De bepaling van de WOZ-waarde van een woning in aanbouw kan voor velen verwarrend zijn. In tegenstelling tot een bestaande woning, waarbij de WOZ-waarde vaak gebaseerd wordt op recente verkoopgegevens van vergelijkbare woningen, wordt de waarde van een woning in aanbouw berekend aan de hand van drie essentiële factoren: de grondwaarde, de bouwkosten en het voortgangspercentage van de bouw. Deze methode is vastgelegd in de Nederlandse regelgeving en wordt door gemeenten systematisch toegepast om de waarde van een woning in aanbouw vast te stellen. In dit artikel wordt nader ingegaan op de relevante factoren, de toestands- en waardepeildatum, en hoe de WOZ-waarde bepaald wordt afhankelijk van de bouwvoortgang. Ook wordt gekeken naar voorbeelden en uitleg van de praktische toepassing.
Inleiding
In Nederland wordt de WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zelf) jaarlijks bepaald door gemeenten. Deze waarde wordt gebruikt om de eigenarenwoningbelasting (EIB) in te richten en speelt een rol bij het bepalen van de waarde van onroerend goed voor andere belastingdoeleinden. Voor woningen die volledig zijn opgeleverd, wordt de WOZ-waarde bepaald aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. Echter, voor woningen die zich in de bouwfasie bevinden — ook wel “in aanbouw” genoemd — geldt een andere methode.
De WOZ-waarde van een woning in aanbouw is gebaseerd op het voortgangspercentage van de bouw aan het begin van het kalenderjaar, de grondwaarde en de bouwkosten. Deze drie parameters worden samen gebruikt om een schatting te maken van de waarde van de woning, zelfs al is deze nog niet volledig afgerond. Het doel van deze methode is om een eerlijke en transparante waarde te bepalen die past binnen de gemeentelijke belastingstructuur, zonder dat de woning op de markt is getest door middel van een verkoop.
In de volgende onderdelen wordt uitgebreid ingegaan op de werking van deze methode, de relevante datums en hoe een gemeente precies tot een WOZ-waarde komt voor een woning in aanbouw.
Toestandsdatum en waardepeildatum
Twee belangrijke datums spelen een rol bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning in aanbouw: de toestandsdatum en de waardepeildatum. Deze datums worden gebruikt om te bepalen hoe ver de bouw van de woning zich bevond aan het begin van het kalenderjaar (toestandsdatum) en welk prijsniveau gold op de waardepeildatum.
Toestandsdatum: Dit is 1 januari van het betreffende belastingjaar. Op deze datum wordt de bouwvoortgang beoordeeld. De toestandsdatum is van essentieel belang voor de bepaling van het voortgangspercentage, wat aangeeft hoe ver de woning zich in de bouwfasie bevindt.
Waardepeildatum: Dit is ook 1 januari, maar één jaar vóór het betreffende belastingjaar. Op deze datum wordt de marktprijs van grond en bouwkosten vastgesteld. Deze data worden gebruikt om de grondwaarde en de bouwkosten in te schatten, los van eventuele veranderingen die in het lopende kalenderjaar hebben plaatsgevonden.
In de meeste gevallen zijn deze datums hetzelfde, maar het is belangrijk om te onthouden dat ze zich op verschillende aspecten van de waardebeoordeling richten. Als de woning bijvoorbeeld in het lopende jaar is opgeleverd, dan wordt de WOZ-waarde op basis van de marktwaarde bepaald, net zoals bij een bestaande woning. Daarom is het cruciaal om te weten of de woning al opgeleverd is vóór de toestandsdatum of nog in aanbouw.
Voortgangspercentage bouw
Het voortgangspercentage bouw is een van de kernfactoren bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning in aanbouw. Dit percentage geeft aan hoe ver de bouw is aan het begin van het kalenderjaar (toestandsdatum). De gemeente gebruikt vastgestelde percentages om te bepalen hoeveel van de bouwkosten in de WOZ-waarde opgenomen moeten worden. Deze percentages zijn afgesproken en gelden zowel voor appartementen als voor eengezinswoningen.
De volgende voortgangspercentages zijn van toepassing:
| Bouwvoortgang | Appartement | Eengezinswoning |
|---|---|---|
| Ruwe laagste vloer complex gereed | 10% | - |
| Ruwe begane vloer gereed | - | 10% |
| Ruwe appartemensvloer gereed | 25% | - |
| Alle ruwe verdiepingsvloeren gereed | 40% | 40% |
| Dak waterdicht | 60% | 60% |
Bijvoorbeeld: Als op 1 januari van het betreffende belastingjaar alle ruwe verdiepingsvloeren van een eengezinswoning gereed zijn, dan wordt een voortgangspercentage van 40% gebruikt. Dit betekent dat 40% van de totale bouwkosten in de WOZ-waarde wordt opgenomen.
Het is belangrijk om te benadrukken dat het voortgangspercentage wordt bepaald aan de hand van de objectieve bouwvoortgang en niet aan de hand van het bouwjaar of de verwachtingen van de bouwheer. De gemeente houdt zich strikt aan de vastgestelde percentages om een eerlijke en gelijkwaardige bepaling van de WOZ-waarde mogelijk te maken.
Grondwaarde en bouwkosten
Naast het voortgangspercentage bouw zijn ook de grondwaarde en de bouwkosten essentiële parameters bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning in aanbouw. De grondwaarde wordt bepaald op basis van de waardepeildatum (1 januari, één jaar vóór het betreffende belastingjaar), en de bouwkosten worden bepaald met het prijsniveau van diezelfde datum.
