Inleiding
Het kopen van een appartement in Nederland houdt automatisch lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VvE) in. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartementencomplex, de financiering van belangrijke werkzaamheden en het behartigen van de belangen van alle eigenaren. Een actieve VvE is daarom van groot belang, zowel voor het functioneren van het appartementencomplex als voor de financiering van de aankoop.
In de praktijk komt het echter vaker voor dat een VvE niet actief is. Dit zogenaamde ‘slapende VvE’-fenomeen kan ernstige gevolgen hebben, vooral voor wie een hypotheek wil afsluiten. Hypotheekverstrekkers vragen steeds vaker om een goed functionerende VvE met reservefonds, onderhoudsplan en actieve bestuurders. Als dat niet het geval is, kan het kopen van een appartement in een slapende VvE bijna onmogelijk worden.
In dit artikel leggen we de situatie van een inactieve VvE uit, leggen we de wettelijke verplichtingen en praktische implicaties uit, en geven we een overzicht van de mogelijkheden voor kopers en eigenaren die met een slapende VvE te maken hebben. We baseren ons hierbij uitsluitend op de informatie uit betrouwbare bronnen en actuele wetgeving, zoals beschreven in de CONTEXT DOCUMENTS.
Wat is een slapende VvE?
Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaars die niet actief functioneert. Dit kan betekenen dat er geen jaarlijkse vergaderingen plaatsvinden, dat er geen bestuurder is benoemd, dat er geen reservefonds is opgebouwd, en dat de vereniging niet is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. In zo’n geval wordt de VvE gecategoriseerd als inactief of ‘slapend’.
Volgens de huidige wetgeving is een slapende VvE formeel niet toegestaan. De VvE is namelijk verplicht om voldoende financiering te hebben voor het onderhoud van het appartementencomplex. Dit gebeurt doorgaans via een reservefonds dat wordt opgebouwd met maandelijkse bijdragen van de eigenaren. Een slapende VvE ontbeert deze voorzieningen en draagt dus een hoog risico met zich mee.
Oorzaken van een slapende VvE
Er zijn verschillende redenen waarom een VvE in slaap valt:
- Geen actieve bestuurders of vereniging: In veel gevallen is er gewoon niemand die de vereniging leidt of die verantwoordelijk is voor het onderhoud en de administratie.
- Onvoldoende medewetenschap van de eigenaren: Eigenaren kunnen onbewust geen rol spelen in het functioneren van de VvE, waardoor de vereniging niet actief wordt.
- Financiële onzekerheid: Als er geen reservefonds is of de maandelijkse bijdrage is te laag, kan het onderhoud van het appartementencomplex op de lange baan geschoven worden.
- Rechtelijke onzekerheid: Eigenaren kunnen onwetend zijn over hun verplichtingen en rechten binnen de VvE. Dit leidt vaak tot een gebrek aan actie.
Risico’s van een slapende VvE bij het kopen van een appartement
Bij het kopen van een appartement in een slapende VvE is het van groot belang om de potentiële risico’s te begrijpen. Deze risico’s zijn zowel juridisch als financieel van aard.
1. Geen reservefonds voor onderhoud
Een actieve VvE heeft meestal een reservefonds waarin maandelijkse bijdragen worden opgespaard. Dit fonds wordt gebruikt voor grotere onderhoudsprojecten, zoals het vervangen van een lift, de verduurzaming van het complex of de heropleiding van de gevel. Bij een slapende VvE is dit reservefonds vaak niet aanwezig of onvoldoende gevuld. Dat betekent dat bij een noodzakelijk onderhoud, de kosten op de individuele eigenaren of de koper van het appartement worden verlegd.
2. Geen onderhoudsplan (MJOP)
De meeste VvE’s zijn verplicht om een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen. Dit plan geeft een overzicht van het benodigde onderhoud in de komende jaren, inclusief de verwachte kosten. Een MJOP helpt eigenaren om gericht te sparen en om onvoorziene kosten te voorkomen. Bij een slapende VvE ontbreekt dit plan vaak, wat leidt tot onzekerheid en financiële risico’s.
3. Hypotheekproblemen
Een van de grootste praktische problemen met een slapende VvE is het afsluiten van een hypotheek. Hypotheekverstrekkers vragen steeds vaker om een actieve VvE met een goed functionerend reservefonds en onderhoudsplan. Als dat niet het geval is, kunnen ze de financiering weigeren of extra voorwaarden stellen.
