Belastingaangifte en vermogen in een VvE: wat appartementseigenaren moeten weten

Een appartementseigenaar die lid is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet rekening houden met de fiscale verplichtingen die voortvloeien uit het aandeel in het vermogen van deze vereniging. Het aandeel in het reservefonds van een VvE is sinds 2023 belastbaar in Box 3 van de inkomstenbelasting. De fiscale behandeling van dit vermogen heeft zich in de afgelopen jaren gewijzigd en wordt beheerst door wetswijzigingen en rechtspraak. Dit artikel legt uit wat appartementseigenaren moeten weten over de belastingaangifte in verband met hun aandeel in een VvE, het verschil tussen banktegoeden en overige bezittingen, en de praktische stappen bij de jaarlijkse aangifte.

Inleiding

Een VvE is een vereniging van appartementseigenaren die verantwoordelijk is voor de onderhouds- en beheeractiviteiten van een appartementscomplex. Hoewel een VvE zelf geen belasting betaalt over winst of inkomen (met uitzondering van commerciële VvE’s of zeer grote VvE’s), hebben appartementseigenaren een aandeel in het vermogen van de VvE, met name in het reservefonds. Dit vermogen is sinds 2023 fiscaal verplicht om in Box 3 van de inkomstenbelasting op te geven. De fiscale behandeling van het aandeel in het reservefonds is niet zonder complicaties. In het verleden was er onenigheid tussen de Belastingdienst en VvE’s over de aard van dit vermogen. De rechtspraak, met name het oordeel van het Gerechtshof in Leeuwarden in 2023, heeft hier opnieuw een duidelijk kader voor geschapen. In dit artikel worden de relevante fiscale regels en praktische richtlijnen voor appartementseigenaren besproken.

Het aandeel in het reservefonds is belastbaar in Box 3

Het aandeel in het reservefonds van een VvE wordt gezien als een bezitting van de appartementseigenaar en dient daarom in Box 3 van de inkomstenbelasting opgenomen te worden. Dit geldt sinds 1 januari 2023 en is terugwerkend van toepassing. De Belastingdienst beschouwde eerst het aandeel in het reservefonds als een overige bezitting, wat leidde tot een hogere belastingdruk. In 2023 stelde het Gerechtshof in Leeuwarden echter vast dat dit vermogen moet worden gezien als een banktegoed, wat een lagere belastingdruk inhoudt. Deze uitspraak heeft geleid tot aanpassingen in de fiscale regelgeving en heeft appartementseigenaren in 2024 en 2025 aanzienlijk gunstiger belastingvoordeel opgeleverd.

Hoe wordt het aandeel in het reservefonds berekend?

Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van de verhouding tussen het totale aantal woningen in de VvE en het aantal woningen van een individuele eigenaar. De VvE-beheerder of penningmeester kan dit aandeel op verzoek opmaken. Appartementseigenaren die twijfelen of ze belasting over het aandeel in het reservefonds moeten betalen, moeten op tijd contact opnemen met de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE.

Belastingtarief in Box 3

Het belastingtarief in Box 3 is in 2024 en 2025 36%. Dit tarief geldt voor het veronderstelde rendement op het vermogen. Het veronderstelde rendement varieert afhankelijk van de categorie waarin het vermogen valt. Voor banktegoeden is het veronderstelde rendement 1,44%, terwijl het voor overige bezittingen 6,04% is. Het aandeel in het reservefonds valt sinds 2023 onder de categorie banktegoeden, wat leidt tot een lagere belastingdruk dan wanneer het onder overige bezittingen had gevallen.

Voorbeeld

Een appartementseigenaar heeft een aandeel in het reservefonds van €5.000. Aangezien dit vermogen sinds 2023 als een banktegoed wordt beschouwd, wordt het belast met 1,44% in plaats van 6,04%. Dit betekent dat de belastingaangifte in Box 3 voor deze eigenaar €80 minder is dan wanneer het vermogen nog onder overige bezittingen zou vallen. Dit verschil is het resultaat van de rechtspraak en de wijziging in de fiscale regelgeving.

De heffingsvrijstelling in Box 3

De heffingsvrijstelling in Box 3 is in 2024 opgelift naar €57.684 per persoon. Voor fiscale partners is dit verdubbeld naar €115.368. Dit betekent dat een appartementseigenaar pas belasting moet betalen op het aandeel in het reservefonds als dit vermogen boven deze vrijstelling komt. Appartementseigenaren moeten daarom hun vermogen in Box 3 opgeven als het boven deze grens ligt.

Belastingdienst en de aangifte

De Belastingdienst publiceert jaarlijks de precieze bedragen voor de heffingsvrijstelling in Box 3. Appartementseigenaren moeten deze bedragen bekijken om te bepalen of zij belasting moeten betalen op hun aandeel in het vermogen van de VvE. Het is raadzaam om de aangifte vanaf 1 maart van het volgende jaar in te vullen, wat in 2025 opnieuw het geval is.

