Inleiding
Een mantelzorgwoning is een tijdelijke woonvoorziening die op het terrein van een hoofdwoning is geplaatst en bedoeld is om mantelzorg te faciliteren. Deze woning kan worden gebruikt door de mantelzorger of door de persoon die zorg nodig heeft. Het tijdelijke karakter van een mantelzorgwoning heeft ook gevolgen voor de WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek en Wijze van Aanslag) en de fiscale behandeling.
De WOZ-waarde bepaalt de belastingaanslagen, zoals de onroerende zaakbelasting (OZB), en heeft invloed op de marktprijs van een woning. Voor mantelzorgwoningen zijn er specifieke regels opgesteld door de Waarderingskamer, die bepalen hoe deze woningen worden afgebakend en of ze meerekenen in de WOZ-waarde. De regelgeving is echter niet altijd eenduidig, en de praktijk kan variëren afhankelijk van factoren zoals eigendom, locatie en de constructie van de mantelzorgwoning.
In dit artikel bespreken we de relevante regels, fiscale aspecten en praktische gevolgen van de WOZ-waarde van mantelzorgwoningen. We geven een overzicht van de juridische en fiscale situatie, het tijdelijke karakter van de woning en de betekenis van eigendom en afbakening. Ook komen we in op de rol van de Waarderingsinstructie en de impact op belastingaanslagen, erf- en schenkbelasting, en eventuele fiscale aftrekbaarheid.
Wat is een mantelzorgwoning en wat zijn de kenmerken?
Een mantelzorgwoning is een tijdelijke woning die wordt gebruikt om mantelzorg te faciliteren. Mantelzorg wordt gedefinieerd als de zorg die niet betaald is en vaak langdurig is, bijvoorbeeld voor een ziek familielid of vriend. Deze woning kan op het terrein van een hoofdwoning staan en dient na beëindiging van de mantelzorg te worden verwijderd. Het is een zelfstandige woonvoorziening, maar het tijdelijke karakter is een essentieel kenmerk.
Deze tijdelijkheid heeft directe gevolgen voor de afbakening van de woning in de WOZ-waarde. Volgens de Waarderingskamer is een mantelzorgwoning niet altijd een zelfstandig WOZ-object. Bijvoorbeeld als de woning geplaatst is in een buitengebied en onder de uitzonderingsregel van 100 m² extra valt, dan is er sprake van een tijdelijke constructie die na afloop weer moet worden verwijderd. In dat geval telt de mantelzorgwoning niet mee bij de WOZ-waarde.
Een mantelzorgwoning moet ook voorzien zijn van verwijderbare voorzieningen zoals een keuken en badkamer, zodat de woning geen woonfunctie meer kan vervullen als de mantelzorg eindigt. Dit is ook van belang voor de fiscale behandeling, aangezien deze voorzieningen kunnen meerekenen in de waarde van de woning.
WOZ-waarde en afbakening van mantelzorgwoningen
De afbakening van een mantelzorgwoning in de WOZ-waarde hangt af van een aantal factoren, zoals de locatie, de constructie en de eigendom. De Waarderingskamer heeft een aparte instructie opgesteld voor mantelzorgwoningen, die duidelijkheid geeft over de afbakening en het meerekenen van de waarde.
In de meeste gevallen wordt een mantelzorgwoning niet als een zelfstandig WOZ-object beschouwd. Het wordt als een onderdeel van de hoofdwoning beschouwd, omdat het tijdelijk is en na afloop moet worden verwijderd. Dit betekent dat de mantelzorgwoning niet meerekenen in de WOZ-waarde. De marktwaarde van de hoofdwoning wordt bepaald alsof de mantelzorgwoning er niet was, omdat bij een verkoop van de hoofdwoning deze tijdelijke constructie verwijderd moet worden.
Er zijn echter uitzonderingen. Als de mantelzorgwoning bijvoorbeeld een aanbouw is van de hoofdwoning of een verbouwde schuur, dan kan de gemeente ervoor kiezen om deze wel meerekenen in de WOZ-waarde. In dat geval is er sprake van een waardeverhoging. De mate van invloed hangt af van de mate van integratie met de hoofdwoning.
De afbakening wordt ook beïnvloed door de eigendom van de mantelzorgwoning. Als de mantelzorgwoning in eigendom is van de bewoners van de hoofdwoning, bijvoorbeeld omdat het een schuur is, dan krijgen zij twee WOZ-beschikkingen en twee OZB-aanslagen: één voor de eigen woning en één voor de mantelzorgwoning. Als de eigenaren van de hoofdwoning en de mantelzorgwoning verschillend zijn, dan moeten er twee zelfstandige woningen worden afgebakend, wat leidt tot twee aparte WOZ-objecten.
