Inleiding
Het stadsdeel MSP (Maasland Stadspunt) is een centraal onderdeel van de ruimtelijke ordening en woningbouwstrategie van Parkstad Limburg. In de afgelopen jaren is er sprake van een herstructurering van de woningvoorraad, met als doel de kwaliteit van de wijk te verbeteren en ruimte te maken voor een vernieuwend en kwalitatief hoogwaardig woningaanbod. Deze herstructurering is ingebed in een bredere visie waarin zowel de woningbouwcorporaties als de gemeente een rol spelen. Het doel is om de woningvoorraad aan te passen aan veranderende woonwensen, het vasthouden van middeninkomens en het aanvullen van de woningvoorraad, met name voor ouderen en starters.
Het beleid richt zich vooral op het creëren van een evenwicht tussen sloop en nieuwbouw, waarbij het belang van het behoud van groen en de leefbaarheid van de wijk centraal staat. In dit artikel worden de actuele woningbouwprojecten, beleidsmaatregelen en ruimtelijke kaders in MSP besproken, met een focus op de rol van de woningbouwcorporaties, de structuurvisie, de toekomstige ontwikkelingen en de ruimtelijke kwaliteit van het woonmilieu.
Woningbouwvisie en ruimtelijke ordening
Verdunningsgebieden en ruimtelijke kwaliteit
Het stadsdeel Burettestraat en omgeving is door de gemeente aangeduid als een "verdunningsgebied". Dit betekent dat de toevoeging van nieuwe woningen in dit deel zo ver mogelijk moet worden tegengegaan. De reden hiervoor is de visie op ruimtelijke ordening en herstructurering, waarbij de kwaliteit van het woonmilieu en de leefbaarheid van de wijk centraal staan. In het kader van deze visie is het bestemmingsplan MSP zo opgesteld dat het ruimtelijke kader voor nieuwbouw beperkt blijft, terwijl de bestaande woningbouw wordt herzien en waar mogelijk vervangen door kwalitatief hoogwaardig woningaanbod.
De realisatie van een BMV (Bouw en Verkoop) kan bijdragen aan een kwaliteitsimpuls in de wijk. Dit is in lijn met het Wijkactieplan MSP en de bredere herstructureringsvisie. Het doel is om het woonmilieu te verbeteren en te zorgen voor een duurzame woningbouwontwikkeling die past binnen de stedenbouwkundige doelstellingen van het stadsdeel.
Groen en leefbaarheid
Het parkachtige karakter van de wijk is een belangrijk kenmerk van de stedenbouwkundige structuur van MSP. In het plangebied van Parkheuvel is bijvoorbeeld aandacht voor het behoud van bestaand groen een uitgangspunt. De aanwezige parkachtige omgeving wordt ingezet om woningen in een harmonieuze en leefbare setting te realiseren. De visie op leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit is daarom een kernaspect van de woningbouwstrategie in deze wijk.
Woningbouwprogramma en projecten
Huidige woningbouwprojecten
In het kader van de regionale woningbouwprogrammering 2013-2016 zijn verschillende woningbouwprojecten opgenomen in de projectenlijst van MSP. Deze projecten zijn ingedeeld in drie categorieën, afhankelijk van de locatie, de omvang en de productmarktcombinatie. Categorie 1 betreft projecten met een netto toevoeging groter dan nul en een bovengemiddeld goede locatie en productmarktcombinatie. Categorie 2 betreft projecten met een netto toevoeging groter dan nul, maar minder uitgesproken positieve locatieve kenmerken. Categorie 3 betreft projecten die niet voldoen aan de criteria voor een positieve bestemming, maar die binnen een bredere regionale woningbouwvisie nog steeds relevant zijn.
De volgende projecten zijn opgenomen in de programmering:
- Meezenbroek/Mesdagstraat/Govert Flinckstraat (15 toevoeging, 127 onttrekking) – Categorie 1
- Meezenbroek/Plan onbekend (18 toevoeging, 44 onttrekking) – Categorie 1
- Schaesbergerveld (90 toevoeging, 231 onttrekking) – Categorie 1
- Kasteellaan (12 toevoeging, 14 onttrekking) – Categorie 1
- Schandelerboord / Parkheuvel (36 toevoeging, 0 onttrekking) – Categorie 2
- De Savornin Lohmanstraat (12 toevoeging, 0 onttrekking) – Categorie 2
- De Viersprong (18 toevoeging, 0 onttrekking) – Categorie 2
- Burrettestraat e.o. Dobbelsteijnstr. (15 toevoeging, 4 onttrekking) – Categorie 3
- Palemig West (68 toevoeging, 0 onttrekking) – Categorie 3
Deze projecten worden uitgevoerd in overleg met woningbouwcorporaties, die eigenaar zijn van de betreffende locaties. In sommige gevallen is er sprake van een netto toevoeging, wat betekent dat de woningvoorraad op die locatie groter wordt. In andere gevallen is er sprake van een netto onttrekking, waarbij de woningvoorraad kleiner wordt.
