De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de fiscale wereld van onroerend goed. Voor bouwgrond, met name in de context van nieuwbouwprojecten, is de bepaling van de WOZ-waarde van aanzienlijk belang. Het beïnvloedt onder meer de heffing van de gemeentebelasting, de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting. Deze artikelen geeft een overzicht van de juridische, fiscale en praktische aspecten van de WOZ-waarde bij bouwgrond en woningen in aanbouw, met aandacht voor de betekenis van de waardepeildatum, de toestandsdatum, en de invloed op belastingen.
Inleiding
De WOZ-waarde, zoals vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken, wordt jaarlijks bepaald door gemeenten. Voor het belastingjaar 2025 is de waardepeildatum 1 januari 2024. Deze datum is van fundamenteel belang, omdat de WOZ-waarde op dat moment de basis vormt voor belastingaanslagen. Voor bouwgrond en woningen in aanbouw kan de WOZ-waarde aanzienlijk anders zijn dan die van een volledig afgebouwde woning.
Het bepalen van de WOZ-waarde bij bouwgrond en nieuwbouwprojecten vereist een subtiele balans tussen de grondwaarde, de bouwkosten en het voortgangspercentage van de bouw. Dit artikel behandelt deze aspecten aan de hand van de relevante wetgeving en praktijkvoorbeelden uit de bronnen.
De betekenis van de waardepeildatum
De waardepeildatum is een van de belangrijkste data in de WOZ-waardering. Voor het belastingjaar 2025 is deze datum 1 januari 2024. Op deze datum wordt de WOZ-waarde bepaald, ongeacht het feit of de bouw op het betreffende perceel al is begonnen of nog moet worden aangevangen.
Voor bouwgrond die op 1 januari 2024 nog niet is bebouwd, wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de grondwaarde. Als de bouw al is begonnen, wordt het voortgangspercentage van de bouw meegenomen in de berekening. Dit voortgangspercentage heeft rechtstreeks invloed op de hoogte van de WOZ-waarde en daarmee op de belastingaanslagen.
Een voorbeeld uit bron [3] laat zien hoe dit werkt:
- Grondwaarde: €150.000
- Bouwkosten: €200.000
- Voortgangspercentage: 40%
- WOZ-waarde: €150.000 (grondwaarde) + 40% van €200.000 (bouwkosten) = €230.000
Deze methode zorgt ervoor dat de WOZ-waarde tijdens de bouwfasen geleidelijk stijgt, in overeenstemming met de fysieke toestand van de woning.
Bouwgrond versus woning in aanbouw
Het onderscheid tussen bouwgrond en een woning in aanbouw is van fiscaal belang. Bouwgrond wordt fiscaal aangeslagen onder het ‘niet-woning’ tarief, terwijl een woning in aanbouw onder het ‘woning’ tarief valt.
Volgens bron [5], is de toestandsdatum (1 januari van het betreffende belastingjaar) bepalend voor de toepassing van het juiste tarief. Als op die datum de bouw nog niet is begonnen, dan blijft de grond aangeslagen onder het niet-woning tarief. Zodra de eerste bouwactiviteiten zijn gestart, wordt de woning in aanbouw aangeslagen onder het woningtarief.
Dit heeft concrete gevolgen voor de belastingaanslagen. De heffing bij het woningtarief is in de regel hoger dan bij het niet-woning tarief. Daarom is het belangrijk om te weten op welk moment de bouw wordt ingeleid, zodat de fiscale gevolgen correct worden ingeschat.
Invloed van het bestemmingsplan op de WOZ-waarde
Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol in de bepaling van de WOZ-waarde van bouwgrond. Indien een kavel in het bestemmingsplan is opgenomen als bouwgrond, kan dit leiden tot een hogere WOZ-waarde.
Volgens bron [4], kan een kavel die als bouwgrond is aangewezen door de gemeente, al worden aangeslagen als bouwgrond, zelfs als er nog geen vergunning is verleend om er iets op te bouwen. In dergelijke gevallen kan de gemeente besluiten om de WOZ-waarde hoger te stellen, wat fiscaal een duidelijke impact heeft.
Een voorbeeld is gegeven in bron [4], waarin een kavel jarenlang niet is bebouwd, maar toch al wordt aangeslagen als bouwgrond. Dit heeft betekenis voor zowel de gemeentebelasting als de inkomstenbelasting, aangezien de WOZ-waarde bepalend is voor de belastingaanslagen in box 3.
De rol van de bouwvergunning
Hoewel het bestemmingsplan een rol speelt in de bepaling van de WOZ-waarde, is de bouwvergunning een essentieel juridisch instrument.
Als er nog geen vergunning is verleend om op een kavel te bouwen, kan het kavel nog steeds als bouwgrond worden aangeslagen, zolang het feitelijk bouwbaar is. Echter, als de gemeente vaststelt dat er permanent geen toestemming is verleend om te bouwen, dan kan het kavel niet als bouwgrond worden aangeslagen.
Bron [4] geeft hier een voorbeeld van, waarin een kavel als bouwgrond is aangewezen, maar waarop geen vergunning is verleend. De gemeente heeft de WOZ-waarde verhoogd naar bouwgrond, maar de kavel is in feite niet bouwbaar. Dit vraagt om een grondige evaluatie van de juridische status van het kavel, vooral als de fiscale gevolgen aanzienlijk zijn.
