De verduurzaming van appartementencomplexen is tegenwoordig niet langer een keuze, maar een vereiste om te voldoen aan de Nederlandse doelstellingen rond klimaatneutraal wonen in 2050. Voor veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) is dit echter een uitdaging, zowel vanwege de hoge kosten als vanwege de beperkte financiële middelen die beschikbaar zijn via het reservefonds. Gelukkig zijn in de afgelopen jaren een aantal specifieke leningsregelingen ontstaan om VvE’s te ondersteunen bij de verduurzaming van hun gebouw. Deze leningen zijn zowel gericht op kleine VvE’s (met maximaal 7 appartementen) als op grotere VvE’s (vanaf 8 appartementen) en zijn bedoeld om zowel energiebesparende maatregelen als noodzakelijk onderhoud te financieren.
In dit artikel bespreken we de mogelijkheden, voorwaarden en praktische aandachtspunten rond VvE-leningen voor verduurzaming, met een focus op zowel juridische, technische als financiële aspecten. De informatie is gebaseerd op recente ontwikkelingen en voorwaarden van regelingen zoals die van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), BNG, Invest-NL, en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), evenals op juridische uitleg van rechtspraak en wetgeving.
Juridische mogelijkheden en beperkingen
Sinds 2018 is het juridisch mogelijk voor VvE’s om geld te lenen, mits het niet expliciet is verboden in de splitsingsakte. Dit volgt uit artikel 5:126, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW). De splitsingsakte is daarmee de leidende factor: als het in de akte staat dat lenen is verboden of er een limiet op is gezet, dan is het voor de VvE niet of beperkt mogelijk om een lening af te sluiten.
In 2019 heeft een kantonrechter bepaald dat zo’n verbod of limiet expliciet in de splitsingsakte moet zijn verwoord. Dat betekent dat het niet voldoende is om bijvoorbeeld te verwijzen naar een algemene uitsluiting van “financiële verplichtingen”; het moet duidelijk en woordelijk vermeld staan dat lenen is verboden of er een limiet is. Als het in de splitsingsakte niet is verboden, dan kan de VvE in principe een lening afsluiten.
Algemene ledenvergadering en besluitvorming
Als de VvE bevoegd is om geld te lenen, moet het besluit om een lening af te sluiten door de Algemene Ledenvergadering (ALV) worden genomen. Dit besluit is wettelijk bevoegd, maar vereist wel voldoende quorum en stemmeerderheid. In praktijk betekent dit dat een breed maatschappelijk steunverband in de VvE is vereist om een lening tot stand te brengen.
Daarnaast gelden bijzondere eisen voor het quorum, de stemmeerderheid en de omslag per lid. Deze eisen zijn afhankelijk van de grootte van de VvE en het type lening. Bijvoorbeeld bij leningen die zijn verbonden aan NHG-garantie is een grotere consensus nodig dan bij leningen zonder garantie.
Voorwaarden voor VvE-leningen
VvE-leningen zijn niet alleen juridisch mogelijk, maar ook in de praktijk toegankelijk voor VvE’s die willen investeren in verduurzaming of in het wegwerken van achterstallig onderhoud. De voorwaarden van deze leningen hangen echter af van de grootte van de VvE en de regeling waaruit de lening komt.
Kleine VvE’s (tot maximaal 7 appartementen)
Voor kleine VvE’s zijn er twee soorten leningen beschikbaar:
- Lening met NHG-garantie
- Lening zonder NHG-garantie
1. Lening met NHG-garantie
- Minimaal leenbedrag: €2.500 per VvE.
- Maximaal leenbedrag: €25.000 per appartement.
- Looptijd: 10, 15 of 20 jaar, afhankelijk van het leenbedrag.
- Rente: Marktconform, bepaald per gemeente.
- Aflossing: Annuïtair.
- Afsluitkosten: 1% van het leenbedrag, met een minimum van €1.500.
- Borgtochtprovisie: 0,4% van het leenbedrag.
- Voorwaarden voor NHG-garantie: Minimaal één verduurzamingsmaatregel uit een vooraf opgestelde lijst moet worden uitgevoerd. Bovendien moet de VvE minstens twee maatregelen uitvoeren voor het verbeteren van het gebouw.
2. Lening zonder NHG-garantie
- Minimaal leenbedrag: €2.500 per VvE.
