Inleiding
Voor zowel kopers als verkoopers van woningen is het begrijpen van de relaties tussen de WOZ-waarde, de vraagprijs en de verkoopwaarde essentieel. In de huidige woningmarkt is het steeds vaker het geval dat de vraagprijs van een woning aanzienlijk hoger ligt dan de WOZ-waarde. Dit verschil kan invloed hebben op de hypotheken, belastingen, verkoopprijs en andere financiële aspecten van het kopen of verkopen van een woning.
In dit artikel worden de verschillen tussen deze waarden toegelicht aan de hand van juridisch, fiscaal en markttechnisch relevante informatie. De betekenis van een vraagprijs die hoger ligt dan de WOZ-waarde wordt besproken vanuit de perspectieven van koper, verkooper en markt, en er wordt ingegaan op mogelijke gevolgen en oplossingen.
WOZ-waarde: definitie en functie
De WOZ-waarde is een maatstaf die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld. Deze waarde wordt gebruikt voor de berekening van de grond- en pandbelasting, en voor andere heffingen. De WOZ-waarde wordt bepaald op 1 januari van elk jaar en is gebaseerd op gerealiseerde verkoopcijfers uit het voorgaande kalenderjaar.
Een belangrijk gegeven is dat de WOZ-waarde niet verandert gedurende het kalenderjaar, ook niet als de marktwaarde of vraagprijs van een woning verandert. Dit betekent dat de WOZ-waarde meestal een jaar "achterloopt" op de actuele marktwaarde van een woning.
De WOZ-waarde is dus een historische, gemaakte waarde die weinig te maken heeft met de huidige of toekomstige marktwaarde. Zij dient als administratief instrument voor de gemeente en is niet bedoeld om als referentie te fungeren voor verkoopprijzen of hypotheken.
Vraagprijs: wat is dat?
De vraagprijs is het bedrag dat de eigenaar van een woning vraagt bij de verkoop. Deze prijs wordt bepaald op basis van de markt, de staat van de woning, het type woning, de ligging en andere relevante factoren. De vraagprijs is dus een voorgestelde prijs, niet een vastgestelde waarde zoals de WOZ-waarde.
Een vraagprijs kan hoger liggen dan de WOZ-waarde, en dat is op zich niet ongebruikelijk. Bij een verkopersmarkt, zoals in de afgelopen jaren het geval is geweest, zijn vraagprijzen vaak hoger dan de gerealiseerde verkoopcijfers waarop de WOZ-waarde gebaseerd is. Dit heeft te maken met vraag en aanbod, maar ook met de instapklaarheid van woningen en de rentevoorwaarden.
Verkoopwaarde en taxatie
De verkoopwaarde is de echte waarde van een woning, bepaald door een taxateur. Deze waarde is gebaseerd op een grondige inspectie van de woning en een vergelijking met vergelijkbare woningen in de regio. De verkoopwaarde geeft een actueelere beeld van de waarde dan de WOZ-waarde.
De verkoopwaarde is van groot belang bij het bepalen van de maximale hypotheken die een koper van de bank kan krijgen. De bank zal immers geen hypothecaire lening verstrekken boven de getaxeerde waarde van de woning.
Verschil tussen WOZ-waarde, verkoopwaarde en vraagprijs
Het verschil tussen deze drie waarden kan groot zijn, vooral in tijden van stijgende woningprijzen. De WOZ-waarde ligt meestal lager dan de verkoopwaarde, die op zijn beurt weer vaak lager ligt dan de vraagprijs. Dit komt doordat de WOZ-waarde een jaar oud is, en de verkoopwaarde pas op basis van een taxatie bepaald wordt.
In 2022 bleek bij woningen met een vraagprijs tussen de €300.000 en €400.000 dat op 61% van de woningen minimaal €25.000 werd overboden. Bij 21% van de verkoop gevallen was de overbieding zelfs €50.000 of meer. Dit toont aan dat vraagprijzen aanzienlijk boven de marktwaarde kunnen liggen, vooral in een verkopersmarkt.
Wat betekent een vraagprijs boven de WOZ-waarde?
Een vraagprijs die hoger ligt dan de WOZ-waarde betekent dat de eigenaar een hogere verkoopprijs nastreeft dan de waarde die de gemeente toekent. Dit is op zich geen probleem, maar het kan gevolgen hebben voor kopers, vooral op het gebied van hypotheken en fiscale aangelegenheden.
Voor kopers
Als de vraagprijs hoger ligt dan de verkoopwaarde van de woning (zoals bepaald door een taxateur), kan de koper mogelijk niet de volledige hypotheek krijgen die hij op basis van de vraagprijs zou willen afsluiten. De bank leent immers op basis van de getaxeerde waarde, niet op de vraagprijs. Dit betekent dat het koper een deel van de koopwaarde zelf moet betalen, bijvoorbeeld via spaargeld of een familiehypotheek.
Een oplossing kan zijn om te onderzoeken of een starterslening beschikbaar is bij de gemeente. Niet in alle gemeenten is dit mogelijk, en de voorwaarden kunnen sterk variëren. Een andere mogelijkheid is om de koop onder voorbehoud van financiering af te sluiten, zodat de koper de verkoop kan ontbinden indien de bank niet de gewenste hypothecaire lening kan verstrekken.