De Viersprong: een voorbeeld van duurzame woningbouw
Een voorbeeld van een woningbouwproject dat volgens de regionale programmering is opgenomen, is de locatie De Viersprong. Deze voormalige schoollocatie is gelegen tussen de Schandelermolenweg, de Schimmelpennickstraat en de Van Limburg Stirumstraat. Het schoolgebouw is eind jaren '90 gesloopt, en sindsdien is er sprake van een woningbouwplan voor 18 grondgebonden woningen. Op 28 januari 2010 is vergunning verleend voor de bouw van deze woningen, met toepassing van de vrijstelling van artikel 19 lid 2 WRO.
De locatie is opgenomen in de Woningmarktprogrammering 2013-2016 als categorie 2-project. Dit betekent dat het project wordt gekwalificeerd als een bestaand woningbouwproject met een netto toevoeging groter dan nul op een bovengemiddeld goede locatie en met een goede productmarktcombinatie. Omdat de locatie in de programmering is opgenomen en een vergunning is verleend, zijn de woningen positief bestemd in het bestemmingsplan MSP.
De realisatie van dit project wordt gezien als een waardevolle toevoeging voor de woningvoorraad in MSP, met name gezien het tekort aan woningen in de sociale huursector. Dit tekort ontstaat doordat sloop wel plaatsvindt, maar nieuwbouw achter blijft. Het doel van het project is om deze kloof te overbruggen en een kwalitatief hoogwaardig aanbod te realiseren dat past binnen de stedenbouwkundige visie van de wijk.
Sloopcompensatie en ruimtelijke afweging
Compensatie voor nieuwbouw
In het plangebied zijn 10 woningen gesloopt en wegbestemd in het kader van de realisatie van nieuwbouwprojecten. Deze sloopcompensatie vindt plaats in het kader van de Omgevingsverordening Limburg 2014. Het betreft 4 woningen aan de Amsterdamstraat, die zijn gesloopt ter voorbereiding op de realisatie van BMV MSP, en 4 woningen aan de Frans Halsstraat en 2 aan de Thorbeckestraat, die gesloopt zijn ter voorbereiding op MSP-Allee.
De sloopcompensatie is een belangrijk aspect van de ruimtelijke ordening, omdat het ervoor zorgt dat de bouwactiviteit op een bepaalde locatie niet ten koste gaat van de leefbaarheid van de omgeving. Door het afslopen van woningen elders in het plangebied kan de impact van nieuwbouw worden gelijkmatig verdeeld en kan de woningvoorraad in balans worden gehouden.
Onherroepelijke vergunningen en bevoegdheid
Er zijn drie locaties in het plangebied waarop nog geen woningen zijn gebouwd, maar waar wel recent een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend voor de bouw van woningen. Deze locaties zijn Pleijweg naast nummer 61, Kapelweg 55 en Parkheuvel (urbanvilla's Donker Curtiushof, Geerlingslaan en Samuel van Houtenstraat). Omdat deze vergunningen onaantastbaar zijn, dient de gemeente bij de vaststelling van het plan rekening te houden met deze verleende vergunningen.
Toch ziet het regionaal en provinciaal woningbouwbeleid erop dat de omvang van de planvoorraad voor woningbouw niet verder moet worden vergroot. Daarom wordt op deze locaties een wijzigingsbevoegdheid gelegd, waarbij de mogelijkheid om woningen te bouwen op deze locaties kan worden verwijderd. Dit betekent dat de gemeente in de toekomst mogelijk de bestemming van deze locaties kan aanpassen, indien dat nodig is in het kader van het regionale woningbouwbeleid.