- Maximaal leenbedrag: €50.000 per appartement.
- Looptijd: 10, 15 of 20 jaar.
- Rente: Marktconform.
- Aflossing: Annuïtair.
- Afsluitkosten: 1% van het leenbedrag, met een minimum van €1.500.
- Borgtochtprovisie: 0,6% van het leenbedrag.
- Voorwaarden: Minstens twee verduurzamingsmaatregelen moeten worden uitgevoerd. De maatregelen kunnen uit een vooraf opgestelde lijst komen.
Grote VvE’s (vanaf 8 appartementen)
Voor grote VvE’s is er een aparte lening beschikbaar die is opgezet door BNG en Invest-NL, in samenwerking met gemeenten en eventueel provincies.
- Minimaal leenbedrag: €50.000 per VvE.
- Maximaal leenbedrag: €65.000 per appartement.
- Looptijd: 10, 15 of 20 jaar.
- Rente: Marktconform.
- Aflossing: Annuïtair.
- Afsluitkosten: 1% van het leenbedrag, met een minimum van €1.500.
- Bouwdepot: Verplicht. Het bouwdepot loopt 24 maanden en brengt geen rente op.
- Voorwaarden: De lening is bedoeld voor noodzakelijk en achterstallig onderhoud en verduurzaming. Bij kleine VvE’s is een minimaal aantal maatregelen verplicht, maar bij grote VvE’s is dit niet duidelijk gedefinieerd. De gemeente of provincie bepaalt wat precies gefinancierd wordt.
Aandachtspunten bij het afsluiten van een VvE-lening
Het afsluiten van een lening is een serieuze financiële verplichting en vereist zorgvuldige voorbereiding. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten.
1. Financiële voorbereiding en bouwdepot
Een bouwdepot is verplicht voor zowel kleine als grote VvE’s. Dit is een fonds dat wordt opgenomen bij het afsluiten van de lening en dat gedurende 24 maanden dient als buffer voor onverwachte kosten. Tijdens deze periode ontvangt de VvE geen rente op het bouwdepot, maar het geld is wel beschikbaar als er onverwachte kosten optreden.
2. Rentevoet en looptijd
De rentevoet van een VvE-lening is afhankelijk van de gemeente waarin de VvE zich bevindt. Dit betekent dat de rente per VvE kan variëren. Het is daarom belangrijk om deze informatie te verifiëren bij de betreffende gemeente of via de regelingsaanbieder.
De looptijd van de lening kan 10, 15 of 20 jaar bedragen. Hierbij geldt dat de rentevastperiode gelijk is aan de looptijd, wat betekent dat de rente gedurende de hele looptijd gelijk blijft.
3. Aflossing en afsluitkosten
De aflossing van VvE-leningen is annuïtair, wat betekent dat het maandbedrag hetzelfde blijft gedurende de hele looptijd. Dit maakt het voor de VvE voorspelbaar, maar het kan ook betekenen dat het maandbedrag hoger is dan bij een lineaire aflossing.
De afsluitkosten bedragen 1% van het leenbedrag, met een minimum van €1.500. Deze kosten zijn verplicht en moeten worden meegenomen in de totale kostenberekening.
4. Verduurzamingsmaatregelen
Voor zowel kleine als grote VvE’s is het verplicht om minstens één verduurzamingsmaatregel uit te voeren. Deze maatregelen moeten bijdragen aan het verbeteren van het energieprestatieniveau van het gebouw. Voorbeelden zijn:
- Zonnepanelen
- Collectieve warmtepomp
- Dakisolatie
- Wandisolatie
- Gezamenlijk groendak
- Verbetering van de ventilatie
De keuze van maatregelen moet in lijn zijn met de doelen van de VvE en het energieprestatieniveau dat moet worden bereikt. Het is verstandig om hier professioneel advies bij in te huren, bijvoorbeeld via het Duurzaam Bouwloket of via een erkende verduurzamingsdeskundige.
5. Betalingsachterstanden en betrouwbaarheid
Een belangrijk aandachtspunt bij het afsluiten van een VvE-lening is de betrouwbaarheid van de VvE-leden. De voorwaarden van veel leningen bepalen dat er bij aanvang van de lening geen betalingsachterstanden mogen zijn. Daarnaast moet minstens één van de VvE-leden bereid zijn om de lening te ondersteunen. Als er later betalingsachterstanden ontstaan, is er vaak een zogenaamd “vangnet” om te zorgen dat de lening toch wordt afgelost.
