In een tijd waarin de woningmarkt in ontwikkeling is en waar huizenprijzen in bepaalde regio’s aanzienlijk zijn gestegen, biedt een hogere WOZ-waarde mogelijkheden voor eigenaars om hun maandlasten te verlagen. De WOZ-waarde, ofwel de Waardering Onroerende Zaken, speelt een belangrijke rol in de bepaling van hypotheekrentes. Hoe dit precies werkt en wat de stappen zijn om hier financieel van te profiteren, behandelen wij in deze gids.
De kern van het verhaal ligt in de relatie tussen hypotheekbedrag en woningwaarde. Wanneer de WOZ-waarde toeneemt, verandert deze verhouding, wat in bepaalde gevallen leidt tot een lagere risicoklasse en daarmee tot een verlaging van de hypotheekrente. Deze mogelijkheid is echter afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker en het type hypotheek dat een eigenaar heeft afgesloten. Het artikel geeft een overzicht van hoe de WOZ-waarde wordt bepaald, hoe deze invloed heeft op de hypotheekrente, en welke stappen eigenaars kunnen ondernemen om eventueel van voordelen gebruik te maken.
Wat is de WOZ-waarde en waarom is deze relevant?
De WOZ-waarde is een jaarlijks door de gemeente uitgevoerde schatting van de waarde van een woning. Deze waarde wordt gebruikt voor de bepaling van gemeentelijke belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde wordt berekend op basis van een computermodel dat afgaat op verkoopgegevens van woningen in een regio uit het afgelopen jaar. Het is belangrijk om te beseffen dat de WOZ-waarde geen directe weerspiegeling is van de huidige marktprijs van een woning. De peildatum voor de WOZ-waarde ligt op 1 januari van het voorgaande jaar, waardoor de waarde soms ver achter loopt op de werkelijke marktwaarde.
Toch heeft de WOZ-waarde een directe impact op de hypotheekrente bij een aantal geldverstrekkers. Deze verstrekkers bepalen de hoogte van de rente op basis van de verhouding tussen het resterende hypotheekbedrag en de waarde van de woning. Wanneer deze verhouding gunstiger wordt, bijvoorbeeld omdat de WOZ-waarde is gestegen en het hypotheekbedrag is afgesloten, kan dit leiden tot een verlaging van de rente.
Hoe werkt de relatie tussen hypotheek en woningwaarde?
De verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde wordt uitgedrukt in een percentage. Bijvoorbeeld: een hypotheek van € 360.000 op een woning met een WOZ-waarde van € 620.000 geeft een verhouding van 58%. Hoe lager dit percentage is, hoe minder risico er voor de geldverstrekker is. Dit betekent dat de geldverstrekker de hypotheekrente kan verlagen om het risico te compenseren.
Voorbeeldsituatie:
Een woning is in 2019 gekocht voor € 420.000 met een hypotheek van € 420.000 (100%). Na enkele jaren aflossing is het hypotheekbedrag gedaald naar € 360.000. Tegelijkertijd is de WOZ-waarde gestegen naar € 620.000. De verhouding is nu 58%. Deze verandering in de verhouding kan leiden tot een verlaging van de rente, bijvoorbeeld met 0,35 procentpunt, wat een maandelijkse besparing van ongeveer € 100 oplevert.
Het is echter belangrijk om te begrijpen dat de verlaging van de rente niet automatisch gebeurt. De geldverstrekker moet dit expliciet aanpassen, en dit is alleen mogelijk als het hypotheektype dat toelaat. Bijvoorbeeld een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft geen risicoklasse of rente-opslag, waardoor verlaging van de rente niet mogelijk is.
Wat zijn de mogelijkheden voor renteverlaging?
Een renteverlaging door een hogere WOZ-waarde is niet voor iedereen mogelijk, maar voor eigenaars zonder NHG-hypotheek is er wel kans op een verlaging. De kans is het grootst voor mensen die:
Een nieuwbouwwoning hebben: Nieuwbouwwoningen stijgen vaak snel in waarde vanwege moderniseringen en de stijgende vraag naar duurzame woningen. Dit betekent dat de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde snel kan verbeteren.
Lange tijd in hun woning wonen: Eigenaars die hun woning al jaren hebben en daardoor hun hypotheek hebben afgeschaft, kunnen profiteren van een gunstigere verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Bovendien zijn rente-opslagen vroeger vaak hoger dan tegenwoordig, wat extra voordeel biedt.
Stappenplan om te profiteren van een hogere WOZ-waarde
Controleer je WOZ-waarde: De WOZ-beschikking wordt in de eerste maanden van het jaar verstuurd. Controleer of deze is aangekomen en of de waarde is gestegen. Ook kun je deze via het WOZ-waardeloket online raadplegen.
Bereken de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde: Deel je resterende hypotheek door de WOZ-waarde om te zien wat je verhouding is. Als deze verhouding gunstiger is geworden, kan dit een lagere risicoklasse betekenen.
Neem contact op met je geldverstrekker: Informeer of je in aanmerking komt voor een lagere rente. Geef aan dat je WOZ-waarde is gestegen en vraag of de renteopslag verlaagd kan worden. In sommige gevallen is een WOZ-beschikking voldoende als bewijsmateriaal.
Overweeg een taxatie: Soms is een taxatie nodig om een hogere marktwaarde te bewijzen. Hoewel dit extra kosten met zich meebrengt, kan het leiden tot een grotere renteverlaging. Een taxatie geeft een actueel beeld van de marktwaarde, terwijl de WOZ-waarde gebaseerd is op oude data.
