De overdracht van een woning van ouder op kind is in Nederland een steeds populairder keuze, zowel uit fysieke als fiscale overwegingen. Een veelgebruikte methode is het verkopen van de woning tegen de WOZ-waarde. Tot voor kort was het echter niet duidelijk of deze praktijk als een schenking wordt gezien, wat fiscale gevolgen kon hebben. Inmiddels is er meer duidelijkheid gekomen door beleidsbesluiten van de staatssecretaris van Financiën, en ook zijn er praktische voorbeelden beschikbaar. In dit artikel bespreken we de juridische, fiscale en praktische aspecten van het verkopen van een woning tegen de WOZ-waarde, en of dit wel of geen belaste schenking is.
Introductie
Het verkopen van een woning tegen de WOZ-waarde aan een kind is een strategische keuze die zowel uit belastingtechnische als emotionele overwegingen gemaakt kan worden. De WOZ-waarde, bepaald door de gemeente, is meestal iets lager dan de marktwaarde. Door een woning te verkopen tegen deze lage prijs, kan een oudere generatie hun woning overdragen aan jongere generaties zonder dat het kind fiscaal in het nadeel komt. Echter, als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde, kan dit wel als een schenking worden gezien, wat fiscale consequenties kan hebben.
In de afgelopen jaren zijn er beleidsbesluiten genomen die deze situatie verduidelijken. Deze besluiten bepalen of een woningverkoop tegen WOZ-waarde als een belaste schenking wordt gezien of niet. De Belastingdienst, en daarmee ook de fiscale autoriteiten, speelt een grote rol bij de interpretatie van deze situaties.
Woningverkoop tegen WOZ-waarde: geen schenking
Een woning die verkocht wordt tegen de WOZ-waarde, maar niet lager, wordt in Nederland niet als een schenking beschouwd. Dit betekent dat er geen schenkbelasting is verschuldigd bij deze verkoop, mits de WOZ-waarde als verkoopprijs wordt gehanteerd.
Een voorbeeld: stel een woning heeft een marktwaarde van €500.000 en een WOZ-waarde van €350.000. Wordt deze woning verkocht aan een kind voor €350.000, dan is er geen sprake van een schenking. Het kind ontvangt de woning voor de WOZ-waarde en wordt daardoor €150.000 rijker, maar dit wordt fiscaal niet als een schenking gezien. Dit is volgens het beleidsbesluit van de staatssecretaris van Financiën.
Tot voor kort was dit onduidelijk. Er was een discussie tussen de Belastingdienst en fiscaal experts over of de marktwaarde of juist de WOZ-waarde als uitgangspunt moest dienen bij de bepaling van een schenking. In juni 2022 gaf de staatssecretaris van Financiën duidelijkheid: bij verkoop tegen een te lage prijs is de WOZ-waarde het uitgangspunt. Dit betekent dat bij verkoop tegen de WOZ-waarde geen schenkbelasting verschuldigd is.
Woningverkoop lager dan WOZ-waarde: wel schenking
Als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde, dan kan er wel sprake zijn van een schenking. In dit geval is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs als een belaste schenking te zien.
Een voorbeeld: een woning met een marktwaarde van €500.000 wordt verkocht voor €300.000, wat €50.000 lager is dan de WOZ-waarde. In dit geval is er sprake van een schenking van €50.000, namelijk het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs. Deze schenking is belast met schenkbelasting. Het kind is dan verplicht om schenkbelasting te betalen over het verschil.
In dit scenario is het dus belangrijk om de verkoopprijs niet lager te zetten dan de WOZ-waarde, tenzij er een strategische keuze is gemaakt om deze schenking belast te laten worden. Dit is een belangrijk fiscaal aspect bij woningoverdracht tussen generaties.
Woningverkoop in combinatie met kwijtschelding
Een andere mogelijkheid bij woningoverdracht is het combineren van verkoop tegen de marktwaarde en een kwijtschelding van een deel van de koopsom. In dergelijke gevallen hangt het van de omvang van de kwijtschelding af of er sprake is van een schenking.