6. Juridische en administratieve voorbereiding
Bij het afsluiten van een VvE-lening zijn er een aantal juridische en administratieve stappen die moeten worden genomen. Dit omvat:
- Voorstellen van de ALV
- Aanvraagformulier en dossiercompleet maken
- Taxatie van de maatregelen
- Notariële afspraken
- Financieel advies (optioneel)
Het is verstandig om deze stappen goed te plannen en eventueel juridisch of administratief hulp in te huren om eventuele fouten te voorkomen.
Praktijkvoorbeeld: Verduurzaming van een VvE
Stel dat er een VvE is met 6 appartementen. Deze VvE wil investeren in verduurzaming en heeft daarvoor een lening nodig. De VvE heeft al een aantal maatregelen in overweging genomen, waaronder het aanleggen van zonnepanelen en de isolatie van de plafonds. Het reservefonds is echter te klein om deze maatregelen zonder lening te kunnen uitvoeren.
De VvE besluit om een lening af te sluiten met NHG-garantie. Ze voldoen aan de voorwaarden van deze lening, omdat ze minstens één maatregel uit de NHG-lijst uitvoeren (zonnepanelen) en minstens twee maatregelen in totaal. Ze sluiten een lening af van €25.000 per appartement, wat bij 6 appartementen een totaalbedrag van €150.00 oplevert.
De rente is 1,7%, de looptijd is 15 jaar, en de afsluitkosten zijn 1%, wat €1.500 is. Bovendien is er een borgtochtprovisie van 0,4%, wat €600 is. De VvE heeft dus totaal €152.100 nodig voor de lening, inclusief kosten. Het bouwdepot is verplicht, en de VvE neemt daar €10.000 voor in de berekening.
De totale investering is dus €162.100. De maandelijkse aflossing is annuïtair, wat betekent dat het maandbedrag hetzelfde blijft gedurende de hele looptijd. De VvE berekent dat het maandbedrag ongeveer €1.000 per maand zal zijn. De VvE besluit om het maandbedrag in het huurcontract op te nemen, zodat de eigenaren deze kosten delen.
De VvE ontvangt ook financieel advies van een erkende deskundige om te controleren of de maatregelen effectief zijn en of de lening de juiste keuze is. Ze voeren ook een Quickscan uit om te controleren of ze in aanmerking komen voor de lening. De Quickscan bevestigt dat ze in aanmerking komen, omdat ze aan alle voorwaarden voldoen.
Na de aanvraag wordt de lening geaccepteerd, en de VvE begint met de werkzaamheden. Het duurt 24 maanden voor de werkzaamheden zijn afgerond, waarna de VvE de lening kan aflossen.
Conclusie
VvE-leningen voor verduurzaming zijn tegenwoordig een belangrijk instrument om VvE’s te ondersteunen bij het verbeteren van hun gebouwen. Deze leningen zijn juridisch toegestaan, mits het niet is verboden in de splitsingsakte. De voorwaarden van de leningen variëren afhankelijk van de grootte van de VvE, en er zijn aparte regelingen voor kleine VvE’s en grotere VvE’s.
Het afsluiten van een VvE-lening vereist een zorgvuldige voorbereiding. Het is belangrijk om rekening te houden met de rente, de looptijd, de afsluitkosten, het bouwdepot, de verduurzamingsmaatregelen en de betrouwbaarheid van de VvE-leden. Daarnaast is het verstandig om professioneel advies in te huren om te controleren of de lening de juiste keuze is en of de maatregelen effectief zijn.
Voor kleine VvE’s is het verplicht om minstens één maatregel uit de NHG-lijst uit te voeren, terwijl voor grote VvE’s dit niet altijd het geval is. De keuze van maatregelen moet in lijn zijn met de doelen van de VvE en het energieprestatieniveau dat moet worden bereikt.
In de praktijk is het belangrijk om de ALV goed te informeren en betrokken te houden bij het besluit om een lening af te sluiten. Ook is het belangrijk om ervoor te zorgen dat er geen betalingsachterstanden zijn bij aanvang van de lening. Met de juiste voorbereiding en advies kan een VvE-lening een waardevolle bijdrage zijn aan de verduurzaming van een appartementencomplex.