Bekijk alternatieven: Als renteverlaging niet mogelijk is, overweeg dan het oversluiten van de hypotheek naar een nieuwere lening met lagere rente. Dit is een alternatieve manier om van de lage rentevoeten te profiteren.
Belastinggevolgen van een hogere WOZ-waarde
Hoewel een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een lagere hypotheekrente, brengt het ook extra belastingen met zich mee. De WOZ-waarde bepaalt namelijk ook de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB), die in 2023 gemiddeld is gestegen. Dit betekent dat eigenaars in 2023 extra belasting moeten betalen, ondanks eventuele maandelijkse besparingen op de hypotheekrente.
Een hogere WOZ-waarde kan ook betekenen dat eigenaars aanspraak kunnen maken op overwaarde. Dit is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs van de woning. Overwaarde kan gebruikt worden als onderpand voor extra financiering, bijvoorbeeld voor een tweede woning of investering in het huidige huis.
Risicoklasse en rente-opslag
De risicoklasse is een maatstaf die geldverstrekkers gebruiken om de rente te bepalen. Deze klasse hangt af van de verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde. Een hogere WOZ-waarde kan leiden tot een lagere risicoklasse, wat in bepaalde gevallen leidt tot een verlaging van de rente-opslag.
De rente-opslag is een extra percentage dat bij de basisrente wordt opgeteld. Deze opslag is afhankelijk van de risicoklasse en kan verlaagd worden als de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde gunstiger wordt. Het is echter belangrijk om te weten dat niet alle geldverstrekkers automatisch de rente aanpassen. In sommige gevallen moet het verzoek expliciet gedaan worden of moet het wachten tot het einde van de rentevaste periode.
Wanneer is renteverlaging niet mogelijk?
Er zijn situaties waarin een renteverlaging niet mogelijk is, ondanks een hogere WOZ-waarde:
NHG-hypotheek: Hypotheken met NHG hebben geen risicoklassen of rente-opslagen. De rente is vast en kan niet verlaagd worden op basis van veranderingen in de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde.
Vastrenteperiode nog lopend: Als de rentevaste periode nog loopt, kan de rente niet verlaagd worden tenzij er sprake is van een vroegtijdige storting of een boeterente wordt betaald.
Contractueel vaste risicoklasse: In sommige hypotheekcontracten is de risicoklasse vastgelegd. Dit betekent dat veranderingen in de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde geen invloed hebben op de rente.
Wat zijn de alternatieven?
Als een renteverlaging niet mogelijk is, zijn er alternatieven om van de lage rentevoeten te profiteren:
Oversluiten naar een nieuwe hypotheek: Het oversluiten naar een nieuwe hypotheek met een lagere rente is een veelgebruikte methode. Dit is echter alleen mogelijk als de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde gunstig is en als er voldoende overwaarde beschikbaar is.
Bezwaar indienen tegen de WOZ-waarde: Als de WOZ-waarde te hoog is, kan een bezwaar ingediend worden. Dit is een proces waarbij eigenaars aantonen dat de waarde niet overeenkomt met de werkelijke marktwaarde. Een goed gemotiveerd bezwaar kan leiden tot een verlaging van de WOZ-waarde en daarmee van de belasting.
Taxatie uitvoeren: Hoewel dit extra kosten oplevert, kan een taxatie een beter beeld geven van de actuele marktwaarde. Dit kan nuttig zijn bij het onderhandelen met geldverstrekkers of bij het oversluiten van een hypotheek.
De rol van de geldverstrekker
De reactie van de geldverstrekker op een verandering in de WOZ-waarde varieert per bank. Sommige geldverstrekkers zijn bereid om de rente aan te passen op basis van de WOZ-beschikking, terwijl anderen een taxatie of Calcasa-rapport vereisen. Het is daarom belangrijk om te weten bij welke bank je hypotheek hebt afgesloten en wat hun beleid is ten aanzien van renteverlagingen.
Het is aan te raden om dit vooraf te controleren bij je adviseur of geldverstrekker. Vaak is het mogelijk om in een korte tijd een aanpassing te krijgen, maar dit is niet gegarandeerd. Het is ook belangrijk om te weten dat sommige geldverstrekkers alleen aanpassingen doen bij het einde van de rentevaste periode.
Conclusie
Een hogere WOZ-waarde kan een waardevolle gelegenheid bieden om de hypotheekrente te verlagen, maar dit is afhankelijk van meerdere factoren zoals het type hypotheek, de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde, en het beleid van de geldverstrekker. Voor eigenaars zonder NHG-hypotheek is er een reëel voordeel mogelijk, vooral als de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde gunstig is geworden. Het is aan te raden om actief te informeren bij de geldverstrekker en eventueel te overwegen om een taxatie uit te voeren of een alternatieve financiering te zoeken.
Het is echter belangrijk om rekening te houden met de belastinggevolgen van een hogere WOZ-waarde. Hoewel de hypotheekrente kan verlagen, leidt een hogere WOZ-waarde vaak tot hogere belastingen. Het is daarom verstandig om het totale financiële effect te berekenen voordat er besloten wordt om maatregelen te nemen.
Voor eigenaars die hun woning al jaren hebben of die in een snel groeiende markt wonen, is het nu de moeite waard om te kijken of hun hypotheekrente verlaagd kan worden. Door actie te ondernemen, kunnen ze in de toekomst geld besparen en hun financiële situatie verbeteren.