De WOZ-waarde van een woning speelt een cruciale rol bij de bepaling van de hoogte van de hypotheekrente. In de afgelopen jaren is de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland fors gestegen. Dit betekent dat velen in een gunstigere positie terecht zijn gekomen, waarbij het mogelijk is om een lagere rente te verkrijgen zonder dat extra aflossing nodig is. Dit artikel biedt een overzicht van de mogelijkheden die ontstaan bij een stijgende WOZ-waarde en legt uit wat er concreet kan worden gedaan om eventuele rentekortingen te realiseren.
De rol van WOZ-waarde in hypotheekrente
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zelfde Eigendom) wordt jaarlijks bepaald door de gemeente en geeft een schatting van de marktwaarde van een woning. Deze waarde wordt niet alleen gebruikt voor de berekening van de woningwaardeprijs, maar ook voor het bepalen van de risicoprofiel van de eigenaar in ogen van de hypotheekverstrekker.
Hypotheekverstrekkers hanteren vaak een renteopslag wanneer de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde bepaalde grenzen overschrijdt. Deze verhouding wordt uitgedrukt in het LTV (Loan-to-Value) percentage. Een lagere LTV betekent dat de hypotheekverstrekker minder risico loopt, wat vaak resulteert in een lagere rente. Wanneer de WOZ-waarde van de woning stijgt, kan het LTV-percentage dus automatisch dalen, waardoor de rente verder omlaag kan.
Voorbeeld van rentekorting bij verlaagd LTV
Stel een koper koopt in 2019 een woning voor €420.000 en sluit een hypotheek af voor hetzelfde bedrag. Hierbij is de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde 100%. Door aflossing en stijgende marktprijzen is de hypotheek inmiddels gedaald naar €360.000, terwijl de woning nu een WOZ-waarde heeft van €620.000. De verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde is nu 58%. In dit geval kan de rente met 0,35% omlaag, wat een maandelijkse besparing van ruim €100 oplevert. De precieze verlaging van de rente hangt af van de regels van de hypotheekverstrekker.
Hoe werkt de renteopslag?
De renteopslag is een extra percentage dat bij de basisrente wordt opgeteld wanneer de hypotheekverstrekker bepaalt dat er een hoger risico is. Dit risico wordt beoordeeld op basis van factoren zoals de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde, de leeftijd van de koper, de inkomsten en de lengte van de rentevaste periode.
Bij een hogere WOZ-waarde kan de LTV dus dalen, waardoor de renteopslag verlaagd kan worden. In sommige gevallen kan de rente zelfs verder omlaag gaan zonder dat er sprake is van een renteopslag. Dit is bijvoorbeeld het geval bij hypotheekverstrekkers die standaard een bepaalde risicoklasse hanteren voor hypotheekbedragen die onder een bepaald percentage van de woningwaarde liggen.
Voorbeeld: Renteverlaging bij Rabobank
Een voorbeeld dat uit de bronnen is afgeleid is het geval bij Rabobank. Stel een koper heeft een hypotheek van €415.000 en de WOZ-waarde van de woning stijgt van €576.600 naar €620.000. Hierdoor verlaagt de LTV van 72,5% naar 67%. Omdat de woning nu in een lagere risicoklasse valt, kan de rente met 0,15% omlaag. In het eerste jaar levert dit een besparing van €622,50 op.
Hoe profiteren van een hogere WOZ-waarde?
De kans op renteverlaging is groot wanneer de WOZ-waarde stijgt, maar het is belangrijk om actief te zijn. De meeste hypotheekverstrekkers passen de rente niet automatisch aan. Het is dan aan de koper om contact op te nemen en te vragen of een rentekorting mogelijk is.
Stappenplan voor rentekorting
Controleer jouw huidige hypotheekvoorwaarden: Onderzoek of er sprake is van een renteopslag. Dit staat meestal vermeld in het hypotheekcontract of op de jaaroverzichten van de geldverstrekker.
Vergelijk openstaand hypotheekbedrag met de nieuwe WOZ-waarde: Door deze verhouding te berekenen, weet je of je in een lagere risicoklasse bent terechtgekomen.