Voorbeelden uit de praktijk laten zien dat hypotheekverstrekkers steeds strikter worden. Sommige verstrekkers weigeren simpelweg om een hypotheek te verstrekken als de VvE niet actief is. Andere verstrekkers vragen expliciet om een MJOP of een reservefonds vooraf. Dit maakt het voor kopers van appartementen in slapende VvE’s vaak moeilijker om een hypotheek te vinden.
4. Verantwoordelijkheid van de koper
In sommige gevallen moet de koper van een appartement zelf voor het onderhoud opdraaien. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de VvE niet in staat is om belangrijke werkzaamheden uit te voeren. In dat geval kan de koper zelf verantwoordelijk worden gesteld voor de kosten, ook als die niet direct met zijn appartement te maken hebben.
Verplichtingen en rechten van de VvE
De Vereniging van Eigenaars is wettelijk verplicht om bepaalde zaken te regelen. Deze verplichtingen zijn van toepassing op alle VvE’s, ongeacht of ze actief zijn of niet.
1. Verplichte onderhoudsplan (MJOP)
Sinds 1 januari 2023 is het verplicht voor elke VvE om een MJOP op te stellen. Dit plan moet aangeven welk onderhoud binnen de komende jaren gepland is, hoeveel het ongeveer zal kosten, en hoe het onderhoud zal worden gefinancierd. Het MJOP dient als richtlijn voor het reserveren van geld en helpt om onverwachte kosten te voorkomen.
2. Verplichte verzekeringen
Elke VvE is verplicht om minimaal een collectieve opstalverzekering af te sluiten. Deze verzekering beschermt de eigenaren tegen schade aan het appartementencomplex, zoals brand, diefstal of natte schade. In sommige gevallen is ook een verzekering tegen verduurzamingskosten vereist.
3. Verplichte jaarlijkse vergadering
Hoewel dit niet expliciet verplicht is, wordt het jaarlijks verwerken van de administratie en het bespreken van onderhoudsbehoeften geadviseerd. Dit is het moment om beslissingen te nemen over het MJOP, het reservefonds en andere belangrijke aangelegenheden.
Praktische stappen voor kopers bij een slapende VvE
Als koper van een appartement in een slapende VvE is het belangrijk om de situatie goed in kaart te brengen. Hieronder geven we een overzicht van de stappen die je kunt nemen.
1. Vraag naar het MJOP en reservefonds
Vooraf aan de aankoop van een appartement is het verstandig om te vragen naar het MJOP en het reservefonds. Als deze nog niet bestaan, is het verstandig om dit aan te kaarten bij de notaris of de verkoopmakelaar.
2. Check of er verzekeringen zijn
Een VvE moet minimaal een opstalverzekering hebben. Vraag of deze verzekering op orde is en of er andere verzekeringen zijn, zoals een verzekering tegen verduurzamingskosten.
3. Informeer je hypotheekadviseur
Je hypotheekadviseur kan je vertellen of een hypotheekverstrekker bereid is om een hypotheek te verstrekken bij een slapende VvE. In sommige gevallen zijn er beperkte mogelijkheden, bijvoorbeeld bij kopers die een hogere eigenkap kunnen bieden of die bereid zijn om extra voorwaarden aan te nemen.
4. Overweeg het activeren van de VvE
Als de VvE inderdaad slapend is, is het verstandig om dit te activeren. Dit kan door een nieuwe bestuurder te benoemen, het MJOP op te stellen en een reservefonds te starten. Dit proces kan ingewikkeld zijn, vooral als de huidige eigenaren niet willen meewerken. In zulke gevallen kan rechtspraak nodig zijn om de situatie te regelen.
Conclusie
Het kopen van een appartement in een slapende VvE brengt een aantal belangrijke risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn zowel juridisch als financieel van aard en kunnen invloed hebben op de financiering en het onderhoud van het appartementencomplex. Voor kopers is het daarom verstandig om de situatie van de VvE zorgvuldig te onderzoeken en, indien nodig, maatregelen te nemen om de VvE te activeren.
Een actieve VvE is van groot belang voor het functioneren van een appartementencomplex. Het zorgt voor het onderhoud, de financiering en de juridische bescherming van de eigenaren. Door vroegtijdige actie te ondernemen, kan men veel problemen voorkomen en een stabiele toekomst voor het appartementencomplex waarborgen.