Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning ontstaat vaak de vraag hoe de WOZ-waarde van die woning bepaald wordt en hoe deze waarde van invloed is op de belastingaangifte. De WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) speelt een essentiële rol in de berekening van meerdere belastingen, waaronder het eigenwoningforfait en de onroerendezaakbelasting. Voor nieuwbouwwoningen zijn de regels bijzonder van toepassing, omdat de woning tijdens de bouw of direct na afloop in aanmerking komt voor een specifieke belastingtreatment. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de WOZ-waarde bij nieuwbouw, de invloed op de belastingaangifte en de praktische stappen die een koper van een nieuwbouwwoning dient te zetten.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is de waarde die een gemeente aan een onroerend goed toekent. Deze waarde wordt gebruikt als basis voor de berekening van diverse belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en het eigenwoningforfait. De WOZ-waarde is niet per se gelijk aan de marktwaarde, die de waarde is die een koper zou betalen bij een verkoop. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van een aantal criteria, zoals het type woning, de grootte, de locatie, de staat van onderhoud en eventuele aanpassingen. De waarde wordt elk jaar opnieuw bepaald, waarbij de waardepeildatum 1 januari van het voorafgaande jaar is.
WOZ-waarde bij nieuwbouw: drie fasen
Bij nieuwbouw wordt de WOZ-waarde bepaald op drie verschillende momenten, afhankelijk van de bouwstatus van de woning:
1. Bouwgrond
Als de bouw nog niet is begonnen, is de woning nog geen “woning” in juridisch opzicht, maar bouwgrond. In dit stadium wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de waarde van de grond en de bouwkosten die zijn gemaakt op de waardepeildatum. De gemeente gebruikt hierbij het niet-woning tarief. Dit betekent dat de WOZ-waarde in deze fase lager is dan bij een woning in aanbouw of een opgeleverde woning.
Het is belangrijk om te weten dat bij nieuwbouw de waardepeildatum 1 januari is van het jaar vóór het betreffende belastingjaar. De toestandsdatum, namelijk 1 januari van het belastingjaar zelf, is van invloed op hoe ver de bouw is gevorderd op dat moment. Voor bouwgrond is er geen sprake van een woningtarief.
2. Woning in aanbouw
Zodra de eerste paal in de grond zit, wordt de woning aangeslagen onder het woningtarief. De gemeente bekijkt op 1 januari van het betreffende belastingjaar hoe ver de bouw is gevorderd. Aan de hand van wettelijk vastgestelde percentages voor gereedheid wordt de WOZ-waarde bepaald. Deze percentages zijn standaard vastgelegd en afhankelijk van de bouwstatus. De WOZ-waarde in deze fase is hoger dan bij bouwgrond, maar lager dan bij een opgeleverde woning.
Het is mogelijk dat een koper van een nieuwbouwwoning in deze fase nog geen WOZ-beschikking heeft ontvangen. In dat geval dient hij of zij zelf een schatting te maken van de waarde, gebaseerd op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio of op de gemaakte bouwkosten.
3. Opgeleverde woning
Als de woning opgeleverd is voor de toestandsdatum (1 januari van het belastingjaar), wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de marktwaarde van de woning. De gemeente kijkt dan naar verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die in het jaar daarvoor zijn verhandeld. Als die verkoopcijfers niet bekend zijn, wordt er gerekend met verkoopcijfers uit de periode rond de waardepeildatum (1 januari vóór het belastingjaar), en worden deze omgerekend naar de peildatum.
In deze fase is de WOZ-waarde het dichtst bij de werkelijke marktwaarde van de woning. Dit betekent dat het eigenwoningforfait en eventuele andere belastingen op basis van deze waarde worden berekend.
WOZ-waarde en de belastingaangifte
Bij het invullen van de belastingaangifte speelt de WOZ-waarde een cruciale rol, vooral bij nieuwbouwwoningen. Het eigenwoningforfait, dat fictief inkomen is dat huiseigenaren jaarlijks moeten bijtellen, wordt berekend op basis van de WOZ-waarde. Voor woningen met een WOZ-waarde tot € 1.000.000 is het percentage 0,5%, voor woningen met een waarde boven € 1.000.000 is het percentage 0,75%.
Bij nieuwbouw is het belangrijk om te weten dat het eigenwoningforfait tijdens de bouw niet van toepassing is. Pas bij de oplevering van de woning wordt het forfait ingevoerd, aangezien het een belasting is op het feit dat men in een woning woont. Dit betekent dat kopers van nieuwbouwwoningen tot de oplevering hun woning niet hoeven in te rekenen als eigen woning voor de doeleinden van het eigenwoningforfait.
