst, die van toepassing is op woningen die worden getransformeerd van recreatieve naar woningfunctie. In de beleidsregel wordt duidelijk gesteld dat zowel het bestemmingsplan voor de te transformeren woningen als het bestemmingsplan voor de woningen die niet transformeren regels bevatten die gehandhaafd zullen worden. Dit betekent dat de gemeente een actieve rol speelt in het toezicht op de toepassing van de bestemmingsplanregels.
De transformatieovereenkomst is afgeleid van een anterieure overeenkomst tussen het park en de gemeente. Voor De Dennenhoek, een ander park in de gemeente, is tot op heden nog geen definitieve anterieure overeenkomst getekend. Het ontbreken van zo’n overeenkomst heeft geen invloed op de vaststelling van het beleid, maar speelt wel een rol in het bestemmingsplanproces. Voor De Dennenhoek is een conceptovereenkomst opgesteld, die in februari 2019 aan de VVE is verspreid. De voorwaarden zijn sindsdien niet gewijzigd, en de definitieve overeenkomst zal worden getekend wanneer het bestemmingsplan in ontwerp ter visie gaat.
De transformatieovereenkomst is een juridisch instrument dat een duidelijke kader biedt voor de omzetting van recreatieve woningen in woningen voor permanente bewoning. Deze overeenkomst bepaalt de voorwaarden, verantwoordelijkheden en regels die van toepassing zijn op de transformatie. Voor de VvE Het Verscholen Dorp betekent dit dat niet alle woningen in het park worden getransformeerd, maar dat er een duidelijk kader is voor diegenen die wel zullen worden getransformeerd.
Toekomstvisie en impact van de huidige regelgeving
De gemeente Harderwijk heeft duidelijk gemaakt dat de toekomstvisie voor Vitale Vakantieparken gericht is op duurzaamheid, vitaliteit en juridische conformiteit. De beleidsregel beoogt dit te ondersteunen door de bestaande regelgeving uit te breiden en te verduidelijken. De regel bevat richtlijnen voor de handhaving van illegaal gebruik van recreatieve woningen, en bepaalt ook de begunstigingstermijn voor de beëindiging van permanente bewoning.
De impact van deze beleidsregel op VvE Het Verscholen Dorp is aanzienlijk. Enerzijds biedt het juridische kader duidelijkheid en stabiliteit voor de eigenaren en gebruikers van het park. Anderzijds betekent het dat sommige gebruikersvormen, zoals permanente bewoning, in de toekomst beperkt kunnen worden. Dit kan leiden tot veranderingen in de demografie en de economische functie van het park.
De gemeente benadrukt dat de handhaving van de regelgeving niet stopt bij de strijd of niet-strijdigheid van de bewoning, maar ook gericht is op het gebruik van de woningen. Dit betekent dat de gemeente een actieve rol speelt in het toezicht op de toepassing van het bestemmingsplan. De beleidsregel biedt dus een juridisch kader voor de handhaving, maar ook voor de coördinatie tussen de gemeente, de VvE en de beheerders van het park.
De juridische kaders en hun toepassing
De beleidsregel is onderbouwd door verschillende juridische kaders die van toepassing zijn op de aanpak van recreatieverblijven in strijd met het bestemmingsplan. De belangrijkste kaders zijn:
- Artikel 125 van de Gemeentewet: Dit artikel bepaalt dat een gemeente bevoegd is om beleidsregels vast te stellen die gericht zijn op de handhaving van juridische voorschriften. Deze bevoegdheid is essentieel voor de vaststelling van beleidsregels zoals de aanpak van recreatieverblijven.
- Artikel 5:32 e.v. van de Algemene wet bestuursrecht: Dit artikel bepaalt de regels voor de uitoefening van bestuursbevoegdheden door gemeenten. Het stelt dat gemeenten hun bevoegdheden moeten uitoefenen in het belang van de openbare orde en het algemeen belang.
- Artikel 2.1 lid 1 onder sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht: Dit artikel bepaalt dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van omgevingswetgeving, waaronder de handhaving van bestemmingsplanregels.
Deze juridische kaders geven de gemeente de bevoegdheid en de verantwoordelijkheid om beleidsregels vast te stellen en te handhaven. Het betekent dat de gemeente niet alleen een rol speelt in de juridische kaders, maar ook in de uitvoering en toezicht op het beleid. Voor VvE Het Verscholen Dorp betekent dit dat de vereniging haar rol moet aanpassen aan de juridische kaders die door de gemeente worden vastgesteld.