Als een woning wordt verkocht tegen de marktwaarde van €400.000, en een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden, bijvoorbeeld tot €350.000, dan is er sprake van een schenking. De vraag is dan of het om een schenking van een woning of een schenking van een geldbedrag gaat. In het geval van een woning is de WOZ-waarde het uitgangspunt.
Een voorbeeld: een woning met een marktwaarde van €500.000 wordt verkocht tegen die prijs, en een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden tot €350.000. Het verschil van €150.000 wordt dan als een schenking gezien. Of dat nu als een schenking van een woning of een schenking van een geldbedrag beschouwd wordt, hangt van de juridische context af.
Woningverkoop en leegwaarderatio bij verhuurwoningen
Als de woning wordt verhuurd, kan de leegwaarderatio van toepassing zijn, wat de WOZ-waarde verlaagt. Deze korting is afhankelijk van de huurprijs en kan tussen 15% en 55% van de oorspronkelijke WOZ-waarde bedragen. Deze verlaging heeft fiscale gevolgen, niet alleen voor box 3, maar ook voor de schenk- en erfbelasting.
Stel een woning met een WOZ-waarde van €350.000 wordt verhuurd tegen een huurprijs van €800 per maand. De huurder geniet van huurbescherming, waardoor de leegwaarderatio van 44% van toepassing is. De WOZ-waarde wordt daarmee verlaagd tot €196.000. Als deze woning wordt verkocht tegen de verlaagde WOZ-waarde, is er geen schenkbelasting verschuldigd.
Het kabinet is van plan de leegwaarderatio voor box 3 in 2023 te schrappen. Of deze verandering ook van toepassing is op de schenk- en erfbelasting, is nog niet duidelijk. In dat geval kan het fiscaal belangrijk zijn om voorhanden documentatie te behouden en eventuele veranderingen nauwlettend te volgen.
Overdrachtsbelasting
Bij de overdracht van een woning is er ook sprake van overdrachtsbelasting. Deze belasting is afhankelijk van of het kind in de woning woont of niet. Als het kind in de woning woont, is de overdrachtsbelasting 2% van de waarde van de woning. Wordt de woning niet als eigen woning gebruikt, dan is de tarief 10,4%.
De overdrachtsbelasting wordt berekend op basis van de werkelijke waarde van de woning, niet op basis van de WOZ-waarde. Dit betekent dat, ook als de woning tegen de WOZ-waarde wordt overgedragen, de belasting op de marktwaarde is gebaseerd.
Toekomstige veranderingen: WOZ-waarde niet meer voor schenkingen
In 2027 is er een mogelijk verandering in de fiscale regelgeving. De WOZ-waarde wordt dan niet meer als uitgangspunt gebruikt bij schenkingen, maar wel bij erfrecht. Dit betekent dat bij een schenking, bijvoorbeeld van een woning van ouder op kind, de waarde in het economisch verkeer (de vrije verkoopwaarde) als uitgangspunt wordt genomen.
Een voorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van €423.000 en een marktwaarde van €460.000. Tegenwoordig hoeft het kind over het verschil van €37.000 geen schenkbelasting te betalen, omdat de WOZ-waarde als uitgangspunt dient. Vanaf 2027 zal het uitgangspunt echter de marktwaarde zijn, waardoor het kind schenkbelasting verschuldigd is over het verschil.
Dit is een belangrijke verandering, die voor beleggers en families strategische keuzes kan beïnvloeden. Het is belangrijk om deze verandering in de regelgeving zorgvuldig te bestuderen en eventueel professionele fiscale adviezen in te winnen.
Woningoverdracht tegen WOZ-waarde als strategische fiscale keuze
Het verkopen van een woning tegen de WOZ-waarde is niet alleen een juridisch toegestaan actie, maar ook een strategische fiscale keuze. Door de verkoopprijs gelijk te zetten aan de WOZ-waarde, wordt voorkomen dat er schenkbelasting verschuldigd is. Dit is vooral gunstig in situaties waarin de marktwaarde aanzienlijk hoger ligt dan de WOZ-waarde.
