Inleiding
De WOZ-waarde (Woningwaarde Op Zelfstandigheid) speelt een centrale rol in de Nederlandse woningmarkt, zowel voor eigenaren als huurders. Deze waarde bepaalt onder andere huurprijzen, belastingen en heffingen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door gemeenten, op basis van marktprijzen en vergelijkbare woningen. De afgelopen jaren zijn duidelijke trends zichtbaar: een gestage stijging van de WOZ-waarden, met aanzienlijke regionale verschillen.
Volgens de Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland op 1 januari 2023 368 duizend euro, een stijging van 51 duizend euro ten opzichte van 2022. In 2025 werd deze waarde verder gestegen tot 398 duizend euro, met een gemiddelde stijging van 5,0 procent. De Waarderingskamer, de belastingschijf voor het toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ, voorspelt dat deze stijging zich verder zal voortzetten in 2026, met verwachte groeipercentages van 9,5 tot 11,5 procent.
In dit artikel wordt ingegaan op de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde van 2023 tot en met 2025, met aandacht voor regionale verschillen, de relatie tussen koop- en huurwoningen, en de toekomstverwachtingen. Daarnaast worden de juridische en fiscale implicaties van deze stijgingen besproken, evenals de impact op woningcorporaties en particuliere huiseigenaren.
Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde van 2023 tot 2025
De gemiddelde WOZ-waarde in Nederland is de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2023 bedroeg de waarde 368 duizend euro, tegenover 317 duizend euro in 2022. In 2025 was deze waarde opgelopen tot 398 duizend euro. De stijging van 2023 naar 2025 is dus ongeveer 30.000 euro. Deze groei is het resultaat van een combinatie van factoren, waaronder de stijgende verkoopprijzen van bestaande woningen in 2024, die gemiddeld met ruim 10 procent zijn gestegen. Deze prijsstijgingen vormen de basis voor de bepaling van de WOZ-waarden in 2026.
De WOZ-waardepeildatum voor 2026 is 1 januari 2025, wat betekent dat de waarde is gebaseerd op de marktwaarde van woningen op die datum. Gemeenten gebruiken voor deze bepaling verkoopprijzen, woningkenmerken en locatiegegevens. De koppeling tussen verkoopprijzen en WOZ-waarde is echter geen exacte één-op-één relatie, zoals ook duidelijk is uit de gegevens van de Waarderingskamer.
Deze stijging is deels het resultaat van een bredere trend van al tien jaar op rij stijgende woningprijzen in Nederland. In 2020 stegen de WOZ-waarden met 8,4 procent, in 2021 met 7,0 procent en in 2022 met 9,3 procent. In 2023 was de stijging aanzienlijk hoger, met 16,1 procent. In 2024 daalde de stijging echter tot 3,0 procent, waarna in 2025 weer een groeipercentage van 5,0 procent werd gemeten.
Regionale verschillen in WOZ-waarden
Hoewel de nationale trend duidelijk is, zijn er aanzienlijke regionale verschillen in de WOZ-waarden. Zo bedroeg de WOZ-waarde in de gemeente Pekela in 2023 bijvoorbeeld 225 duizend euro voor koopwoningen en 124 duizend euro voor corporatiewoningen, terwijl in Bloemendaal, een van de duurste gemeenten van Nederland, deze waarden op 923 duizend euro stonden. Deze verschillen zijn het resultaat van factoren zoals locatie, woningkenmerken en de lokale vraag- en aanbodrelatie.
De top 10 gemeenten met de hoogste WOZ-waarden in 2025 zijn onder andere Bloemendaal, Laren, Blaricum en Rozendaal. In deze gemeenten is de WOZ-waarde gemiddeld tussen de 900.000 en 750.000 euro, terwijl de landelijke gemiddelde WOZ-waarde in 2025 398.000 euro bedroeg. In dergelijke gemeenten is het verschil met de landelijke gemiddelde WOZ-waarde tussen de 130 en 90 procent.
