Inleiding
Bij de bepaling van de waarde van verhuurde woningen speelt de WOZ-waarde een centrale rol, aangevuld met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze verhouding geeft een maatstaf voor de waarde van een woning die verhuurd is, en is van grote betekenis bij onder meer erfbelastingaangiften en financiële evaluaties. De leegwaarderatio is afhankelijk van het verhoudingspercentage tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Deze verhouding wordt bepaald aan de hand van tabellen van de overheid en kan variëren afhankelijk van de tijdlijn (vóór of vanaf 2023).
Het doel van dit artikel is om een duidelijke uitleg te geven over de methode om de waarde van een verhuurde woning te berekenen, met behulp van de WOZ-waarde en de leegwaarderatio. De berekening varieert afhankelijk van of de woning volledig of gedeeltelijk verhuurd is, en of de huurprijs gebruikelijk is. Daarnaast worden voorbeelden gegeven om het proces te verduidelijken.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde (Woningwaarde, Ondernemingswaarde en Zakelijke waarden) is een maatstaf voor de waarde van onroerend goed in Nederland, zoals woningen en bedrijfspanden. De gemeente stelt jaarlijks een WOZ-waarde vast op basis van marktwaarden, ligging, oppervlakte, en andere factoren. Deze waarde wordt gebruikt voor diverse doeleinden, waaronder de berekening van de erfpacht, de berekening van de waarde van verhuurde woningen, en fiscale aangiften.
De WOZ-waarde is van belang bij de berekening van de waarde van een verhuurde woning, omdat deze als basis dient voor de leegwaarderatio. De leegwaarderatio is een percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde van een verhuurde woning er in feite op zit. Dit percentage is bepaald door de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde.
De leegwaarderatio en haar invloed op de waarde
De leegwaarderatio is een essentieel onderdeel van de berekening van de waarde van een verhuurde woning. Deze verhouding wordt bepaald op basis van tabellen van de overheid, en is afhankelijk van het percentage dat de jaarlijkse huurprijs uitmaakt van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio varieert tussen 45% en 85%, afhankelijk van het verhoudingspercentage.
Voorbeelden uit de bronnen tonen aan dat de leegwaarderatio varieert per jaarlijks huurprijspercentage. Zo is bijvoorbeeld een leegwaarderatio van 56% gebruikelijk bij een verhouding van 3% tot 4% tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde, terwijl dit percentage stijgt tot 84% bij een verhouding van 7% en hoger.
De invloed van de leegwaarderatio op de waarde van de verhuurde woning is aanzienlijk. Zo kan de waarde van een verhuurde woning berekend worden door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Bijvoorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van €200.000 en een leegwaarderatio van 56% heeft een waarde van €112.000 in verhuurde staat.
Volledig verhuurde woningen
Woningen die volledig verhuurd zijn en waarbij de huurprijs gebruikelijk is, worden op een specifieke manier beoordeeld. De berekening van de waarde van deze woningen volgt een gestructureerde aanpak, waarbij de WOZ-waarde en de leegwaarderatio centrale parameters zijn.
Stappenplan voor berekening
Vastleggen van de WOZ-waarde: De WOZ-waarde moet worden opgezocht in het jaar waarin de schenking of erfenis is gedaan, of het jaar daarna. Dit is mogelijk via het WOZ-waardeloket van de gemeente of via online middelen.
Bepaling van de jaarlijkse huurprijs: De jaarlijkse huurprijs wordt berekend aan de hand van de huurprijs per maand, vermenigvuldigd met 12. Indien de huurprijs niet gebruikelijk is, kan dit een impact hebben op de leegwaarderatio.
Berekening van het verhoudingspercentage: Het verhoudingspercentage wordt berekend door de jaarlijkse huurprijs te delen door de WOZ-waarde, vermenigvuldigd met 100. Dit percentage wordt vervolgens gebruikt om de leegwaarderatio te bepalen aan de hand van de relevante tabel.
Toepassing van de leegwaarderatio: De leegwaarderatio wordt toegepast op de WOZ-waarde om de waarde van de verhuurde woning te berekenen. Dit is gedaan door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.
Een voorbeeld uit de bronnen laat zien dat een woning met een WOZ-waarde van €200.000 en een leegwaarderatio van 56% een waarde heeft van €112.000 in verhuurde staat. Bij een hogere leegwaarderatio, zoals 84%, stijgt de waarde van de woning tot €168.000.
Gedeeltelijk verhuurde woningen
Woningen die gedeeltelijk verhuurd zijn vereisen een iets ingewikkelder berekening, omdat de leegwaarderatio alleen van toepassing is op het verhuurde deel van de woning. Deze berekening vereist een aparte aanpak voor het verhuurde deel en het onverhuurde deel.
Stappenplan voor berekening
Vastleggen van de totale oppervlakte en het verhuurde deel: De totale oppervlakte van de woning in vierkante meters wordt vergeleken met de oppervlakte van het verhuurde deel. Bijvoorbeeld, in een woning van 160 vierkante meter zijn 3 van de 4 verdiepingen verhuurd, wat overeenkomt met 120 vierkante meter.
Bepaling van de WOZ-waarde van het verhuurde deel: De WOZ-waarde van het verhuurde deel wordt berekend op basis van de verhouding tussen de oppervlakte van het verhuurde deel en de totale oppervlakte. Bijvoorbeeld, bij een WOZ-waarde van €300.000 voor de hele woning en een verhuurde oppervlakte van 120 vierkante meter uit 160 vierkante meter, is de WOZ-waarde van het verhuurde deel €225.000 (€300.000 × 120/160).
Berekening van de jaarlijkse huurprijs en het verhoudingspercentage: De jaarlijkse huurprijs wordt berekend, en het verhoudingspercentage tussen deze huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel wordt bepaald. Dit percentage wordt gebruikt om de leegwaarderatio te bepalen.