Voor verkoopers
Een hogere vraagprijs kan gunstig zijn voor verkoopers, vooral in een verkopersmarkt. Echter, als de vraagprijs te ver afwijkt van de marktwaarde, kan dit leiden tot langere verkoopduur of zelfs tot een prijsverlaging. Een taxatie kan helpen om een realistische vraagprijs te bepalen en zo de verkoopkansen te verhogen.
Voor de markt
Een vraagprijs die aanzienlijk boven de WOZ-waarde ligt, kan indicatief zijn voor een stijgende marktwaarde. Dit kan ook betekenen dat de WOZ-waarde in de volgende kalenderjaar stijgt, als er voldoende gerealiseerde verkoopcijfers zijn. Echter, als de vraagprijs te lang boven de marktwaarde ligt zonder dat er daadwerkelijke verkoopcijfers volgen, kan het ook teken zijn van een onwerkelijke marktsituatie.
Juridische en fiscale gevolgen
WOZ-waarde als basis voor belasting
De WOZ-waarde is de basis voor de berekening van de grond- en pandbelasting. Echter, bij overdracht of schenkvermogen geldt een andere benadering. In de schenkbelasting is de WOZ-waarde de basis, maar bij overdrachtsbelasting wordt gebruikgemaakt van de verkoopwaarde zoals bepaald door een makelaar.
Als een koopprijs onder de verkoopwaarde ligt, kan dit fiscale gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld een hogere schenkbelasting. Het is daarom belangrijk dat kopers en verkoopers duidelijk afspreken over de koopprijs en eventueel juridische advies zoeken.
WOZ-waarde en bezwaar
Als de WOZ-waarde van een woning niet accuraat is, is het mogelijk om bezwaar te maken. Dit kan vanuit juridisch standpunt gunstig zijn, vooral als de WOZ-waarde aanzienlijk lager ligt dan de gerealiseerde verkoopcijfers of de verkoopwaarde. Het is echter belangrijk dat het bezwaar goed onderbouwd is met bijvoorbeeld een taxatierapport of gerealiseerde verkoopcijfers.
Invloed van de WOZ-waarde op de markt
De WOZ-waarde speelt ook een rol in de marktwerking. Omdat de WOZ-waarde openbaar is en makelaars en kopers er vaak naar verwijzen, kan een lage WOZ-waarde invloed hebben op de verkoopprijs. Een woning met een lage WOZ-waarde kan bijvoorbeeld worden gezien als minder waardevol, wat kan leiden tot lage vraagprijzen of verkoopprijzen.
Aan de andere kant kan een hoge WOZ-waarde ook gunstig zijn, bijvoorbeeld als het duidelijk maakt dat de gemeente een hoge waarde toekent aan de woning. Echter, de WOZ-waarde is geen marktwaarde en moet daarom met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd.
Regionale verschillen in WOZ-waarde
Regionale verschillen in WOZ-waarde kunnen aanzienlijk zijn. In 2017 stegen de WOZ-waarden in Amsterdam met ongeveer 15%, terwijl in andere gemeenten juist sprake was van een krimp. Dit betekent dat het verschil tussen WOZ-waarde en verkoopwaarde in sommige regio’s groter is dan in andere. In Amsterdam is het bijvoorbeeld waarschijnlijker dat een woning met een hoge vraagprijs ook daadwerkelijk goed te verkoop is, terwijl in een andere gemeente de vraagprijs minder relevant kan zijn.
Praktische tips voor kopers en verkoopers
Voor kopers
- Vraag een taxatie aan bij een erkende makelaar om de verkoopwaarde van de woning vast te stellen.
- Controleer of de vraagprijs realistisch is door te vergelijken met recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de regio.
- Overweeg startersleningen of familiehypotheek als het verschil tussen vraagprijs en verkoopwaarde groot is.
- Sluit de koop indien mogelijk onder voorbehoud van financiering af, zodat je de verkoop kunt ontbinden als je hypothecaire financiering niet wordt verstrekt.
Voor verkoopers
- Stel een realistische vraagprijs in op basis van een taxatie.
- Houd rekening met de WOZ-waarde, maar wees niet afhankelijk van deze waarde bij het bepalen van de vraagprijs.
- Zorg voor een duidelijke staat van onderhoud en eventuele verbouwingen om de waarde te verhogen.
- Werk eventueel samen met een makelaar om de verkoopprijs te optimaliseren en de verkoopduur te verkorten.
Conclusie
Een vraagprijs die hoger ligt dan de WOZ-waarde is geen uitzondering op de huidige woningmarkt. Het verschil tussen deze drie waarden – WOZ-waarde, verkoopwaarde en vraagprijs – kan aanzienlijk zijn en heeft gevolgen voor kopers, verkoopers en de markt. De WOZ-waarde is een administratief instrument van de gemeente en heeft weinig te maken met de actuele marktwaarde. De verkoopwaarde, bepaald door een taxateur, geeft een betere indruk van de waarde van een woning, terwijl de vraagprijs de verwachtingen van de verkooper weerspiegelt.
Voor kopers is het belangrijk om de verkoopwaarde te kennen, omdat deze bepalend is voor de hypothecaire financiering. Voor verkoopers is het essentieel om een realistische vraagprijs in te stellen, afgestemd op de markt. Het begrijpen van deze waarden helpt bij het nemen van verstandige beslissingen in de woningmarkt.