De aankoop van een appartement in een Vereniging van Eigenaren (VvE) brengt een aantal unieke aspecten met zich mee, vooral wat betreft het afsluiten van een hypotheek. De financiële gezondheid van de VvE speelt een cruciale rol in de hypotheekverstrekking. In dit artikel geven wij een overzicht van de belangrijkste zaken die kopers en investeerders moeten weten als zij overwegen om een hypotheek af te sluiten binnen een VvE. Het artikel bevat informatie over de verplichtingen van de VvE, de mogelijke invloed op de hypotheekverstrekking, en de beschikbare financieringsopties voor duurzame verbeteringen.
Inleiding
Het afsluiten van een hypotheek op een appartement in een VvE vereist meer aandacht dan het afsluiten van een hypotheek op een vrijstaande woning. De financiële situatie van de VvE, het bestaan van een onderhoudsplan en het aanwezige reservefonds zijn aspecten die hypotheekverstrekkers steeds vaker beoordelen. Sinds 1 januari 2024 is het verplicht dat elke VvE een goed onderbouwd onderhoudsplan heeft, of dat jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde in een reservefonds wordt gestort. Deze verplichting heeft gevolgen voor de hypotheekverstrekking. Taxateurs vragen in hun rapporten expliciet naar het bestaan van zo’n plan of fonds, en hypotheekverstrekkers passen hun beslissingen hierop aan.
Daarnaast is er een specifieke financieringsmogelijkheid voor duurzame verbeteringen binnen VvE’s: de duurzaamheidslening. Deze lening, met een lage rente en gunstige voorwaarden, is bedoeld om VvE’s in staat te stellen om hun woningen energiezuiniger te maken. De financieringsvoorwaarden, het benodigde onderhoudsplan en de vereisten voor duurzame maatregelen zijn belangrijke aspecten die hier besproken zullen worden.
De rol van de VvE bij hypotheekverstrekking
Verplichtingen voor VvE’s
Sinds 2024 is het verplicht voor elke VvE om een goed onderbouwd onderhoudsplan te hebben. Dit plan moet uitgebreid zijn en de financiële planning van de VvE op lange termijn moeten weerspiegelen. Alternatief kan een VvE kiezen voor het jaarlijks storten van minstens 0,5% van de herbouwwaarde in een reservefonds. Deze reservefondsverplichting dateert van 2005, maar sinds 2024 is het onderhoudsplan verplicht voor VvE’s die hier nog geen plan voor hebben.
Een VvE zonder onderhoudsplan of voldoende reservefonds kan een negatief effect hebben op de hypotheekverstrekking. Hypotheekverstrekkers zien een VvE zonder plan of reservefonds als risicovol. Dit komt vooral tot uiting in de hypotheekberekening: de financiering kan lager uitvallen dan de koper had verwacht. Kopers die hun hypotheek willen afsluiten op een appartement in zo’n VvE moeten rekening houden met deze mogelijkheid.
Taxatieregels
Taxateurs spelen een belangrijke rol in de hypotheekverstrekking. Sinds 1 april 2024 zijn taxateurs verplicht om vragen over het onderhoudsplan en reservefonds in hun rapport te verwerken. Deze vragen geven een duidelijk beeld van de financiële gezondheid van de VvE. Als de VvE geen onderhoudsplan heeft of het reservefonds niet voldoende is, kan dit negatief weerklinken op de waardebepaling van het appartement.
Een taxateur kan bijvoorbeeld aangeven dat de verwachte onderhoudskosten hoger zijn dan normaal, wat de waarde van het appartement kan verlagen. Hypotheekverstrekkers gebruiken deze informatie om hun beslissing te nemen over de hoogte van de financiering. In extreme gevallen kan het zijn dat een hypotheek helemaal niet wordt verstrekt, vooral als er sprake is van zware financiële onzekerheid in de VvE.
Klantbelang
Het belang van de klant staat centraal bij de hypotheekverstrekking. Hypotheekverstrekkers willen voorkomen dat kopers in een financieel onstabiele VvE belanden, wat in de toekomst kan leiden tot hoge bijdragen of onderhoudskosten. In dergelijke gevallen kan een hypotheekverstreker besluiten om geen hypotheek te verstrekken. Dit is niet alleen gunstig voor de financier, maar ook voor de koper, die zo vermeden wordt in een ongunstige situatie terecht te komen.
Duurzaamheidslening voor VvE’s
Wat is de duurzaamheidslening?
De duurzaamheidslening is een speciaal kredietinstrument dat bedoeld is om VvE’s in staat te stellen om duurzame verbeteringen aan hun woning te financieren. De lening heeft een lage rente (1,7%) en gunstige voorwaarden, waardoor het voor VvE’s toegankelijk is. Het is bedoeld voor duurzame maatregelen zoals isolatie, zonnepanelen, warmtepompen en andere maatregelen die leiden tot energiebesparing of CO2-reductie.
De financiering is mogelijk voor zowel kleine VvE’s (maximaal 7 appartementen) als grote VvE’s (8 of meer appartementen). Voor kleine VvE’s is er een lening beschikbaar met NHG-borg (Nationale Hypotheek Garantie), wat de financiering veiliger maakt. Voor grote VvE’s is de NHG-borg niet verplicht.
