Inleiding
Bij het afsluiten van een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan de geldverstrekker een risico-opslag aanbrengen op de basisrente. Deze opslag is een extra percentage dat afhankelijk is van het financiële risico dat de geldverstrekker inschat. Onder andere de loan-to-value (LTV) ratio, de kredietwaardigheid van de hypotheeknemer en het type hypotheekproduct bepalen de hoogte van deze opslag. Een verandering in de WOZ-waarde van de woning kan leiden tot een verlaging van deze risico-opslag, wat op lange termijn kan resulteren in lagere maandlasten.
In dit artikel bespreken we het begrip risico-opslag en hoe de gestegen WOZ-waarde van uw woning een rol kan spelen in de hoogte van deze opslag. We leggen uit hoe de risicoklassen worden bepaald, wanneer een risico-opslag kan omlaag gaan en welke stappen u kunt ondernemen om eventueel voordeel te hebben van een lagere rente. De informatie is gebaseerd op recente publicaties van betrouwbare bronnen, waaronder Florius, Centraal Beheer en de Consumentenbond.
Wat is een risico-opslag?
Een risico-opslag is een extra rentepercentage dat bovenop de basisrente wordt geplaatst bij hypotheken die geen NHG gebruiken. Deze opslag wordt bepaald op basis van het risicoprofiel van de hypotheek. Hypotheken met een hoger financieel risico voor de geldverstrekker hebben een hogere risico-opslag.
De hoogte van de opslag kan variëren tussen 0,1% en 1% bovenop de basisrente, en in sommige specifieke situaties zelfs oplopen tot 1,5%. Het is belangrijk om te weten dat deze opslag niet voor de hele looptijd vaststaat. Wanneer de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde verbetert, bijvoorbeeld door extra aflossing of een gestegen WOZ-waarde, kan de risico-opslag omlaag gaan. Een verlaging in de opslag kan op lange termijn leiden tot aanzienlijke besparingen in uw maandlasten.
Een belangrijk punt is echter dat deze opslag niet automatisch verlaagt als de verhouding hypotheek-woningwaarde slechter wordt. Bijvoorbeeld, als de verhouding hoger is dan 100%, kan er geen verlaging optreden. Dit wil zeggen dat het zelf actie ondernemen vaak nodig is om eventueel voordeel te hebben van een verlaagde rente.
Invloed van de WOZ-waarde op de risico-opslag
Een gestegen WOZ-waarde van uw woning kan een directe impact hebben op de hoogte van de risico-opslag. De verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning is een centrale factor in de bepaling van het risicoprofiel. Als de marktwaarde van uw woning toeneemt, verbetert dit het risicoprofiel van de hypotheek, wat op zijn beurt kan leiden tot een verlaging van de risico-opslag.
Een concrete manier om dit te benutten, is door uw geldverstrekker te informeren over de nieuwe WOZ-waarde. Dit kan in sommige gevallen leiden tot een automatische aanpassing van de risicoklasse en daarmee een lagere rente. Echter, niet alle geldverstrekkers passen dit automatisch aan. Bijvoorbeeld bij een waardestijging van de woning moet u soms zelf actie ondernemen om aanpassing van de rente aan te vragen.
In de praktijk betekent dit dat u een taxatierapport of een WOZ-beschikking moet doorgeven aan uw geldverstrekker. Het taxatierapport dient maximaal 6 maanden oud te zijn en moet vaak zijn geverifieerd door een erkende instantie zoals het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). In sommige gevallen is een Calcasa Desktop Taxatie® voldoende, bijvoorbeeld bij Centraal Beheer.
Het is ook belangrijk om rekening te houden met de feit dat de WOZ-beschikking 2025 is gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2024. Dit betekent dat deze waarden mogelijk niet reflecteren op de huidige waarde van uw woning. Als u vermoedt dat uw woning inmiddels waardevoller is, kunt u dit laten onderzoeken door een onafhankelijke taxateur.
De invloed van de loan-to-value (LTV) ratio
De loan-to-value (LTV) ratio is een van de meest bepalende factoren bij de bepaling van de risico-opslag. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning. Hoe hoger deze verhouding, hoe hoger het financiële risico voor de geldverstrekker, en daarmee ook de risico-opslag.
