Een aandeel in de reserves van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een van de zogenaamde "overige bezittingen", die volgens de fiscale regelgeving in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte moeten worden opgenomen. Dit betekent dat ieder lid van een VvE verplicht is om zijn of haar aandeel in het reservefonds van de VvE jaarlijks in box 3 aan te geven, ongeacht of er inkomsten uit dit aandeel zijn ontstaan. De aandacht voor deze fiscale verplichting is van groot belang, aangezien de Belastingdienst in de afgelopen jaren herhaaldelijk heeft aangegeven dat het aandeel in VvE-reserves onderdeel is van het beleggings- of spaarvermogen en daarom fiscaal verwerkt moet worden.
In dit artikel wordt een gedetailleerde uitleg gegeven over de fiscale verplichtingen van VvE-leden, inclusief hoe het aandeel in de reserves wordt berekend, welke houders van VvE-aandelen belastingrechtshervormingen kunnen betreffen en hoe eventueel rechtsherstel kan worden aangevraagd. Daarnaast wordt ingegaan op de praktische stappen die eigenaren moeten ondernemen om hun aandeel correct aan te melden bij de Belastingdienst.
Wat is een aandeel in een VvE en hoe wordt het berekend?
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een wettelijk instrument dat ontworpen is om het gezamenlijk beheer van appartementen en woningen te faciliteren. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, het beheer van de gemeenschappelijke fondsen en het afhandelen van juridische kwesties. Aangezien elk lid van de VvE een aandeel heeft in het reservefonds, dat op zijn beurt onderdeel is van het vermogen van de VvE, wordt dit aandeel fiscaal gezien als een soort spaarvermogen.
Volgens de fiscale regelgeving moet elk lid van een VvE zijn aandeel in het reservefonds in box 3 opnemen. Dit aandeel wordt berekend op basis van de breukdelen die zijn vastgelegd in het splitsingsreglement. Dit reglement bepaalt hoeveel aandeel ieder lid heeft in het totale vermogen van de VvE. De aandeelhouder ontvangt meestal in januari een overzicht van het aandeel, dat is berekend op basis van het verhoudingspercentage (rato) dat voor hem of haar geldt.
Het is belangrijk om hier te benadrukken dat alle aandelen in VvE-reserves fiscaal gezien worden gezien als "overige bezittingen", zoals omschreven in het fiscale handboek van de Belastingdienst. Dit betekent dat deze bezittingen onder de box 3 vallen, ook als er geen inkomsten zijn ontstaan of geen dividend uitgekeerd is.
De fiscale verplichting in box 3
Het aandeel in VvE-reserves valt dus onder box 3, waarin aandelen, beleggingsvermogen en spaarvermogen worden opgenomen. In deze box wordt geen inkomstenbelasting geheven over het vermogen zelf, maar er wordt wel een belasting heffing gedaan over het forfaitair rendement dat de Belastingdienst toepast. Dit forfaitair rendement is een standaard percentage dat jaarlijks bepaald wordt en dat wordt gebruikt om het rendement van het vermogen te schatten, ook als het daadwerkelijke rendement veel lager is.
Tot en met 2023 werd het forfaitaire rendement voor VvE-reserves op 5,38% vastgesteld. Dit betekende dat eigenaren van aandelen in VvE-reserves op basis van dit percentage belasting betaalden, ook al was het daadwerkelijke rendement veel lager. In 2024 is echter een belangrijke wissel van tijdstroom plaatsgevonden, dankzij een uitspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat box 3-belasting niet mag worden geheven over meer dan het werkelijk behaalde rendement. Deze uitspraak heeft geleid tot de invoering van het Besluit rechtsherstel box 3, dat toestaat dat aanslagen inkomstenbelasting worden aangepast op basis van het werkelijk rendement.
Hierdoor kunnen VvE-aandeelhouders nu aantonen dat het daadwerkelijke rendement van hun aandeel lager is dan het forfaitaire rendement, waardoor er eventueel teruggaaf kan worden gedaan. De Belastingdienst biedt hiervoor een formulier aan waarin het werkelijke rendement kan worden opgegeven. De uitspraak van de Hoge Raad is vooral relevant voor aandeelhouders die bezwaar hebben gemaakt tegen de aanslag of wier aanslag is aangehouden in afwachting van deze uitspraak.
