Inleiding
De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de belastingadministratie van onroerende zaken in Nederland. Voor appartementseigenaren die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), is deze waarde niet alleen bepalend voor de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB), maar ook voor watersysteemheffing (WSHE) en andere lokale belastingen. In de praktijk blijkt echter dat de bepaling van de WOZ-waarde van appartementen vaak niet in overeenstemming is met juridische en fiscale principes. Dit artikel bespreekt de rol van de VvE-reserve, het aandeel van appartementseigenaren in deze reserve, en de invloed daarvan op de WOZ-waarde. Verder wordt ingegaan op de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking en de recente rechtspraak die invloed heeft op deze zaken.
De rol van de VvE-reserve bij de bepaling van de WOZ-waarde
Wat is de VvE-reserve?
De VvE-reserve is een fonds dat wordt aangegaan door appartementseigenaren om te voorzien in het groot onderhoud van gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Het is verplicht om zo’n reserve op te zetten en regelmatig bij te werken. De reserve wordt grotendeels gefinancierd via de VvE-bijdrage, die door iedere eigenaar jaarlijks of maandelijks wordt betaald.
Hoewel de VvE-reserve een essentieel onderdeel is van de financiële gezondheid van een appartementencomplex, wordt bij de bepaling van de WOZ-waarde enkel rekening gehouden met het aandeel van de individuele appartementseigenaar in deze reserve. Dit aandeel is dus een soort vermogensrecht dat eigenaar is van het appartement, maar niet van de woning zelf.
Juridische principes bij de WOZ-bepaling
Volgens de huidige wetgeving en rechtspraak is het aandeel in de VvE-reserve geen onderdeel van de waarde van de woning. Dit is duidelijk gemaakt in verschillende rechtszaken. Zo oordeelde de Hoge Raad op 8 september 1993 (ECLI:NL:HR:ZC5446) dat de waarde van de VvE-reserve niet meegenomen mag worden in de WOZ-waarde van een appartement. Ook recentere rechtszaken, zoals die van het Hof Den Haag in 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2863) en het Hof Amsterdam in 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4232), bevestigen dit standpunt.
Een belangrijk principe bij de WOZ-waardering is dat de waarde van de onroerende zaak bepaald wordt op basis van de prijs die daadwerkelijk betaald wordt voor de woning zelf. Het aandeel in de VvE-reserve is een apart vermogensrecht, dat niet deel uitmaakt van de woning. Hieruit volgt dat bij de bepaling van de WOZ-waarde dit aandeel in mindering moet worden gebracht op de verkoopprijs.
Praktijkvoorbeeld
Stel dat een appartement met een aandeel in de VvE-reserve wordt verkocht voor €200.000. Bij dit appartement hoort een aandeel van €10.000 in de reserve. Volgens de rechtspraak en jurisprudentie moet de €10.000 in mindering worden gebracht op de verkoopprijs. De daadwerkelijke verkoopprijs die voor de WOZ-waardering relevant is, is dus €190.000. Dit bedrag wordt gebruikt voor de taxatie van het appartement, evenals voor de bepaling van de WOZ-waarde van andere appartementen in het complex.
Toch blijkt in de praktijk dat gemeenten vaak geen rekening houden met deze in mindering te brengen reserve. Dit leidt tot een onjuiste WOZ-waarde, die als gevolg heeft dat appartementseigenaren dubbel belasting betalen. Dit is een gevolg van het feit dat het aandeel in de VvE-reserve ook ingevuld moet worden in Box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Hierdoor betaalt de eigenaar belasting over een vermogen dat niet deel uitmaakt van de woning, maar toch in de WOZ-waarde is meegenomen.
Belastinggevolgen van een onjuiste WOZ-waarde
Onroerendezaakbelasting (OZB)
De OZB is een jaarlijkse belasting op onroerende zaken, zoals appartementen, huizen en land. Deze belasting is gebaseerd op de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Een hogere WOZ-waarde betekent dus automatisch een hogere OZB.
Wanneer de WOZ-waarde onjuist is bepaald, omdat het aandeel in de VvE-reserve niet is ingetrokken, leidt dit tot een hogere belasting. Dit is een fiscaal onwenselijke situatie, omdat de eigenaar dubbel belasting betaalt over hetzelfde vermogen.
Watersysteemheffing en rioolheffing
De watersysteemheffing (WSHE) en de rioolheffing worden ook berekend op basis van de WOZ-waarde. Hierdoor heeft een onjuiste WOZ-waarde ook invloed op deze lasten. Appartementseigenaren die lid zijn van een VvE, kunnen dus extra kosten maken die verband houden met de onjuiste belastingberekening.