In tegenstelling theretoeg, zijn er ook gemeenten waar de WOZ-waarde aanzienlijk lager is dan het landelijke gemiddelde. Zo bedroeg de WOZ-waarde in Kerkrade, Heerlen, Pekela en Brunssum in 2025 tussen de 214.000 en 238.000 euro, wat aangeeft dat deze gemeenten gemiddeld 40 tot 46 procent lager scoren dan het landelijke gemiddelde. Deze lagere WOZ-waarden zijn vaak te verklaren uit de lagere woningprijzen en de lagere vraag naar woningen in deze regio’s.
De WOZ-waarden van corporatiewoningen zijn in veel gevallen aanzienlijk lager dan die van koopwoningen. In 2023 bedroeg de WOZ-waarde van corporatiewoningen gemiddeld 249 duizend euro, terwijl die van koopwoningen 439 duizend euro was. Het verschil tussen beide typen woningen is dus gemiddeld 190 duizend euro. Dit verschil is het grootst in Drenthe, waar koopwoningen een WOZ-waarde hebben van 349 duizend euro, terwijl corporatiewoningen slechts 172 duizend euro waard zijn. In Flevoland is het verschil het kleinst, met een WOZ-waarde van 395 duizend euro voor koopwoningen en 244 duizend euro voor corporatiewoningen.
WOZ-waarde en woningtype: Koopwoningen vs. huurwoningen
De WOZ-waarde van koopwoningen is historisch gezien hoger dan die van huurwoningen. In 2023 was het verschil tussen koopwoningen en corporatiewoningen 76 procent, terwijl het verschil met overige huurwoningen 36 procent bedroeg. Deze ongelijkheid is het resultaat van verschillen in vraag, aanbod en eigendomsregels. Koopwoningen worden beoordeeld op basis van hun marktprijs, die beïnvloed wordt door vraag van particuliere kopers en investeerders. Huurwoningen, vooral corporatiewoningen, zijn vaak ontworpen om functioneel en goedkoop te zijn, wat op lange termijn leidt tot lagere waarden.
De WOZ-waarde van koopwoningen varieerde in 2023 van 324 duizend euro in Groningen tot 548 duizend euro in Noord-Holland. In corporatiewoningen was de laagste waarde 169 duizend euro in Zeeland, terwijl in Noord-Holland de WOZ-waarde van corporatiewoningen 330 duizend euro bedroeg. Deze variatie laat zien dat de WOZ-waarde sterk afhankelijk is van de locatie en de eigendomssituatie.
Toekomstverwachtingen: WOZ-waarde in 2026
De Waarderingskamer verwacht dat de WOZ-waarde in 2026 met 9,5 tot 11,5 procent zal stijgen, gebaseerd op de stijgingen van 2024 in de verkoopprijzen van woningen. In 2024 stegen deze prijzen met gemiddeld ruim 10 procent, wat als hoofdbasis dient voor de bepaling van de WOZ-waarden van 2026. De stijging van de WOZ-waarde in 2026 is vooral te verklaren uit de stijgende koopprijsdruk in 2024, aangezien gemeenten werken met de waardepeildatum van 1 januari 2025.
De volgende tabel geeft een voorbeeld van de verwachte stijgingen voor verschillende WOZ-waarden in 2026, gebaseerd op het laagste (9,5%) en hoogste (11,5%) scenario:
| Huidige WOZ 2025 | Scenario 2026 (+9,5%) | Scenario 2026 (+11,5%) | Maximale stijging |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €328.500 | €334.500 | +€34.500 |
| €400.000 | €438.000 | €446.000 | +€46.000 |
| €500.000 | €547.500 | €557.500 | +€57.500 |
| €600.000 | €657.000 | €669.000 | +€69.000 |
Hoewel de stijgingen fors zijn, is het belangrijk om te onthouden dat de koppeling tussen verkoopprijzen en WOZ-waarde niet exact één-op-één is. De WOZ-waarde wordt bepaald door een combinatie van factoren, waaronder de marktwaarde van vergelijkbare woningen, locatiekenmerken en het gebruiksgeschiedenis van de woning.