Toepassing van de leegwaarderatio: De leegwaarderatio wordt toegepast op de WOZ-waarde van het verhuurde deel om de waarde van het verhuurde deel van de woning te berekenen. Vervolgens wordt de waarde van het verhuurde deel opgeteld bij de waarde van het onverhuurde deel, die gelijk is aan de WOZ-waarde van dat deel.
Een voorbeeld uit de bronnen laat zien dat bij een woning met een totale WOZ-waarde van €300.000 en een verhuurde WOZ-waarde van €150.000, een jaarlijkse huurprijs van €6.600 resulteert in een verhoudingspercentage van 4,4%. Op basis van de leegwaarderatios voor 2023 en later is de leegwaarderatio 95%. Dit leidt tot een waarde van €142.500 voor het verhuurde deel van de woning. De totale waarde van de woning is dan €292.500 (€150.000 onverhuurde deel + €142.500 verhuurde deel).
Invloed van het tijdstip van de erfenis of schenking
Het tijdstip waarop een woning wordt geërfd of geschenken heeft een directe invloed op de berekening van de waarde in verhuurde staat. De WOZ-waarde die wordt gebruikt hangt af van het jaar waarin de erfenis of schenking plaatsvindt, of het jaar daarna. Dit betekent dat de leegwaarderatio en de WOZ-waarde kunnen variëren afhankelijk van de tijdlijn.
Een voorbeeld uit de bronnen toont aan dat een woning die in 2022 wordt geërfd, kan kiezen tussen de WOZ-waarde van 2022 (peildatum 1 januari 2021) of de WOZ-waarde van 2023 (peildatum 1 januari 2022). Dit geeft de mogelijkheid om de meest gunstige waarde te kiezen, afhankelijk van de leegwaarderatio en de marktwaarde.
Voor woningen die worden geërfd in 2024 geldt een soortgelijke aanpak, waarbij de WOZ-waarde van 2024 of 2025 kan worden gekozen. De leegwaarderatio voor 2023 en later is licht afwijkend van die voor 2019 tot en met 2022, wat een impact heeft op de eindwaarde.
Praktische toepassing in de realiteit
In de praktijk zit er een variatie in de toepassing van de leegwaarderatio en de WOZ-waarde. Hoewel de tabellen van de overheid een duidelijke richtlijn bieden, zien we in de realiteit dat de waarde in verhuurde staat van een woning kan variëren tussen 50% en 85% van de WOZ-waarde. Dit kan afhankelijk zijn van de staat van het pand, de huurvoorwaarden, en andere factoren zoals de ligging en marktwaarde.
Een voorbeeld uit de bronnen laat zien dat een woning met een WOZ-waarde van €251.000 en een jaarhuur van €8.580 een verhoudingspercentage van 3,41% heeft. Op basis van de leegwaarderatios voor 2019 tot en met 2022 is de leegwaarderatio 62%, wat resulteert in een waarde van €155.620 voor de verhuurde woning. Dit percentage is hoger dan het minimumpercentage van 45%, wat aangeeft dat de woning in een relatief gunstige positie staat.
Invloed van huurbescherming en verkoop
Bij woningen die verhuurd zijn en waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming, gelden aanvullende regels bij de waardering. Deze woningen kunnen niet op reguliere kanalen worden verkocht, maar moeten doorgaans aan beleggers worden aangeboden. Dit heeft een impact op de marktwaarde en het verkoopproces.
Een voorbeeld uit de bronnen laat zien dat een verhuurde woning direct kan worden verkocht aan beleggers zoals Sons Real Estate, die gespecialiseerd zijn in het kopen van verhuurde huizen. Dit biedt een snelle en betrouwbare manier om de waarde van een verhuurde woning te bepalen en te verwerken in de berekening.
Toekomstperspectieven en ontwikkelingen
Hoewel de leegwaarderatio en de WOZ-waarde momenteel de centrale parameters zijn voor de berekening van de waarde van verhuurde woningen, is het mogelijk dat deze methodiek in de toekomst verandert. De overheid kan tabellen aanpassen of nieuwe regels invoeren, afhankelijk van marktontwikkelingen en fiscale doelstellingen.
Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de impact van digitale tools en online calculators, zoals die van Domicus, die het proces van berekening en beoordeling van verhuurde woningen versnellen en vereenvoudigen. Deze tools kunnen worden gebruikt als aanvulling op de traditionele methoden en bieden een snelle en accuraat overzicht van de waarde in verhuurde staat.
Conclusie
De berekening van de waarde van een verhuurde woning is een essentieel onderdeel van de fiscale en juridische evaluatie in Nederland. De WOZ-waarde en de leegwaarderatio vormen de basis voor deze berekening, en variëren afhankelijk van factoren zoals het verhoudingspercentage tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde, het tijdstip van de erfenis of schenking, en het verhuurde deel van de woning.
Zowel volledig als gedeeltelijk verhuurde woningen vereisen een gestructureerde aanpak voor de berekening, waarbij de WOZ-waarde en de leegwaarderatio centrale parameters zijn. Voorbeelden uit de bronnen tonen aan dat deze berekening systematisch kan worden uitgevoerd, en dat de eindwaarde aanzienlijk kan variëren afhankelijk van de invoerparameters.
Het is van belang om rekening te houden met praktische factoren zoals huurbescherming, marktwaarde, en verkoopopties, die een impact kunnen hebben op de uiteindelijke waarde. Daarnaast is het gebruik van digitale tools een waardevolle aanvulling op de traditionele methoden, en biedt dit een snelle en betrouwbare manier om de waarde van verhuurde woningen te bepalen.