Voorwaarden voor de duurzaamheidslening
De duurzaamheidslening is alleen toegestaan voor VvE’s die binnen de Gemeente Land van Cuijk gevestigd zijn. Dit is een specifieke voorwaarde die geldt voor deze financieringsmogelijkheid. De maatregelen die gefinancierd kunnen worden moeten vallen binnen de lijst van erkende energiebesparende maatregelen van de NHG. Deze maatregelen zijn goedkeuring nodig via een krediettoets bij SVn (Stimuleringsfonds Nederland).
De lening kan alleen worden afgelost als de maatregelen zijn uitgevoerd door een erkende aannemer of installateur. Daarnaast moet de VvE een vergunning hebben voor de maatregelen, indien dat nodig is. De aanvraag voor de lening moet worden ingediend vóór de uitvoering van de maatregelen.
Kosten en financiering
De afsluitkosten van de duurzaamheidslening zijn 1%, met een minimum van €1.500,00. Daarnaast zijn er mogelijke overige kosten, zoals financieel advies, taxatie en notaris. Deze kosten kunnen meegenomen worden in de financiering van de maatregelen. De lening heeft een vaste renteperiode, en de aflossing gebeurt maandelijks, met hetzelfde bedrag gedurende de hele looptijd.
De looptijd van de lening hangt af van het leningbedrag. Voor kleine VvE’s met NHG-borg is de looptijd maximaal 10 jaar bij een lening tot €7.500,00 en maximaal 15 jaar bij grotere bedragen. Voor grote VvE’s is de looptijd maximaal 15 jaar.
Mogelijke maatregelen
De duurzaamheidslening kan worden gebruikt voor een breed scala aan duurzame maatregelen, zoals:
- Dakisolatie
- Vloerisolatie of bodemisolatie
- Groen dak
- Zonwering
- Spouwmuur- en na-isolatie
- Gevelisolatie aan de binnen- of buitenzijde
- HR++ glas (of beter), inclusief kozijnen en deuren
- Warmtepomp (grond- of lucht/water)
- Zonnepanelen
- Zonneboiler
- Accusysteem voor energieopslag
- Infrarood panelen voor verwarming
- Grijswatersysteem
- Warmteterugwinning (WTW)
- Laadpaal voor elektrische auto’s
Daarnaast is het mogelijk om de lening te gebruiken voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. In dat geval moet er minstens één verduurzamingsmaatregel worden uitgevoerd. Als het alleen gaat om onderhoud zonder duurzame maatregelen, zijn er andere financieringsproducten beschikbaar bij SVn.
Aanvraagproces
Het aanvraagproces voor de duurzaamheidslening is gestructureerd en vereist een aantal stappen. De VvE moet eerst bepalen welke maatregelen er worden uitgevoerd en welk type lening het best past bij de situatie. Vervolgens moet een krediettoets bij SVn worden aangevraagd. De aanvraag moet binnen drie maanden na de toekenning van de lening worden ingediend. Als dit niet gebeurt, vervalt de toekenning.
Daarna moet een krediettoets worden uitgevoerd, binnen zeven maanden na de toekenning. Als de krediettoets niet binnen deze termijn is uitgevoerd, vervalt ook de toekenning. Het is de verantwoordelijkheid van de VvE om ervoor te zorgen dat de benodigde stukken op tijd worden ingediend bij SVn.
Risico’s en beperkingen
De duurzaamheidslening is een gunstige financieringsmogelijkheid, maar het brengt ook een aantal risico’s met zich mee. Omdat het een financiële verplichting is, moet de VvE goed rekening houden met de betalbaarheid van de maandelijkse bijdragen. Bij verkoop van het appartement blijft de lening bestaan en wordt de bijdrage doorgegeven aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar is echter niet verantwoordelijk voor eventuele achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar. In dat geval wordt de NHG-borg ingeschakeld om deze bijdragen te dekken.
Conclusie
Het afsluiten van een hypotheek op een appartement in een VvE vereist een zorgvuldige beoordeling van de financiële gezondheid van de VvE. Sinds 2024 is het verplicht voor VvE’s om een onderhoudsplan of voldoende reservefonds te hebben. Hypotheekverstrekkers en taxateurs passen hun beoordeling hierop aan, wat kan leiden tot een lagere financiering of zelfs tot de afwijzing van een hypotheekaanvraag.
Daarnaast biedt de duurzaamheidslening een gunstige financieringsmogelijkheid voor VvE’s die hun woning duurzamer willen maken. De lening is beschikbaar voor zowel kleine als grote VvE’s, met een lage rente en een vaste aflossing. De aanvraagproces is gestructureerd, maar vereist een zorgvuldige voorbereiding. De keuze voor duurzame maatregelen moet worden gemaakt op basis van de NHG-lijst, en de financiering moet worden onderbouwd met een krediettoets bij SVn.
Voor kopers en investeerders is het belangrijk om deze aspecten goed in overweging te nemen bij de aankoop van een appartement in een VvE. Een financieel gezonde VvE en een goed onderbouwd onderhoudsplan verhogen de kans op een gunstige hypotheekverstrekking.