Inleiding
Het aandeel van appartementseigenaren in de reserves van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is sinds 2017 een onderdeel van de fiscale aangifte in box 3. Deze reserves zijn verplicht voor onderhoud en onvoorziene gebeurtenissen en worden door de Belastingdienst geclassificeerd als "overige bezittingen". Hierdoor is een forfaitair rendement toegerekend, dat in de praktijk vaak niet overeenkomt met de daadwerkelijke rendementen op deze fondsen, die meestal in de vorm van betaal- of spaarrekeningen worden gehouden.
De fiscale behandeling van VvE-reserves is een langdurige discussie geweest. In december 2021 besloot de Hoge Raad de vermogensrendementsheffing af te schaffen vanwege een schending van Europees eigendomsrecht. Toch blijft de Belastingdienst de reserves als overige bezittingen belasten, ondanks rechterlijke uitspraken en voorstellen om dit anders te doen.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige fiscale regels, de praktijk van VvE-beheerders bij het opstellen van de belastingaangifte, en de rechtszaken en discussies die de fiscale behandeling van VvE-reserves beïnvloeden. Daarnaast wordt ingegaan op de gevolgen voor appartementseigenaren en mogelijke oplossingen of maatregelen.
De rol van de VvE-reserve in de belastingaangifte
Aandeel in VvE-reserve als overige bezitting
Het aandeel van appartementseigenaren in de VvE-reserve wordt door de Belastingdienst geclassificeerd als een "overige bezitting". Dit betekent dat het deel uitmaakt van box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. In 2017 werd een forfaitair rendement van 5,39% toegepast, waarover 30% belasting verschuldigd was. In latere jaren bleef dit rendement ongeveer gelijk. Dit rendement verschilt echter sterk van de daadwerkelijke rendementen op deze fondsen, die meestal op betaal- of spaarrekeningen staan en rendementen van minder dan 0,25% behaalden in 2017, dalend naar 0,01% in 2021.
De kwalificatie van VvE-reserves als overige bezittingen heeft dus aanzienlijke gevolgen voor appartementseigenaren. Zij moeten dit aandeel opnemen in hun belastingaangifte, op basis van een forfaitair rendement dat in de praktijk vaak niet werkelijk rendabel is.
Praktijk van VvE-beheerders bij de belastingaangifte
VvE-beheerders spelen een belangrijke rol bij het opstellen en versturen van de belastingaangifte. Zo verstrekt VvE-beheerder Vivere VVEbeheer jaarlijks de opgave van de reserves van de VvE voor de aangifte inkomstenbelasting. Deze peildatum is meestal op 1 januari van het betreffende jaar. De opgave wordt digitaal of per post verzonden naar de VvE-leden. Ook is het mogelijk om dit aandeel zelf op te zoeken via het klantenportaal. Appartementseigenaren kunnen dan inloggen op het VvE Portaal, naar "mijn pagina" gaan, en vervolgens naar "mijn aandeel reservefonds". Hier kunnen zij het juiste belastingjaar kiezen en de bijbehorende brief downloaden.
Het is verder aan te raden om eventuele vragen over belastingaangiften tijdig aan te kaarten bij de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE. Deze partijen kunnen een overzicht maken van het aandeel in het reservefonds en zo ondersteuning bieden bij de inkomstenbelastingaangifte.
Fiscale discussies en rechtszaken
Onvoldoende rechtsherstel
De fiscale behandeling van VvE-reserves is langdurig onder druk gezet, met name door juridische uitspraken en kritiek op de daadwerkelijke rendementen. In januari 2023 sprak het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een uitspraak waarin een echtpaar gelijk kreeg. Volgens het hof moesten de VvE-reserves als banktegoeden en niet als overige bezittingen belast worden. Het hof argumenteerde dat dergelijke reserves doorgaans op betaal- of spaarrekeningen staan en dat het forfaitaire rendement op overige bezittingen onvoldoende rechtsherstel biedt.