WOZ-waarde bij nieuwbouwwoningen
Bij nieuwbouwwoningen zijn drie fasen van de WOZ-waardering te onderscheiden: bouwgrond, woning in aanbouw en opgeleverde woning. Elke fase heeft een eigen methode voor de bepaling van de WOZ-waarde.
Bouwgrond
In deze fase is de woning nog niet begonnen. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de grondwaarde, en eventueel de verwachte bouwkosten.
Woning in aanbouw
Zodra de bouw is begonnen, wordt de WOZ-waarde berekend aan de hand van het voortgangspercentage. De gemeente kijkt op 1 januari van het betreffende belastingjaar naar hoe ver de bouw is. Het voortgangspercentage bepaalt hoeveel van de bouwkosten meegenomen wordt in de WOZ-waarde.
Een voorbeeld uit bron [3] laat zien hoe dit in de praktijk werkt:
- Grondwaarde: €150.000
- Bouwkosten: €200.000
- Voortgangspercentage: 40%
- WOZ-waarde: €150.000 + 40% van €200.000 = €230.000
Deze methode zorgt ervoor dat de WOZ-waarde tijdens de bouwfasen geleidelijk stijgt, in overeenstemming met de fysieke toestand van de woning.
Opgeleverde woning
Zodra de woning is opgeleverd, wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de marktwaarde. Deze marktwaarde is de waarde die een koper op de open markt zou betalen.
Bron [3] stelt dat zodra de woning is opgeleverd, de WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de marktwaarde zoals geldt voor een reguliere woning. Dit betekent dat de WOZ-waarde van een opgeleverde nieuwbouwwoning vrijwel identiek is aan die van een bestaande woning.
Fiscale gevolgen van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor verschillende belastingaanslagen:
Gemeentebelasting (box 1)
De gemeentebelasting wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van het onroerend goed. Voor woningen is de heffingsdruk in de regel hoger dan voor niet-woningen.
Vennootschapsbelasting (box 3)
Voor bedrijven die onroerend goed in eigen beheer hebben, speelt de WOZ-waarde een rol in de vennootschapsbelasting. De inkomsten uit het onroerend goed worden berekend op basis van 3% van de WOZ-waarde.
Inkomstenbelasting (box 3)
Indien een natuurlijk persoon onroerend goed in eigen beheer heeft, dan zijn de opbrengsten uit dat goed aangelegd onder box 3 van de inkomstenbelasting. Ook hier geldt dat de opbrengst is gelijk aan 3% van de WOZ-waarde.
Het is daarom belangrijk om de WOZ-waarde nauwkeurig te bepalen, omdat dit rechtstreeks invloed heeft op de fiscale verplichtingen.
Bezwaar tegen de WOZ-waarde
Het is mogelijk om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde indien men het er niet mee eens is.
Volgens bron [1], is het bezwaar altijd gratis en kan dit binnen zes weken na de aanslag worden ingediend. Het is niet verplicht om een gespecialiseerd bureau in te schakelen.
Een bedrijf dat bezwaar maakt namens een persoon, heeft recht op een onkostenvergoeding indien het bezwaar wordt gegrondverklaard. Deze vergoeding is genormeerd, en kan in sommige gevallen aanzienlijk zijn.
Het is daarom belangrijk om goed te weten wat de fiscale implicaties zijn van het indienen van een bezwaar, en of het in het voordeel is om een externe partij in te schakelen.
Invloed van de WOZ-waarde op de bodemwaarde
De WOZ-waarde kan als uitgangspunt dienen voor de schatting van de bodemwaarde, maar de bodemwaarde is strikt genomen een aparte waarde.
Volgens bron [2], is de bodemwaarde de waarde van de grond apart van de bebouwing. De WOZ-waarde bevat zowel de waarde van de grond als die van de gebouwen. Daarom is het nodig om de waarde van de bebouwing te onthouden om de bodemwaarde te berekenen.
Bij nieuwbouwprojecten kan de bodemwaarde worden geschat aan de hand van vergelijkbare transacties of via de inkomstenmethode. Het is echter aan te raden om een deskundige taxateur in te schakelen voor een nauwkeurige bepaling.
Conclusie
De WOZ-waarde van bouwgrond en nieuwbouwprojecten speelt een centrale rol in de fiscale wereld. De bepaling van deze waarde hangt af van de waardepeildatum, de toestandsdatum en het voortgangspercentage van de bouw. Het onderscheid tussen bouwgrond en woning in aanbouw heeft directe gevolgen voor de belastingaanslagen. Daarnaast speelt het bestemmingsplan en de bouwvergunning een rol in de bepaling van de WOZ-waarde.
Het is belangrijk om te beseffen dat de WOZ-waarde niet alleen bepalend is voor de belastingaanslagen, maar ook invloed heeft op financiële en juridische beslissingen. In dat opzicht is het noodzakelijk om de WOZ-waarde nauwkeurig te kennen en, indien nodig, eventueel bezwaar in te dienen.