In de praktijk betekent dit dat oudere generaties hun woning kunnen overdragen aan jongere generaties zonder dat deze fiscaal in het nadeel komen. Dit is een belangrijk aspect bij familiewoningen die door meerdere generaties gebruikt worden.
Een voorbeeld: een woning met een marktwaarde van €400.000 en een WOZ-waarde van €350.000. Wordt deze woning verkocht tegen de WOZ-waarde van €350.000, dan ontvangt het kind een woning met een marktwaarde van €400.000, maar zonder dat er schenkbelasting is verschuldigd. De Belastingdienst ziet dit als een normale verkoop, en niet als een schenking.
Verkoop voor een lage prijs: risico op belaste schenking
Het is echter belangrijk om op te letten dat het verkopen van een woning voor een prijs die lager is dan de WOZ-waarde, een risico op belaste schenking oplevert. In dergelijke gevallen wordt het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde als een schenking gezien, wat fiscaal gevolgen kan hebben.
Stel dat een woning met een WOZ-waarde van €350.000 wordt verkocht voor €300.000, dan is het verschil van €50.000 als een schenking te zien. De Belastingdienst kan dan eisen dat het kind schenkbelasting betaalt over deze €50.000.
Dit is een belangrijk fiscaal aspect bij woningoverdracht. Het is daarom verstandig om de verkoopprijs niet lager te zetten dan de WOZ-waarde, tenzij er een strategische keuze is gemaakt om deze schenking belast te laten worden.
Kwijtschelding en schenkbelasting
Een andere strategie bij woningoverdracht is het combineren van verkoop tegen de marktwaarde en een kwijtschelding van een deel van de koopsom. In dergelijke gevallen hangt het van de omvang van de kwijtschelding af of er sprake is van een schenking.
Als bijvoorbeeld een woning wordt verkocht tegen de marktwaarde van €500.000 en een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden tot €350.000, dan is er sprake van een schenking. De vraag is dan of het om een schenking van een woning of een schenking van een geldbedrag gaat. In het geval van een woning is de WOZ-waarde het uitgangspunt.
Het is belangrijk om duidelijk te weten hoe de schenking wordt geïnterpreteerd, want dit heeft fiscale gevolgen. Bij schenking van een woning wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen, terwijl bij schenking van een geldbedrag de verkoopprijs als uitgangspunt geldt.
Fiscale voordelen van woningoverdracht tegen WOZ-waarde
Woningoverdracht tegen de WOZ-waarde biedt meerdere fiscale voordelen. Het belangrijkste is dat er geen schenkbelasting verschuldigd is bij deze verkoop. Dit is een grote voordelen, vooral in situaties waarin de marktwaarde aanzienlijk hoger ligt dan de WOZ-waarde.
Bijvoorbeeld: een woning met een marktwaarde van €500.000 en een WOZ-waarde van €350.000. Wordt deze woning verkocht tegen de WOZ-waarde, dan ontvangt het kind een woning met een marktwaarde van €500.000, zonder dat er schenkbelasting is verschuldigd. De Belastingdienst ziet dit als een normale verkoop, en niet als een schenking.
Daarnaast is de overdrachtsbelasting in dit geval ook gunstig. Als het kind in de woning woont, is de overdrachtsbelasting slechts 2% van de waarde van de woning. Wordt de woning niet als eigen woning gebruikt, dan is het tarief 10,4%. In beide gevallen is de overdrachtsbelasting lager dan de schenkbelasting die zou kunnen zijn verschuldigd bij een verkoop lager dan de WOZ-waarde.
Toekomstige veranderingen in fiscaal beleid
In 2027 is er een mogelijke verandering in het fiscaal beleid. De WOZ-waarde wordt dan niet meer als uitgangspunt gebruikt bij schenkingen, maar wel bij erfrecht. Dit betekent dat bij een schenking, bijvoorbeeld van een woning van ouder op kind, de waarde in het economisch verkeer (de vrije verkoopwaarde) als uitgangspunt wordt genomen.