Invloed van mantelzorgwoningen op de WOZ-waarde
De invloed van mantelzorgwoningen op de WOZ-waarde is beperkt. Omdat de mantelzorgwoning tijdelijk is en na beëindiging van de mantelzorg moet worden verwijderd, telt deze in de meeste gevallen niet mee bij de WOZ-waarde. Bij een verkoop van de hoofdwoning wordt er dus uitgegaan van een situatie waarin de mantelzorgwoning er niet is. Dit betekent dat de marktwaarde van de hoofdwoning niet wordt verhoogd door de aanwezigheid van een mantelzorgwoning.
Er zijn echter gevallen waarin er wel een beperkte waardeverhoging kan zijn. Bijvoorbeeld wanneer een garage of praktijkruimte is omgebouwd tot mantelzorgwoning. In dat geval is de integratie met de hoofdwoning zo groot dat de gemeente er wel rekening mee houdt bij de bepaling van de WOZ-waarde. De mate van invloed hangt af van de mate van verbouwing en integratie.
Een mantelzorgwoning is in de meeste gevallen dus niet waardeverhogend. De WOZ-kamer benadrukt in haar instructie dat de waardeverhogende functie van mantelzorgwoningen beperkt is. De tijdelijkheid van de constructie en de verplichte verwijdering na beëindiging van de mantelzorg zorgen ervoor dat de woning niet als een permanente uitbreiding wordt beschouwd.
Fiscale gevolgen van mantelzorgwoningen
De fiscale gevolgen van mantelzorgwoningen zijn van belang voor de bewoners, aangezien deze woningen beïnvloeden hoe belastingen zoals de OZB worden berekend. De onroerende zaakbelasting (OZB) hangt af van de WOZ-waarde van de woning. Daarom is het belangrijk om te weten of de mantelzorgwoning meerekenen in de WOZ-waarde en hoe dat beïnvloedt hoeveel belasting moet worden betaald.
Als de mantelzorgwoning in eigendom is van de bewoners van de hoofdwoning, bijvoorbeeld omdat het een schuur is, dan krijgen zij twee WOZ-beschikkingen en twee OZB-aanslagen. Dit betekent dat de OZB voor de mantelzorgwoning apart moet worden betaald. Als de bewoners van de mantelzorgwoning de eigenaren zijn, dan betalen zij de OZB voor deze woning.
Er is ook een belastingvrijstelling voor mantelzorgwoningen. Omdat deze woningen tijdelijk zijn en alleen bedoeld zijn voor mantelzorg, zijn ze vrijgesteld van bepaalde fiscale aanslagen. De Waarderingskamer benadrukt in haar instructie dat mantelzorgwoningen in de meeste gevallen niet meerekenen in de WOZ-waarde, wat betekent dat ze ook niet meerekenen in de OZB.
Een belangrijk punt is dat de kosten van een mantelzorgwoning niet aftrekbaar zijn van de belasting. Ook hypotheekrente en zorgkosten zijn niet aftrekbaar, aangezien de mantelzorgwoning een tijdelijke investering is. Dit betekent dat de eigenaar van de mantelzorgwoning geen fiscale voordelen heeft van de aankoop of bouw van deze woning.
Eigendom en natrekking: juridische implicaties
De eigendom van de mantelzorgwoning heeft directe gevolgen voor de fiscale behandeling. Als de mantelzorgwoning juridisch gezien een onroerende zaak is, dan kan deze via natrekking automatisch eigendom worden van de kinderen, ongeacht of de ouders de woning hebben bekostigd en geplaatst. In dat geval kan de vraag rijzen of sprake is van een schenking van ouders aan kind.
Wordt de woning daarentegen als roerend aangemerkt, dan blijft de eigendom bij de ouders. Bij overlijden van de ouders vererft de mantelzorgwoning dan aan hun erfgenamen. Het is daarom belangrijk om van tevoren te bepalen of de mantelzorgwoning roerend of onroerend is.
Een voorwaarde voor het kwalificeren als mantelzorgwoning is dat de woning na beëindiging van de mantelzorg moet worden afgebroken of op zijn minst ontdaan van keuken en badkamer. De vraag is wie voor deze kosten opdraait. Alle erfgenamen? Of alleen het kind dat de mantelzorgwoning op zijn/haar perceel heeft staan?