De Belastingdienst tekende echter beroep aan tegen deze uitspraak en stelde dat het hof niet had mogen afwijken van het Besluit rechtsherstel box 3. De advocaat-generaal concludeerde dat het rechtsherstel onvoldoende was, omdat grondrechten werden geschonden. Toch werd geoordeeld dat dit niet het geval was voor het betreffende echtpaar.
De Hoge Raad moet binnen een half jaar uitspraak doen over deze kwestie. Tot die tijd blijft de fiscale behandeling van VvE-reserves als overige bezittingen in stand.
Verwachtingen van de demissionaire regering
Het demissionaire kabinet stelde voor om de aandelen in VvE-reserves en geld op derdenrekeningen met terugwerkende kracht onder banktegoeden te scharen. Dit zou beter overeenkomen met de daadwerkelijke rendementen en de praktijk van VvE-beheer. De herstelwet blijft echter onveranderd, en de fiscale behandeling van VvE-reserves als overige bezittingen houdt stand tot de uitspraak van de Hoge Raad.
Gevolgen voor appartementseigenaren
Belastingvoordeel en fiscale verplichtingen
Het aandeel in de VvE-reserve heeft directe gevolgen voor de belastingaangifte. Appartementseigenaren moeten dit aandeel opnemen in box 3 en een forfaitair rendement toerekenen. De Belastingdienst ziet dit aandeel als eigen vermogen en belast het dus als een overige bezitting. Dit betekent dat appartementseigenaren belasting verschuldigd zijn op dit forfaitaire rendement, ongeacht de daadwerkelijke rendementen op de fondsen.
De praktijk wijst echter uit dat de VvE-reserves meestal in de vorm van betaal- of spaarrekeningen worden gehouden. Deze rekeningen behalen rendementen die vaak ver onder het forfaitaire rendement liggen. Appartementseigenaren betalen dus belasting op een rendement dat in werkelijkheid niet behaald wordt.
Mogelijke oplossingen en maatregelen
Appartementseigenaren kunnen proberen om rechtsherstel te verkrijgen, bijvoorbeeld via bezwaar of via juridische middelen. In sommige gevallen is er sprake van onvoldoende rechtsherstel, zoals duidelijk is uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De uitspraak van de Hoge Raad kan hier een belangrijke rol spelen, omdat deze eventueel leidt tot een wijziging van de fiscale regels.
Appartementseigenaren kunnen zich ook wenden tot hun VvE-beheerder of het bestuur van de VvE. Deze partijen kunnen ondersteuning bieden bij het opstellen van de belastingaangifte en eventueel juridische advies verlenen. Het is verder aan te raden om de fiscale regels goed te bestuderen en eventuele vragen op tijd te stellen.
Conclusie
Het aandeel van appartementseigenaren in de VvE-reserve speelt een belangrijke rol in de fiscale aangifte. De Belastingdienst ziet dit aandeel als een overige bezitting en belast het met een forfaitair rendement. In de praktijk worden deze fondsen echter meestal in de vorm van betaal- of spaarrekeningen gehouden, die rendementen behalen die vaak ver onder het forfaitaire rendement liggen. Dit leidt tot een situatie waarin appartementseigenaren belasting betalen op een rendement dat in werkelijkheid niet behaald wordt.
De fiscale behandeling van VvE-reserves is onder druk gezet door rechterlijke uitspraken en kritiek. Het demissionaire kabinet stelde voor om de aandelen in VvE-reserves en geld op derdenrekeningen onder banktegoeden te scharen, maar de herstelwet blijft onveranderd. De uitspraak van de Hoge Raad kan hier een belangrijke rol spelen, omdat deze eventueel leidt tot een wijziging van de fiscale regels.
Appartementseigenaren moeten hun aandeel in de VvE-reserve opnemen in de belastingaangifte en eventuele vragen op tijd stellen. VvE-beheerders en het bestuur van de VvE kunnen hierbij ondersteuning bieden. Het is verder aan te raden om de fiscale regels goed te bestuderen en eventuele juridische middelen te overwegen in geval van onvoldoende rechtsherstel.