De begunstigingstermijn en de beëindiging van permanente bewoning
Een belangrijk aspect van de beleidsregel is de begunstigingstermijn voor de beëindiging van permanente bewoning. Deze termijn geeft eigenaren of gebruikers van recreatieve woningen een periode om hun gebruik aan te passen aan de regels van het bestemmingsplan. De begunstigingstermijn is bedoeld om een overgangsperiode te bieden voor gebruikers die hun woning permanent bewonen, maar die hun gebruik moeten aanpassen aan de recreatieve functie van het park.
De begunstigingstermijn is een juridisch instrument dat de gemeente kan gebruiken om de handhaving van de regelgeving te vergemakkelijken. Het betekent dat de gemeente niet direct kan ingrijpen bij permanente bewoning, maar dat er een periode is waarin gebruikers hun gebruik kunnen aanpassen. Dit is een belangrijke maatregel, omdat het zorgt voor juridische zekerheid en het voorkomt dat er sprake is van onverwachte ingrepen in de levenswijze van gebruikers.
Voor VvE Het Verscholen Dorp betekent de begunstigingstermijn dat de vereniging moet meewerken aan de uitvoering van de regelgeving. Het betekent ook dat gebruikers van recreatieve woningen zich bewust moeten zijn van de juridische kaders en de begunstigingstermijn. De VvE speelt hierin een informatieve en coördinerende rol, omdat de vereniging verantwoordelijk is voor de communicatie met eigenaren en gebruikers.
De impact van de beleidsregel op de VvE en de gebruikers
De beleidsregel heeft een directe impact op de VvE Het Verscholen Dorp en de gebruikers van het park. De vereniging moet zich aanpassen aan de juridische kaders die door de gemeente zijn vastgesteld. Dit betekent dat de vereniging haar beleidslijnen moet bijstellen en haar rol moet aanpassen aan de gemeentelijke beleidsdoelen.
De gebruikers van het park zijn eveneens beïnvloed door de beleidsregel. Voor recreanten en beleggers betekent dit dat hun gebruik van het park volledig in lijn staat met de regelgeving. Voor permanente bewoners betekent het dat hun gebruik mogelijk beperkt wordt in de toekomst. De begunstigingstermijn biedt echter een periode om aan te passen aan de nieuwe regelgeving.
De beleidsregel beoogt dus een balans te vinden tussen de behoefte aan juridische conformiteit en de behoefte aan vitaliteit en duurzaamheid van het park. Voor de VvE betekent dit dat de vereniging een rol speelt in de uitvoering van de regelgeving, maar niet in de bepaling van de beleidslijnen. Dit is een belangrijke keuze van de gemeente, die aantoont dat de gemeentelijke beleidsdoelen prioriteit krijgen boven de zienswijzen van individuele verenigingen.
Conclusie
VvE Het Verscholen Dorp speelt een centrale rol in het beheer van een recreatiepark dat in een complexe juridische en beleidsmatige context verkeert. De beleidsregel van de gemeente Harderwijk biedt een juridisch kader voor de aanpak van recreatieverblijven die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De regel beoogt het terugdringen van oneigenlijk gebruik van recreatieve woningen en biedt een begunstigingstermijn voor de beëindiging van permanente bewoning.
De diverse gebruikersgroepen van Het Verscholen Dorp — recreanten, beleggers, permanente bewoners en wisselende verhuurders — vallen binnen verschillende juridische en beleidsmatige kaders. De VvE speelt een rol in het beheer van het park, maar niet in de bepaling van de beleidslijnen. De gemeente heeft duidelijk gemaakt dat de zienswijzen van de vereniging niet overgenomen worden in de beleidsdoelen.
De toekomstvisie van de gemeente is gericht op duurzaamheid, vitaliteit en juridische conformiteit. De beleidsregel ondersteunt deze visie door duidelijke juridische kaders te bieden en door de handhaving van de regelgeving te versterken. Voor VvE Het Verscholen Dorp betekent dit dat de vereniging zich moet aanpassen aan de gemeentelijke beleidslijnen en haar rol moet aanpassen aan de juridische kaders.