Hypotheekkosten
Een hogere WOZ-waarde kan ook invloed hebben op de renteopslag die banken verrekenen bij een hypotheek. Een hogere WOZ-waarde betekent dat de waarde van de onroerende zaak hoger is, wat in de praktijk vaak resulteert in een lagere renteopslag. Dit is echter niet voor alle banken hetzelfde, en eigenaren moeten dit daarom apart aanvragen.
Verkoop en WOZ-waarde
Bij verkoop van een appartement speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol. Een correcte WOZ-waarde kan gunstig zijn bij het bepalen van de verkoopprijs. Echter, zoals eerder duidelijk is gemaakt, kan een onjuiste WOZ-waarde leiden tot verkeerde verwachtingen over de marktwaarde van het appartement.
Het is daarom belangrijk dat de WOZ-waarde niet alleen juridisch correct is bepaald, maar ook accuraat is in relatie tot de daadwerkelijke marktwaarde. Appartementseigenaren die hun appartement willen verkopen, moeten dus controleren of de WOZ-waarde correct is. Zo niet, dan kan bezwaar gemaakt worden.
Hoe maak je bezwaar tegen de WOZ-waarde?
Tijdens de bezwaartermijn
Appartementseigenaren en VvE’s hebben het recht om bezwaar te maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dit kan binnen zes weken na de vermelding op de WOZ-beschikking. Het is raadzaam om eerst een informeel bezwaar bij de gemeente in te dienen, alvorens tot een formeel bezwaar over te gaan.
Informeel vs. formeel bezwaar
Een informeel bezwaar is een aanvraag bij de gemeente om de WOZ-waarde aan te passen, zonder dat er officieel bezwaar gemaakt wordt. Hiermee kan de gemeente de beschikking al verder herzien. Een formeel bezwaar daarentegen is een juridisch proces waarbij de WOZ-waarde wordt herzien door de gemeente of, indien nodig, door de Belastingsamenwerking.
Voorbeelden van bezwaar
Een typisch voorbeeld van een bezwaar is wanneer de WOZ-waarde niet rekening heeft gehouden met het aandeel in de VvE-reserve. Andere redenen kunnen zijn dat er sprake is van een onjuiste marktanalyse of dat de woning niet correct is ingedeeld in de juiste waardepeildatum.
Acties van VvE Belang en andere belangenorganisaties
De belangenorganisatie VvE Belang heeft onlangs aandacht besteed aan de onjuiste bepaling van de WOZ-waarde in VvE-complexen. Samen met Previcus Vastgoed heeft de organisatie een initiatief genomen waarbij appartementseigenaren kunnen checken of hun WOZ-waarde correct is.
Het doel van deze actie is om het aantal eigenaren te informeren over het risico van dubbele belastingbetaling en hen te ondersteunen bij het maken van bezwaar. Voor meer informatie wordt verwezen naar de website van VvE Belang.
De rol van de gemeente en de Waarderingskamer
De gemeente is verantwoordelijk voor de jaarlijkse herberekening van de WOZ-waarde. Deze berekening moet conform de Wet waardering onroerende zaken en de daarbij behorende waarderingsvoorschriften zijn. De Waarderingskamer is de onafhankelijke controleinstantie die de gemeente en de Belastingsamenwerking toeziet. Pas als de Waarderingskamer goedkeurt, mag de gemeente de nieuwe WOZ-waarde toesturen.
Conclusie
De bepaling van de WOZ-waarde van appartementen in een Vereniging van Eigenaren is een complex proces dat zowel juridische als fiscale aspecten omvat. Het aandeel in de VvE-reserve is geen onderdeel van de waarde van de woning en moet daarom uit de WOZ-waarde worden afgehaald. Helaas blijkt in de praktijk dat dit niet altijd gebeurt, wat leidt tot onjuiste belastingaanslagen en dubbele belastingbetaling.
Appartementseigenaren en VvE’s hebben het recht om bezwaar te maken tegen een onjuiste WOZ-waarde. Het is belangrijk om dit recht goed te begrijpen en actief te gebruiken. Daarnaast is het verstandig om aandacht te besteden aan de rol van belangenorganisaties en rechtspraak in dit verband.
Een correcte WOZ-waarde is van groot belang voor de belastingadministratie, financiële planning en marktwaarde van appartementen. Het is aan de gemeente om dit proces transparant en juridisch correct uit te voeren. Appartementseigenaren en VvE’s moeten bewust worden gemaakt van deze verantwoordelijkheid en hun rechten.