Praktische stappen voor VvE-leden
Voor VvE-leden zijn er een aantal duidelijke stappen die genomen moeten worden om hun aandeel correct en op tijd aan te melden bij de Belastingdienst. Deze stappen zijn van belang om fiscale risico’s te voorkomen en eventuele rechtsherstelverzoeken in te dienen.
1. Ophalen van het aandeel in het reservefonds
Het aandeel in het reservefonds wordt meestal op het begin van het jaar door de beheerder van de VvE of het bestuur van de VvE aan de aandeelhouder opgegeven. Dit is meestal een e-mail of een brief die het aandeelpercentage en de waarde bevat. Aandeelhouders kunnen ook terecht bij hun beheerder of via digitale platforms zoals Twinq, die vaak worden gebruikt om VvE-leden toegang te geven tot financiële overzichten, besluiten en andere relevante documenten.
2. Invoeren in de inkomstenbelastingaangifte
Het aandeel in het reservefonds dient in de inkomstenbelastingaangifte in box 3 te worden opgenomen. Dit gebeurt via het digitale aanmeldformulier van de Belastingdienst. Het is belangrijk om de waarde van het aandeel correct in te vullen, zoals opgegeven in de brief of e-mail van de beheerder.
3. Werkelijk rendement aangeven
Aangezien de Hoge Raad heeft geoordeeld dat belasting niet mag worden geheven over meer dan het werkelijk behaalde rendement, kunnen VvE-aandeelhouders nu een verzoek indienen voor rechtsherstel. Dit gebeurt via het formulier “opgaaf werkelijk rendement”, dat beschikbaar is op de website van de Belastingdienst. Aandeelhouders die bezwaar hebben gemaakt of wiens aanslag is aangehouden, kunnen dit formulier gebruiken om hun daadwerkelijke rendement aan te tonen.
4. Bewaren van documenten
Het is verstandig om alle documenten die betrekking hebben op het aandeel in het reservefonds goed te bewaren. Dit omvat de brief van de beheerder, het splitsingsreglement, eventuele notulen van de VvE-vertegenwoordiging en het formulier van het werkelijke rendement. Deze documenten kunnen nodig zijn bij eventuele vragen van de Belastingdienst of bij een eventuele audit.
Rechtsherstel en eventuele teruggaaf
Het Besluit rechtsherstel box 3 biedt VvE-aandeelhouders de mogelijkheid om hun belastingaanslag aan te passen op basis van het werkelijk behaalde rendement. Dit is vooral van belang voor eigenaren wiens aandeel in VvE-reserves relatief weinig rendement heeft opgeleverd. Tot 2023 werd het forfaitaire rendement van 5,38% gebruikt, ongeacht het daadwerkelijke rendement. Dit betekende dat ook eigenaren met een laag rendement automatisch belasting betaalden op basis van dit percentage.
De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat het forfaitaire rendement niet mag worden gebruikt als het werkelijke rendement lager is. Hierdoor kan er nu teruggaaf worden gedaan als het daadwerkelijke rendement lager is dan het forfaitaire percentage. De Belastingdienst heeft aangekondigd dat dit proces in werking is gesteld voor aanslagen op inkomstenbelasting in de jaren 2021, 2022 en 2023. Aandeelhouders die bezwaar hebben gemaakt of wiens aanslag is aangehouden, kunnen nu gebruikmaken van deze mogelijkheid. Of niet-bezwaarmakers hier ook gebruik van kunnen maken, is nog niet duidelijk.
Belang van de splitsingsakte
Een belangrijk document bij het bepalen van het aandeel in VvE-reserves is de splitsingsakte. Deze akte bepaalt hoe de eigendomsverhoudingen zijn verdeeld tussen de individuele aandeelhouders. Bij de aankoop van een appartement dient de notaris een exemplaar van de splitsingsakte aan de koper te overhandigen. Aandeelhouders kunnen tegen betaling ook een afschrift van de splitsingsakte aanvragen bij het kadaster.
De splitsingsakte bevat onder andere het aantal breukdelen dat iedere aandeelhouder bezit. Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van deze breukdelen. Aangezien de Belastingdienst het aandeel in VvE-reserves als een spaarvermogen ziet, is het belangrijk om de correcte verhouding van breukdelen te kennen bij het invullen van de inkomstenbelastingaangifte.