Bijvoorbeeld, als u een hypotheek hebt van €75.000 op een woning met een marktwaarde van €100.000, dan is de LTV ratio 75%. In dit geval valt uw hypotheek in de risicoklasse t/m 85%. Dit betekent dat uw hypotheek in deze klasse valt, wat een bepaalde risico-opslag aanbrengt. De risicoklassen worden meestal in stappen gedefinieerd, bijvoorbeeld:
- t/m 65%
- t/m 85%
- t/m 90%
- t/m 100%
- >100%
Elke klasse heeft een verschillende risico-opslag. Hypotheken in hogere klassen (bijvoorbeeld >100%) hebben een hogere opslag, omdat het risico voor de geldverstrekker groter is. Bij een verlaging van de LTV ratio door bijvoorbeeld extra aflossing of een gestegen woningwaarde, kan uw hypotheek in een lagere risicoklasse terecht komen, wat eventueel leidt tot een verlaging van de rente.
Het belang van kredietwaardigheid en hypotheektype
Naast de LTV ratio bepalen ook de kredietwaardigheid van de hypotheeknemer en het type hypotheekproduct de hoogte van de risico-opslag. De kredietwaardigheid wordt beoordeeld op basis van factoren zoals inkomen, inkomensstabiliteit, andere schulden en score van het kredietbureau. Hypotheeknemers met een hogere kredietwaardigheid lopen meestal minder risico, wat kan leiden tot een lagere opslag.
Het type hypotheekproduct is een ander belangrijk criterium. Sommige producten, zoals spaarhypotheeken, hebben een ander risicoprofiel dan annuïteiten- of lineaire hypotheken. Bijvoorbeeld, bij een spaarhypotheek is de risico-opslag vaak hoger, omdat de aflossing gedeeltelijk afhankelijk is van de prestatie van een spaarrekening of verzekering. Dit kan extra risico’s opleveren voor de geldverstrekker.
Daarnaast kan het aanwezig zijn van een overlijdensrisicoverzekering ook invloed hebben op de hoogte van de risico-opslag. Deze verzekering zorgt ervoor dat de hypotheekschuld bij overlijden wordt afgelost, wat het risico voor de geldverstrekker vermindert. In sommige gevallen kan het aanbod van deze verzekering leiden tot een lagere opslag.
Risicoklassen en renteaanpassing
De meeste geldverstrekkers delen hypotheken in risicoklassen, waarbij elke klasse een andere risico-opslag kent. Deze klassen worden meestal bepaald op basis van de LTV ratio, de kredietwaardigheid en het type hypotheekproduct. Een verandering in deze factoren kan leiden tot een verplaatsing van de hypotheek naar een lagere risicoklasse, wat op zijn beurt kan resulteren in een lagere rente.
Bijvoorbeeld, een geldverstrekker zoals Centraal Beheer heeft momenteel 6 risicoklassen:
- NHG voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- t/m 65% voor hypotheken van maximaal 65% van de marktwaarde
- t/m 85% voor hypotheken van maximaal 85% van de marktwaarde
- t/m 90% voor hypotheken van maximaal 90% van de marktwaarde
- t/m 100% voor hypotheken van maximaal 100% van de marktwaarde
- >100% voor hypotheken van meer dan 100% van de marktwaarde
De verhouding tussen hypotheek en woningwaarde is hier centraal. Hoe lager deze verhouding, hoe lager de risico-opslag. Hypotheken in de laagste risicoklassen (bijvoorbeeld t/m 65%) hebben een lage opslag of geen opslag, terwijl hypotheken in hogere klassen (bijvoorbeeld >100%) een aanzienlijke opslag hebben.
Hoe kan de risico-opslag omlaag?
De risico-opslag kan omlaag gaan op verschillende manieren. De meest voorkomende manieren zijn:
Extra aflossing: Door extra af te lossen verbetert de LTV ratio. Hypotheken die in een lagere risicoklasse vallen, kunnen automatisch een lagere rente krijgen. In sommige gevallen is deze aanpassing automatisch, zoals bij ING, waarbij de rente elke maand opnieuw wordt geëvalueerd. Andere geldverstrekkers, zoals a.s.r. en BLG, passen de risicoklasse ook automatisch aan bij extra aflossing.
Gestegen woningwaarde: Een gestegen WOZ-waarde verbetert het risicoprofiel van de hypotheek. In sommige gevallen wordt dit automatisch door de geldverstrekker meegenomen, maar in andere gevallen is het noodzakelijk om een aanpassing aan te vragen. U dient dan een taxatierapport of WOZ-beschikking in te sturen.