Het is van belang om deze zaken van tevoren te bespreken, omdat ze kunnen leiden tot fiscale complicaties, bijvoorbeeld bij de schenk- en erfbelasting.
Praktische aandachtspunten voor de aanschaf of bouw van een mantelzorgwoning
Bij de aanschaf of bouw van een mantelzorgwoning zijn er een aantal praktische aandachtspunten die van belang zijn. Eén van de belangrijkste is dat de woning tijdelijk is en na beëindiging van de mantelzorg moet worden verwijderd. Dit heeft gevolgen voor de constructie van de woning. De woning moet zo zijn opgebouwd dat het eenvoudig verplaatsbaar is en zonder schade kan worden opgetakeld.
Duo-Wonen benadrukt bijvoorbeeld dat hun mantelzorgwoningen voorzien zijn van een stalen draagconstructie met een betonnen vloer, wat ervoor zorgt dat ze relatief eenvoudig verplaatsbaar zijn zonder risico op vervorming. Dit zorgt voor een waardevaste woning die bij beëindiging van de mantelzorg snel kan worden verplaatst en verkopt kan worden.
Het is ook belangrijk om rekening te houden met de locatie van de mantelzorgwoning. Als de woning in het buitengebied staat, dan moet deze vallen onder de uitzonderingsregel van 100 m² extra. In dat geval moet de woning na afloop worden verwijderd, en telt deze niet mee bij de WOZ-waarde.
Bij de afbakening van de mantelzorgwoning dient er ook rekening met te houden met de eigendom. Als de woning in eigendom is van de bewoners van de hoofdwoning, dan wordt er een aparte WOZ-beschikking gemaakt. Als de eigenaren verschillend zijn, dan zijn er twee WOZ-objecten.
Rol van de Waarderingsinstructie
De Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer speelt een centrale rol bij de bepaling van de WOZ-waarde van mantelzorgwoningen. Deze instructie geeft duidelijkheid over de afbakening van mantelzorgwoningen en het meerekenen van hun waarde.
De instructie benadrukt dat mantelzorgwoningen tijdelijk zijn en daarom niet als een zelfstandig WOZ-object beschouwd worden. In de meeste gevallen is er dus sprake van één WOZ-object, namelijk de hoofdwoning. De mantelzorgwoning wordt daarbij niet meerekenen in de WOZ-waarde.
Er zijn echter uitzonderingen. Als de mantelzorgwoning een aanbouw is van de hoofdwoning of een verbouwde schuur, dan kan de gemeente ervoor kiezen om deze wel meerekenen in de WOZ-waarde. De mate van invloed hangt af van de mate van integratie met de hoofdwoning.
De Waarderingsinstructie is vanaf 1 januari 2017 in werking. Deze instructie heeft ervoor gezorgd dat er meer duidelijkheid is over de afbakening en de invloed op de WOZ-waarde. Echter, ook na deze instructie blijft er soms onduidelijkheid over, bijvoorbeeld wanneer het gaat om de eigendom of de constructie van de mantelzorgwoning.
Conclusie
Mantelzorgwoningen spelen een belangrijke rol bij het faciliteren van mantelzorg, maar ze hebben ook gevolgen voor de WOZ-waarde en de fiscale behandeling. De tijdelijkheid van deze woningen betekent dat ze in de meeste gevallen niet meerekenen in de WOZ-waarde. De Waarderingskamer heeft een aparte instructie opgesteld die duidelijkheid geeft over de afbakening en de invloed op de WOZ-waarde.
De eigendom van de mantelzorgwoning is een belangrijk factor bij de bepaling van de belastingaanslagen. Als de woning in eigendom is van de bewoners van de hoofdwoning, dan krijgen zij twee WOZ-beschikkingen en twee OZB-aanslagen. Als de eigenaren verschillend zijn, dan zijn er twee WOZ-objecten. De fiscale behandeling van mantelzorgwoningen is in de meeste gevallen gunstig, aangezien er een belastingvrijstelling geldt.
Het is van belang om rekening te houden met de praktische aandachtspunten bij de aanschaf of bouw van een mantelzorgwoning. De constructie van de woning moet tijdelijk zijn en eenvoudig verplaatsbaar. Ook de locatie en de eigendom zijn belangrijk bij de bepaling van de WOZ-waarde en de fiscale behandeling.
In de praktijk kan het belangrijk zijn om contact op te nemen met lokale belastingautoriteiten om eventuele vragen of onduidelijkheden op te helderen. Het gebruik van online tools en bronnen kan ook helpen bij het controleren en vergelijken van WOZ-waarden.