Economen van RaboResearch voorspellen voor 2025 een gemiddelde stijging van 8,6 procent voor bestaande koopwoningen, en voor 2026 een stijging van 6,6 procent. Deze voorspellingen zijn licht lager dan die van de Waarderingskamer, maar duiden op een verdere toename van de WOZ-waarden in de komende jaren.
Juridische en fiscale implicaties van stijgende WOZ-waarden
De stijging van de WOZ-waarde heeft verschillende juridische en fiscale gevolgen. Omdat de WOZ-waarde het basisinstrument is voor de bepaling van huurprijzen via de puntentelling, leiden hogere waarden tot hogere huurprijzen. Dit heeft gevolgen voor zowel huurders als woningcorporaties, die verantwoordelijk zijn voor de huurprijsbepaling binnen bepaalde wettelijke grenzen.
Daarnaast heeft de WOZ-waarde een directe impact op de berekening van box 3-belastingen voor vastgoedbeleggers. In deze box wordt de verkoopwinst van woningen belast, waarbij de WOZ-waarde een rol speelt bij de bepaling van de aankoopprijs. Ook de onroerendezaakbelasting (OZB) wordt op basis van de WOZ-waarde berekend, wat betekent dat hogere waarden leiden tot hogere heffingen.
De WOZ-waarde speelt ook een rol bij bezwaarprocedures. In 2025 waren er 3,3 procent woningen onder bezwaar, met een gehonoreerde bezwaarpercentage van 33,8 procent. In 2024 was dit percentage iets hoger, met 4,3 procent woningen onder bezwaar en 33,7 procent gehonoreerde bezwaren. In 2023 was het percentage woningen onder bezwaar 8,0 procent, wat duidelijk hoger is dan in 2025. Dit suggereert dat het aantal bezwaren in 2023 afnam, mogelijk als gevolg van minder sterk stijgende waarden of hogere acceptatie van de bepalingen.
Impact op woningcorporaties en particuliere huiseigenaren
De stijging van de WOZ-waarde heeft verschillende gevolgen voor woningcorporaties en particuliere huiseigenaren. Voor woningcorporaties betekent een hogere WOZ-waarde van huurwoningen dat de huurprijzen via de puntentelling stijgen. Dit kan leiden tot hogere huurinkomsten, maar ook tot grotere financiële druk, aangezien huurders minder inkomsten beschikbaar hebben. Daarnaast is de WOZ-waarde van corporatiewoningen vaak aanzienlijk lager dan die van koopwoningen, wat betekent dat de huurprijsstijgingen vaak minder zijn dan die van koopwoningen.
Voor particuliere huiseigenaren zijn de gevolgen van stijgende WOZ-waarden vooral te zien in de stijgende belastingen. De OZB, die per 1 januari 2024 is geïntroduceerd, wordt op basis van de WOZ-waarde berekend. Daarnaast kunnen hogere WOZ-waarden leiden tot hogere gemeentebelastingen en andere lokale heffingen. Voor huiseigenaren die woningen uitbreiden of verbouwen, speelt de WOZ-waarde ook een rol bij de bepaling van de belastingvoordeel.
Een andere belangrijke gevolg is de impact op de puntentelling. Voor huurders met een beperkt budget is de stijging van de WOZ-waarde van corporatiewoningen een directe beperking, aangezien de puntentelling bepaalt hoeveel huur ze maximaal mogen betalen. Voor huurders met lage inkomsten kan dit leiden tot moeilijkheden bij het vinden van geschikte woningen.
Bezwaarprocedures en beroepsprocedures
Bezwaarprocedures spelen een belangrijke rol in de bepaling van de WOZ-waarde. In 2025 waren er 3,3 procent woningen onder bezwaar, met 33,8 procent gehonoreerde bezwaren. Van deze gehonoreerde bezwaren was 30,9 procent gericht op een verandering van de waarde, terwijl 2,9 procent leidde tot vernietiging van de WOZ-beschikking. In 2024 waren de percentages vergelijkbaar: 4,3 procent woningen onder bezwaar en 33,7 procent gehonoreerde bezwaren. In 2023 was het percentage woningen onder bezwaar hoger, met 8,0 procent, wat duidelijk hoger is dan in 2025.