Regionale woningbouwvisie en ruimtelijke afweging
De ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. Deze ladder is ontworpen om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming mogelijk te maken bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De ladder is sinds 1 oktober 2012 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid Bro) en is van toepassing op stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwlocaties, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel.
De kern van de ladder is dat een stedelijke ontwikkeling op een locatie pas doorgang kan vinden als op regionaal niveau is aangetoond dat er een actuele behoefte aan is en dat de beschikbare ruimte in het stedelijk gebied optimaal wordt benut. Van belang is ook of elders in de regio een soortgelijke ontwikkeling is gepland die reeds in de behoefte kan voorzien. De ladder zorgt daarom voor een ruimtelijke balans en voorkomt overbodige ontwikkelingen die ten koste gaan van de leefbaarheid van de wijk.
Herstructurering en behoefteanalyse
De regionale woningbouwvisie stelt dat het niet gewenst is om de woningvoorraad verder te laten toenemen, gezien de voorziene ontwikkelingen van het aantal huishoudens in Parkstad Limburg. Het doel is om het overschot aan woningen niet nog verder te laten toenemen. Wel blijft de noodzaak aanwezig om de samenstelling van de woningvoorraad aan te passen aan de veranderende woonwensen. Daarvoor zullen nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd die dienen als vervanging van bestaande voorraad.
De visie op herstructurering is daarom een kernaspect van de woningbouwstrategie in MSP. Het doel is om de woningvoorraad te herzien, kwalitatief hoogwaardig nieuwbouw te realiseren en ruimte te maken voor een divers en duurzaam woningaanbod.
Toekomstvisie en uitdagingen
Vervanging en vernieuwing
In de komende jaren zal een deel van de woningvoorraad in MSP gesloopt gaan worden. Er zal gedoseerd een gedifferentieerd, kwalitatief hoogwaardig en vernieuwend aanbod van nieuwbouwwoningen gerealiseerd worden. Deze nieuwbouw is gericht op de huisvesting van ouderen, starters en het vasthouden van middeninkomens in de buurt. De visie is dat bewoners binnen MSP een woningcarrière kunnen maken en dat diverse inkomensgroepen in de wijk terechtkomen.
De realisatie van kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw is daarom een kernaspect van de woningbouwstrategie in MSP. Het doel is om een divers en duurzaam woningaanbod te realiseren dat past binnen de stedenbouwkundige visie van de wijk.
Samenwerking en intentieovereenkomsten
In overleg met woningbouwcorporaties is gekeken of een (uit te werken of te wijzigen) woonbestemming op bepaalde locaties in het bestemmingsplan MSP tot de mogelijkheden behoort. Op dit moment is dit niet mogelijk gebleken. In samenspraak met de corporaties wordt nu gewerkt aan een intentieovereenkomst om op termijn middels een separate planologische procedure in samenwerking met de gemeente tot woningbouw te komen in de vrijgekomen locaties rondom de Limburgiastraat. Hierbij worden ook de vrijgekomen schoollocaties in ogenschouw genomen.
Een mogelijke verandering is het deels verschuiven van het woningbouwprogramma naar het centrum van Heerlen. Dit betekent dat de focus van de woningbouwactiviteiten mogelijk naar het centrum van de stad verschuift, wat een gevolg kan zijn van veranderende demografische trends en woonwensen. De visie op herstructurering en vernieuwing is daarom een kernaspect van de woningbouwstrategie in MSP.
Conclusie
De woningbouwstrategie in MSP is ingebed in een bredere visie op ruimtelijke ordening, herstructurering en leefbaarheid. De focus ligt op het creëren van een kwalitatief hoogwaardig woningaanbod dat past binnen de stedenbouwkundige visie van de wijk. De rol van woningbouwcorporaties, de gemeente en het regionale beleid is centraal, met als doel om de woningvoorraad aan te passen aan veranderende woonwensen en om ruimte te maken voor een divers en duurzaam woningaanbod.
Het beleid richt zich op het creëren van een evenwicht tussen sloop en nieuwbouw, waarbij het belang van het behoud van groen en de leefbaarheid van de wijk centraal staat. De realisatie van kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw is daarom een kernaspect van de woningbouwstrategie in MSP.
De visie op herstructurering en vernieuwing is daarom een kernaspect van de woningbouwstrategie in MSP. Het doel is om de woningvoorraad te herzien, kwalitatief hoogwaardig nieuwbouw te realiseren en ruimte te maken voor een divers en duurzaam woningaanbod.