Een voorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van €423.000 en een marktwaarde van €460.000. Tegenwoordig hoeft het kind over het verschil van €37.000 geen schenkbelasting te betalen, omdat de WOZ-waarde als uitgangspunt dient. Vanaf 2027 zal het uitgangspunt echter de marktwaarde zijn, waardoor het kind schenkbelasting verschuldigd is over het verschil.
Dit is een belangrijke verandering, die voor beleggers en families strategische keuzes kan beïnvloeden. Het is belangrijk om deze verandering in de regelgeving zorgvuldig te bestuderen en eventueel professionele fiscale adviezen in te winnen.
Praktische overwegingen bij woningoverdracht
Naast de fiscale aspecten zijn er ook praktische overwegingen bij woningoverdracht. Het is belangrijk om zowel juridische als fiscale documentatie goed bij te houden. Dit is nodig om eventuele toezichtsacties van de Belastingdienst te verifiëren.
Bijvoorbeeld: als een woning wordt verkocht tegen de WOZ-waarde, is het verstandig om dit duidelijk te vermelden in het koopcontract. Dit helpt om eventuele twijfels bij de Belastingdienst weg te nemen. Tevens is het belangrijk om eventuele veranderingen in de fiscale regelgeving nauwlettend te volgen, zodat er geen onverwachte belastingverplichtingen ontstaan.
Het is ook belangrijk om te overwegen of de woning door het kind in gebruik wordt genomen of niet. Dit heeft invloed op de overdrachtsbelasting, zoals eerder is uitgelegd. Als de woning niet als eigen woning gebruikt wordt, is de overdrachtsbelasting aanzienlijk hoger.
Conclusie
Woningoverdracht tegen de WOZ-waarde is in Nederland een strategische fiscale keuze die veel voordelen biedt. Het belangrijkste is dat er geen schenkbelasting verschuldigd is bij deze verkoop, mits de verkoopprijs gelijk is aan de WOZ-waarde. Dit is een grote voordelen, vooral in situaties waarin de marktwaarde aanzienlijk hoger ligt dan de WOZ-waarde.
Echter, als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde, dan kan er wel sprake zijn van een schenking. In dergelijke gevallen is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs als een belaste schenking te zien, wat fiscale gevolgen kan hebben.
In de afgelopen jaren zijn er beleidsbesluiten genomen die deze situatie verduidelijken. Deze besluiten bepalen of een woningverkoop tegen WOZ-waarde als een belaste schenking wordt gezien of niet. De Belastingdienst speelt een grote rol bij de interpretatie van deze situaties.
Naast de fiscale aspecten zijn er ook praktische overwegingen bij woningoverdracht. Het is belangrijk om zowel juridische als fiscale documentatie goed bij te houden. Tevens is het belangrijk om eventuele veranderingen in de fiscale regelgeving nauwlettend te volgen.
In 2027 is er een mogelijke verandering in het fiscaal beleid. De WOZ-waarde wordt dan niet meer als uitgangspunt gebruikt bij schenkingen, maar wel bij erfrecht. Dit betekent dat bij een schenking, bijvoorbeeld van een woning van ouder op kind, de waarde in het economisch verkeer (de vrije verkoopwaarde) als uitgangspunt wordt genomen. Dit is een belangrijke verandering, die voor beleggers en families strategische keuzes kan beïnvloeden.
In samenvatting is woningoverdracht tegen de WOZ-waarde een fiscaal gunstige keuze, mits de verkoopprijs gelijk is aan de WOZ-waarde. Het is belangrijk om duidelijk te weten hoe de schenking wordt geïnterpreteerd, want dit heeft fiscale gevolgen. Het is verstandig om professionele fiscale adviezen in te winnen om eventuele risico’s te minimaliseren.