Aandachtspunten bij de aangifte van het aandeel in het reservefonds

Appartementseigenaren moeten bij de aangifte van hun vermogen in Box 3 een aantal aandachtspunten in overweging nemen. Deze punten zijn van belang om zowel fiscaal correct als gunstig te handelen.

Aandelen in het reservefonds als bezitting

Het aandeel in het reservefonds van een VvE wordt gezien als een bezitting in Box 3. Dit betekent dat het moet worden opgenomen in de belastingaangifte als het vermogen boven de heffingsvrijstelling ligt. Appartementseigenaren kunnen het aandeel opvragen bij de VvE-beheerder of het zelf berekenen aan de hand van de balans van de VvE.

Aandelen in het vermogen van de VvE

Het aandeel in het vermogen van de VvE is slechts een onderdeel van het totale vermogen dat moet worden opgegeven in Box 3. Appartementseigenaren moeten ook andere bezittingen, zoals aandelen, obligaties, een tweede woning of andere vermogenswaarden, meenemen in hun aangifte. Het vermogen wordt bepaald op basis van de stand per 1 januari van het betreffende belastingjaar.

Tegenbewijsregeling in Box 3

Appartementseigenaren die tot de doelgroep van de Wet rechtsherstel box 3 behoren, kunnen gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Deze regeling maakt het mogelijk om het werkelijke rendement van het vermogen en schulden in Box 3 te berekenen in plaats van het veronderstelde rendement. Dit kan leiden tot een lagere belastingdruk als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair rendement dat de Belastingdienst gebruikt.

Belastingaftrek: aandelen in een VvE-lening

Een belangrijk fiscaal voordeel voor appartementseigenaren is de mogelijkheid om rente-aftrek te maken bij een lening van de VvE. Als de VvE een lening heeft afgesloten, kan het aandeel in de betaalde rente van deze lening als "rente eigen woning" aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting (Box 1). Appartementseigenaren moeten in de jaarrekening van de VvE kijken of er een lening is afgesloten. Het aandeel in de betaalde rente kan op basis van de verhouding tussen het aantal woningen in de VvE en het aantal woningen van de eigenaar berekend worden.

Praktijkvoorbeeld

Stel dat een VvE een lening heeft afgesloten van €1.000.000 met een rente van 4%. De VvE bestaat uit 100 woningen, waarvan de appartementseigenaar één woning bezit. Het aandeel in de betaalde rente is dan 1/100 van €40.000 (4% van €1.000.000), dus €400. Deze €400 is aftrekbaar als rente eigen woning in Box 1 van de inkomstenbelasting.

Betalingsachterstand en lening in mindering brengen

Een betalingsachterstand of een lening kan in mindering worden gebracht op het vermogen dat in Box 3 moet worden opgegeven. Appartementseigenaren die een betalingsachterstand hebben, kunnen deze in mindering brengen op hun aandeel in het vermogen van de VvE. Dit kan leiden tot een lagere belastingaangifte.

Een lening die is aangegaan om de eigenaarsbijdragen te kunnen voldoen, kan ook in mindering worden gebracht op de rendementsgrondslag in Box 3. Dit betekent dat het vermogen dat belast wordt, kleiner is, wat weer tot een lager belastingbedrag kan leiden.

Rechtspraak en fiscale veranderingen

De rechtspraak speelt een belangrijke rol in de fiscale behandeling van het aandeel in het reservefonds van een VvE. Het Gerechtshof in Leeuwarden heeft in 2023 beslist dat het aandeel in het reservefonds moet worden gezien als een banktegoed in plaats van een overige bezitting. Deze uitspraak heeft geleid tot een wijziging in de fiscale regelgeving en heeft appartementseigenaren in 2024 en 2025 aanzienlijk gunstig belastingvoordeel opgeleverd.

Toekomstige veranderingen

In 2025 blijft het belastingtarief voor Box 3 op 36% en is het heffingsvrije vermogen iets verhoogd. Er zijn ook voorstellen voor een nieuwe vermogensbelasting waarin het werkelijke rendement wordt belast in plaats van het forfaitair rendement. Hoewel deze veranderingen in 2025 nog niet zijn doorgevoerd, werkt de wetgever aan de invoering van een dergelijk stelsel met verwachtingen tot 2027.

Samenvatting

Appartementseigenaren die lid zijn van een VvE moeten hun aandeel in het vermogen van deze vereniging opnemen in Box 3 van de inkomstenbelasting. Het aandeel in het reservefonds van een VvE is sinds 2023 fiscaal verplicht om op te geven en wordt gezien als een banktegoed in plaats van een overige bezitting. Dit heeft geleid tot een lagere belastingdruk. Appartementseigenaren moeten rekening houden met een aantal aandachtspunten bij de aangifte, zoals het berekenen van het aandeel in het reservefonds, de mogelijkheid tot rente-aftrek bij een VvE-lening en de mogelijkheid om een betalingsachterstand of lening in mindering te brengen op het vermogen in Box 3. De rechtspraak en fiscale veranderingen hebben geleid tot duiding in de behandeling van het aandeel in het reservefonds, maar de wetgever werkt nog steeds aan veranderingen in de vermogensbelasting.