De rol van de VvE-beheerder en het bestuur
De VvE-beheerder en het bestuur van de VvE spelen een belangrijke rol in het beheren van de reserves en het communiceren met de aandeelhouders. Het bestuur is verantwoordelijk voor de jaarlijkse administratie van de VvE en dient dit aan de aandeelhouders door te geven. De beheerder is vaak verantwoordelijk voor het bijhouden van de financiële administratie en het aanmaken van het overzicht van het aandeel van iedere aandeelhouder.
Het is daarom verstandig om in contact te treden met de beheerder of het bestuur van de VvE bij vragen over het aandeel in het reservefonds. Zij kunnen ook hulp bieden bij het invullen van de inkomstenbelastingaangifte of het indienen van een rechtsherstelverzoek.
Fiscale vrijstellingen en uitzonderingen
Hoewel het aandeel in VvE-reserves in de regel onder box 3 valt, zijn er in uitzonderlijke gevallen vrijstellingen of uitzonderingen mogelijk. Dit is bijvoorbeeld het geval bij commerciële VvE’s of bij VvE’s die expliciet zijn opgericht met het doel om winst te genereren. In dergelijke gevallen kan het aandeel in VvE-reserves onder andere fiscale regels vallen.
Daarnaast zijn er ook gevallen waarin het aandeel in VvE-reserves niet fiscaal verwerkt hoeft te worden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij aandeelhouders die in het buitenland wonen en geen fiscale verbintenissen hebben in Nederland. In dat geval hoeft het aandeel in VvE-reserves alleen aangemeld te worden als het in Nederland is verkregen en als het onderdeel is van hun Nederlandse bezittingen.
De toekomst van de fiscale regelgeving voor VvE’s
De fiscale regelgeving voor VvE’s is in de afgelopen jaren sterk veranderd, vooral in het licht van de uitspraak van de Hoge Raad. De invoering van het Besluit rechtsherstel box 3 en de mogelijkheid om het werkelijke rendement aan te tonen zijn belangrijke stappen in de richting van een eerlijkere belastingheffing. De Belastingdienst heeft aangekondigd dat zij de aanslagen voor de jaren 2021, 2022 en 2023 zullen herzien op basis van deze nieuwe regels.
Het is nog onduidelijk hoe deze regels zich zullen ontwikkelen in de toekomst. De huidige richting lijkt echter duidelijk te zijn: de Belastingdienst wil dat eigenaren belasting betalen op basis van het werkelijke rendement, en niet langer op basis van een forfaitair percentage. Dit betekent dat VvE-aandeelhouders in de toekomst waarschijnlijk meer verantwoordelijkheid zullen moeten nemen voor het bijhouden van hun daadwerkelijke rendement en het indienen van eventuele rechtsherstelverzoeken.
Conclusie
Het aandeel in een VvE-reserve is een fiscaal relevante bezitting die jaarlijks in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte moet worden opgenomen. Het aandeel wordt berekend op basis van de breukdelen die zijn vastgelegd in het splitsingsreglement. De Belastingdienst ziet dit aandeel als een spaarvermogen en heft belasting af op basis van een forfaitair rendement. Na de uitspraak van de Hoge Raad in 2024 is het echter mogelijk geworden om het werkelijke rendement aan te tonen en eventueel rechtsherstel te verkrijgen.
Voor VvE-leden is het belangrijk om zich bewust te zijn van hun fiscale verplichtingen en eventuele rechtsherstelmogelijkheden. Het is aan te raden om het aandeel in het reservefonds jaarlijks correct aan te melden bij de Belastingdienst en eventueel gebruik te maken van het formulier "opgaaf werkelijk rendement". Door goed om te gaan met deze fiscale verplichtingen kunnen VvE-aandeelhouders zich ervan verzekeren dat ze geen onnodige belastingen betalen en eventueel rechtsherstel kunnen verkrijgen.
Het is verder aan te raden om in contact te treden met de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE voor verdere uitleg of voor het opvragen van het aandeel in het reservefonds. Dit kan vooral van belang zijn bij het invullen van de inkomstenbelastingaangifte of bij eventuele vragen van de Belastingdienst.