Neem contact op met je hypotheekverstrekker: Vraag of een renteverlaging mogelijk is. Vaak is het voldoende om een kopie van de WOZ-beschikking op te sturen.
Bewijs van waarde leveren: In sommige gevallen wordt een Calcasa-rapport of officiële taxatie geëist. Let op de kosten die hierbij horen, aangezien dit kan variëren per geldverstrekker.
Aanvragen voor een tussentijdse renteaanpassing: Niet alle geldverstrekkers hanteren dit, maar bij wie dit wel mogelijk is, kan er direct een renteverlaging worden doorgevoerd.
Overwegen om te oversluiten: Als tussentijdse aanpassing niet mogelijk is, kan het oversluiten van de hypotheek een alternatief zijn. Dit is echter vaak gepaard met extra kosten en moet zorgvuldig worden beoordeeld.
Wanneer is een taxatie nuttig?
Hoewel de WOZ-waarde een goed aanduiding geeft van de marktwaarde van een woning, is het in sommige gevallen slimmer om een taxatie te laten uitvoeren. Dit is met name het geval wanneer de WOZ-waarde iets verouderd is of wanneer de hypotheekverstrekker een actuele marktwaarde eist. Een taxatierapport kan dan ertoe leiden dat een renteopslag verder omlaag kan, omdat de daadwerkelijke marktwaarde hoger is dan de WOZ-waarde. De gemiddelde afwijking tussen WOZ-waarde en taxatiewaarde is volgens de bronnen ongeveer 10%.
Wie profiteert het meest?
De kans op renteverlaging is groot voor iedereen die een hypotheek heeft zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Voor bepaalde groepen is het effect echter nog groter.
Nieuwbouw eigenaars
Nieuwbouwwoningen stijgen vaak snel in waarde, vooral door investeringen in interieur, energiezuinigheid en andere verbeteringen. Dit betekent dat de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde al snel gunstiger wordt. Het is daarom verstandig om bij de hypotheekverstrekker te vragen of renteverlaging mogelijk is, ook al is de woning relatief nieuw.
Langer woningbezitters
Wie zijn woning al jaren heeft, heeft waarschijnlijk meer afbetaald en is daardoor in een gunstigere positie terechtgekomen. De verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde is dan meestal aanzienlijk lager dan bij een nieuw aangekochte woning. Daarnaast zijn renteopslagen vroeger vaak hoger dan nu, waardoor de kans op renteverlaging extra groot kan zijn.
Belastinggevolgen van een hogere WOZ-waarde
Hoewel een hogere WOZ-waarde gunstige hypotheekkansen kan bieden, heeft het ook een nadeel: hogere belasting. De gemeente berekent namelijk de woningwaardeprijs op basis van de WOZ-waarde. Een hogere WOZ-waarde betekent dus een hogere woningwaardeprijs en daarmee een hogere belasting. Velen kiezen daarom voor het aanmelden van een bezwaar bij de gemeente als ze denken dat de WOZ-waarde te hoog is. Dit kan binnen zes weken worden gedaan en moet onderbouwd worden, bijvoorbeeld met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio.
Conclusie
Een stijgende WOZ-waarde kan een duidelijke voordelen met zich brengen voor de hypotheekhouder. Door een lagere LTV en daarmee een lagere risicoprofiel, is een renteverlaging vaak mogelijk. Het is echter belangrijk om actief te zijn en contact op te nemen met de hypotheekverstrekker. Niet alle geldverstrekkers passen de rente automatisch aan, en sommige vragen extra documenten, zoals een taxatierapport. De mogelijkheid om rente te besparen hangt af van verschillende factoren, zoals de huidige hypotheekvoorwaarden, de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde en de regels van de hypotheekverstrekker. Voor wie zijn hypotheek zonder NHG heeft afgesloten, is de kans op renteverlaging het grootst, met name bij nieuwbouw of langere woningbezit. Het is daarom verstandig om regelmatig de WOZ-waarde te controleren en eventueel actie te ondernemen om van voordelen gebruik te maken.