Bezwaarprocedures kunnen ook leiden tot heroverwegingen. In 2025 had 1,3 procent van de woningen een andere waarde gekregen als gevolg van heroverweging in bezwaar, in 2024 was dit 1,3 procent en in 2023 2,6 procent. In 2022 was het percentage 1,2 procent. Deze cijfers duiden op een relatief stabiele situatie, met lichte variaties per jaar.
Naast bezwaren zijn er ook beroepsprocedures, die worden voorgesteld bij het College van Beroep voor de Woningwaarde. In 2025 waren er 9.400 beroepsprocedures, waarvan 5.750 op basis van ncp (niet-conforme procedure). In 2024 waren er 18.000 beroepsprocedures, waarvan 14.500 op basis van ncp. In 2022 waren er 6.700 beroepsprocedures, waarvan 5.000 op basis van ncp. Deze cijfers duiden op een toename van de beroepsprocedures in 2024, gevolgd door een daling in 2025.
Toekomstige ontwikkelingen en uitdagingen
De toekomstige ontwikkelingen van de WOZ-waarde zullen bepalend zijn voor de woningmarkt in Nederland. Met verwachte stijgingen van 9,5 tot 11,5 procent in 2026 is het duidelijk dat de druk op de woningprijzen en huurprijzen zal blijven bestaan. Voor huiseigenaren betekent dit hogere belastingen en mogelijk hogere verkoopprijzen, terwijl voor huurders hogere huurprijzen en beperkte beschikbaarheid van betaalbare woningen de gevolg kunnen zijn.
De uitdaging voor de overheid en gemeenten is om deze stijgingen te beheersen zonder de woningmarkt negatief te beïnvloeden. Dit betekent dat het belangrijk is om te zorgen voor een balans tussen de bepaling van de WOZ-waarde en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarnaast is het belangrijk om bezwaar- en beroepsprocedures efficiënter te maken, zodat zowel huiseigenaren als huurders een eerlijke bepaling van de WOZ-waarde kunnen verwachten.
Conclusie
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren sterk gestegen, met een gemiddelde stijging van 5,4 procent in 2025. Deze stijging is het resultaat van de stijgende verkoopprijzen van woningen in 2024, die de basis vormen voor de bepaling van de WOZ-waarden in 2026. De Waarderingskamer voorspelt dat de stijging zich verder zal voortzetten in 2026, met verwachte groeipercentages van 9,5 tot 11,5 procent.
Regionale verschillen zijn aanzienlijk, met gemeenten zoals Bloemendaal en Laren die duidelijk hogere WOZ-waarden hebben dan het landelijke gemiddelde, terwijl gemeenten als Pekela, Kerkrade en Heerlen aanzienlijk lager scoren. De WOZ-waarde van koopwoningen is historisch gezien hoger dan die van huurwoningen, vooral corporatiewoningen. Deze ongelijkheid heeft gevolgen voor de huurprijsbepaling, belastingen en beschikbaarheid van woningen.
De toekomstige stijging van de WOZ-waarde zal ook impact hebben op de juridische en fiscale regelgeving, met gevolgen voor zowel huurders als huiseigenaren. Bezwaar- en beroepsprocedures spelen een belangrijke rol in de bepaling van de WOZ-waarde, en het is belangrijk dat deze procedures eerlijk en efficiënt worden uitgevoerd.
Tot slot is het belangrijk om te onthouden dat de WOZ-waarde niet alleen een getal is, maar ook een instrument dat bepalend is voor de woningmarkt en de financiële positie van zowel huiseigenaren als huurders. Daarom is het van belang dat de bepaling van de WOZ-waarde transparant, eerlijk en betrouwbaar is, zodat alle partijen een eerlijke kans krijgen in de woningmarkt.