De WOZ-waarde wordt berekend door deze drie waarden in een formule te verwerken:
$$ \text{WOZ-waarde} = \text{Grondwaarde} + (\text{Bouwkosten} \times \text{Voortgangspercentage}) $$
Bijvoorbeeld: Stel dat een eengezinswoning in aanbouw op de waardepeildatum een grondwaarde heeft van € 150.000 en bouwkosten van € 200.000. Op 1 januari van het kalenderjaar zijn alle ruwe verdiepingsvloeren gereed, wat overeenkomt met een voortgangspercentage van 40%. Dan wordt de WOZ-waarde als volgt berekend:
$$ \text{WOZ-waarde} = € 150.000 + (€ 200.000 \times 40\%) = € 230.000 $$
Deze methode zorgt ervoor dat de WOZ-waarde een eerlijke weerspiegeling geeft van de waarde van de woning op dat moment, rekening houdend met zowel de grond als de al gemaakte bouwvoortgang.
WOZ-waarde van een opgeleverde nieuwbouwwoning
Als de woning is opgeleverd vóór de toestandsdatum (1 januari van het betreffende belastingjaar), dan wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de marktwaarde. Dit betekent dat de gemeente een vergelijking maakt met recente verkoopgegevens van vergelijkbare woningen in de regio. In dit geval geldt de reguliere methode voor de bepaling van de WOZ-waarde.
Een opgeleverde nieuwbouwwoning heeft meestal een hogere WOZ-waarde dan een woning in aanbouw, omdat de volledige waarde van zowel de grond als de bouwkosten in rekening wordt gebracht. In tegenstelling tot een woning in aanbouw, waarbij slechts een deel van de bouwkosten wordt meegenomen, wordt bij een opgeleverde woning de volledige bouwkosten opgenomen in de WOZ-waarde.
Een gemeente kan er echter voor kiezen om de WOZ-waarde van een opgeleverde nieuwbouwwoning niet direct gelijk te zetten aan de koopsom, als die niet rond de peildatum is betaald. In dergelijke gevallen wordt de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht.
Praktijkvoorbeelden
Om de werking van de WOZ-waardebepaling van een woning in aanbouw verder te verduidelijken, worden hieronder twee praktijkvoorbeelden gegeven.
Voorbeeld 1: Eengezinswoning in aanbouw
Toestandsdatum: 1 januari 2024
Grondwaarde: € 150.000
Bouwkosten: € 200.000
Voortgangspercentage bouw: 40% (alle ruwe verdiepingsvloeren gereed)
$$ \text{WOZ-waarde} = € 150.000 + (€ 200.000 \times 40\%) = € 230.000 $$
De WOZ-waarde van deze woning in aanbouw is dus € 230.000. Als de woning volledig zou worden opgeleverd vóór 1 januari 2025, dan zou de WOZ-waarde in 2025 worden bepaald op basis van de marktwaarde van de opgeleverde woning.
Voorbeeld 2: Appartement in aanbouw
Toestandsdatum: 1 januari 2025
Grondwaarde: € 80.000
Bouwkosten: € 150.000
Voortgangspercentage bouw: 25% (ruwe appartemensvloer gereed)
$$ \text{WOZ-waarde} = € 80.000 + (€ 150.000 \times 25\%) = € 117.500 $$
De WOZ-waarde van dit appartement in aanbouw is € 117.500. De gemeente gebruikt het voortgangspercentage en de prijspeildatum om tot deze waarde te komen, zonder dat het appartement al op de markt is getest door middel van een verkoop.
Invloed van bouwvertragingen en veranderingen
Het is belangrijk om te benadrukken dat eventuele vertragingen in de bouw of wijzigingen in de bouwkosten of grondwaarde geen directe invloed hebben op de WOZ-waarde van het kalenderjaar waarin de toestandsdatum en waardepeildatum gelden. De WOZ-waarde is vastgesteld op basis van de situatie op 1 januari van het betreffende kalenderjaar. Eventuele vertragingen of veranderingen die zich in het lopende kalenderjaar voordoen, worden pas meegenomen bij de bepaling van de WOZ-waarde voor het volgende belastingjaar.
Bijvoorbeeld: Als een woning op 1 januari 2024 in een bepaalde bouwvoortgang was, maar de bouw pas in februari 2024 startte, dan blijft de WOZ-waarde voor 2024 bepaald aan de hand van de situatie op 1 januari. Pas in 2025, als de bouw op 1 januari verder is gevorderd, wordt een hoger voortgangspercentage meegenomen in de berekening.
Conclusie
De bepaling van de WOZ-waarde van een woning in aanbouw is een complexe, maar belangrijke procedure die door gemeenten strikt volgens vaste regels wordt uitgevoerd. De waarde wordt bepaald aan de hand van drie essentiële factoren: de grondwaarde, de bouwkosten en het voortgangspercentage bouw. De toestandsdatum en waardepeildatum spelen een centrale rol bij deze bepaling, waarbij de toestandsdatum gebruikt wordt om de bouwvoortgang vast te stellen en de waardepeildatum om de grond- en bouwkosten in te schatten.
De methode zorgt ervoor dat de WOZ-waarde een eerlijke weerspiegeling geeft van de waarde van de woning op dat moment, zonder dat het al op de markt is getest. Dit is van belang voor eigenaren die hun belastingen op basis van een transparante en eerlijke waardering moeten betalen. Bovendien helpt deze methode gemeenten om een consistente en gelijkwaardige aanpak te hanteren, ongeacht of een woning al opgeleverd is of nog in aanbouw.