Kredietwaardigheid: Een verbeterde kredietwaardigheid kan leiden tot een lagere risico-opslag. Dit is echter zeldzaam en hangt af van de interne regels van de geldverstrekker.
Aanpassing hypotheekproduct: In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om de hypotheekproducten aan te passen, bijvoorbeeld van een spaarhypotheek naar een annuïteithypotheek, wat kan leiden tot een lager risicoprofiel.
Aanpassing van de verzekering: Het aanbod van een overlijdensrisicoverzekering kan het risico voor de geldverstrekker verlagen en daarmee de risico-opslag omlaag brengen.
Acties ondernemen bij een gestegen WOZ-waarde
Als de WOZ-waarde van uw woning is gestegen, is het belangrijk om dit door te geven aan uw geldverstrekker. In sommige gevallen passen geldverstrekkers dit automatisch aan, zoals bij Florius, waarbij u via een online platform een aanpassing kunt aanvragen. In andere gevallen dient u zelf actie te ondernemen.
De stappen die u kunt ondernemen zijn:
Controleren of er een risico-opslag op uw hypotheek zit. Dit is meestal te vinden in uw hypotheekofferte of in de voorwaarden van uw geldverstrekker.
Bepalen welke woningwaarde uw geldverstrekker gebruikt. Soms is dit niet gelijk aan de WOZ-waarde. U dient te weten welke waarde geldt bij uw geldverstrekker.
Bewijzen van de gestegen woningwaarde leveren. Dit kan in de vorm van een taxatierapport, WOZ-beschikking of een Calcasa Desktop Taxatie®. Het rapport dient maximaal 6 maanden oud te zijn.
Aanpassing aanvragen. Sommige geldverstrekkers accepteren dit via een online formulier, terwijl andere dit via post of e-mail verwachten.
Volgen van de aanpassing. Nadat u de aanpassing heeft aangevraagd, is het verstandig om de status te controleren en eventueel vervolgactie ondernemen als de aanpassing niet doorgevoerd wordt.
Het is ook mogelijk dat u geen directe renteverlaging ziet, maar dat de risicoklasse op langere termijn gunstiger wordt, bijvoorbeeld bij een volgende renteaanpassing of bij het herbeoordelen van de hypotheek.
Invloed van het aantal risicoklassen
Het aantal risicoklassen dat een geldverstrekker hanteert heeft ook invloed op de hoogte van de risico-opslag en de eventuele verlaging ervan. Geldverstrekkers met veel risicoklassen, zoals ING, kunnen sneller reageren op verbeterde risicoprofielen, omdat de stappen tussen de klassen kleiner zijn. Echter, de verlaging in rente is dan ook meestal in kleinere stapjes.
In tegenstelling daarmee hanteren geldverstrekkers met weinig risicoklassen, zoals sommige lokale banken, grotere stapjes. Hierdoor is de verlaging in rente groter, maar het is ook moeilijker om naar een lagere klasse te stappen.
Het is daarom verstandig om bij het afsluiten van een hypotheek te informeren over het aantal risicoklassen dat wordt gehanteerd en hoe de renteaanpassing werkt. Dit kan helpen bij het maken van een informatieve keuze tussen verschillende geldverstrekkers.
Conclusie
De risico-opslag op hypotheken zonder NHG is een belangrijk aspect bij het bepalen van de maandlasten. Deze opslag hangt af van de LTV ratio, de kredietwaardigheid van de hypotheeknemer en het type hypotheekproduct. Een gestegen WOZ-waarde kan leiden tot een verbetering van het risicoprofiel en daarmee tot een verlaging van de risico-opslag, wat op lange termijn kan resulteren in lagere maandlasten.
Het is belangrijk om te beseffen dat een verlaging van de risico-opslag niet automatisch gebeurt. In veel gevallen dient u zelf actie ondernemen, bijvoorbeeld door een taxatierapport in te sturen of een aanpassing aan te vragen via een online platform. De risicoklassen van uw geldverstrekker spelen hierbij een cruciale rol, omdat deze bepalen hoe de verhouding hypotheek-woningwaarde wordt beoordeeld.
Bij het afsluiten van een hypotheek is het verstandig om rekening te houden met de mogelijke veranderingen in woningwaarde en de invloed daarvan op de risico-opslag. Door dit in overweging te nemen, kunt u een informatieve keuze maken die op lange termijn kan leiden tot financiële besparingen.