De WOZ-waarde wordt bij de belastingaangifte ingevuld op basis van de WOZ-beschikking die de gemeente heeft afgegeven. Als deze beschikking nog niet beschikbaar is, dient de koper zelf een schatting te maken. Het is raadzaam om documenten zoals de aankoopprijs, bouwkosten en eventuele hypotheekkosten zorgvuldig bij te houden, omdat deze als ondersteuning kunnen dienen voor eventuele bezwaren tegen de WOZ-waarde.
Hypotheekrenteaftrek bij nieuwbouw
Een andere belangrijke aspect bij de belastingaangifte van nieuwbouwwoningen is de hypotheekrenteaftrek. Voor nieuwbouwwoningen is het in sommige gevallen mogelijk om bouwrente aftrekbaar te maken. In 2024 bedraagt de hypotheekrenteaftrek maximaal € 5.000 per jaar. Dit bedrag kan worden opgegeven bij de jaarlijkse belastingaangifte, wat betekent dat een deel van de betaalde hypotheekrente teruggegeven wordt.
Het is belangrijk om te weten dat de hypotheekrenteaftrek enkel van toepassing is op rente die in het verleden is betaald. Daarnaast geldt een zogenaamde “tweejaarsregeling”, waarbij rente die in de eerste twee jaren na de oplevering van de woning is betaald, niet of minder aftrekbaar is.
WOZ-bezwaar bij nieuwbouw
Als de koper van een nieuwbouwwoning van mening is dat de WOZ-waarde niet accuraat is, is het mogelijk om bezwaar te maken. Het verhogen of verlagen van de WOZ-waarde heeft directe invloed op het eigenwoningforfait en eventueel ook op andere belastingen. Het is daarom zinvol om de WOZ-waarde te controleren.
Het maken van een bezwaar kan zelf worden gedaan via de gemeente. Het is belangrijk om onderbouwende documenten te hebben, zoals verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, bouwkostenoverzichten of schattingen van professionele waarders. Het bezwaarproces kan enkele maanden duren, maar het is een legitieme mogelijkheid voor wie van mening is dat de WOZ-waarde niet klopt.
Belangrijke tips bij het invullen van de belastingaangifte
Het invullen van de belastingaangifte kan complex zijn, vooral bij nieuwbouwwoningen. Hier zijn een aantal tips die kopers van nieuwbouwwoningen kunnen gebruiken:
- Maak een duidelijk overzicht van alle kosten: Dit omvat de aankoopprijs, hypotheekkosten, bouwkosten, eventuele taxaties en kadasterkosten.
- Bewaar documenten goed: Zorg dat alle relevante documenten goed bewaard zijn, omdat deze eventueel nodig zijn bij het invullen van de aangifte of bij bezwaren tegen de WOZ-waarde.
- Gebruik de WOZ-beschikking: Als de beschikking van de gemeente beschikbaar is, invul deze waarde bij de aangifte. Als dat niet het geval is, maak dan een schatting op basis van vergelijkbare woningen of gemaakte kosten.
- Houd rekening met de tweejaarsregeling bij hypotheekrenteaftrek: Deze regeling beïnvloedt hoeveel rente aftrekbaar is, afhankelijk van wanneer de woning is opgeleverd.
- Wees op de hoogte van de regels voor het eigenwoningforfait: Het forfait is afhankelijk van de WOZ-waarde en wordt berekend op basis van het percentage dat van toepassing is voor de woning.
Conclusie
De WOZ-waarde van een nieuwbouwwoning speelt een centrale rol in de belastingaangifte en heeft directe invloed op het eigenwoningforfait en eventuele andere belastingen. Bij nieuwbouw is de WOZ-waarde afhankelijk van de bouwstatus van de woning en wordt bepaald in drie fasen: bouwgrond, woning in aanbouw en opgeleverde woning. Het is belangrijk om de regels goed te begrijpen, omdat deze bepalen welke belastingen van toepassing zijn en hoe de WOZ-waarde moet worden ingevuld bij de belastingaangifte.
Bij het invullen van de aangifte is het essentieel om de juiste WOZ-waarde te gebruiken, eventueel met een schatting als de beschikking nog niet voorhanden is. Daarnaast kan het verstandig zijn om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde als die niet accuraat lijkt. Voor kopers van nieuwbouwwoningen is het verstandig om rekening te houden met zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait, aangezien deze aanzienlijke invloed kunnen hebben op de belastingaangifte.