In het Nederlandse onroerendgoedlandschap speelt de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) een centrale rol bij de belastingheffing. Voor eigenaren van appartementen is het begrip WOZ-waarde nog verder vertakt, doordat het appartement vaak onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE beheert niet alleen de gemeenschappelijke ruimtes en taken rondom een appartementencomplex, maar ook een onderhoudsreserve die voor groot onderhoud wordt aangewend. In de praktijk is het belangrijk dat de WOZ-waarde correct bepaald wordt, zodat belastingen op basis van een eerlijke inschatting worden gemaakt.
De laatste jaren zijn er duidelijke veranderingen in het woonlandschap: VvE’s met appartementen van hogere WOZ-waarden nemen toe, terwijl het aantal VvE’s met lage WOZ-waarden afneemt. Bovendien is er een rechtspraak geweest die bepaalt dat de onderhoudsreserves van de VvE niet mogen worden opgenomen in de WOZ-waarde. Deze ontwikkelingen zijn van groot belang voor eigenaren, aangezien ze direct invloed hebben op belastingaangiften, WOZ-beschikkingen en eventuele dubbele belasting.
In dit artikel worden de relevante juridische, economische en praktische aspecten van de WOZ-waarde van appartementen en de rol van de VvE uitgebreid besproken. Het artikel richt zich voornamelijk op de betekenis van de WOZ-waarde, de invloed van de VvE-reserve en de recente rechtspraak daarover, en wat appartementseigenaren nu moeten doen om hun belastingvoeten correct te houden.
WOZ-waarde en VvE: een korte uitleg
De WOZ-waarde geeft een maatstaf voor de waarde van onroerend goed en wordt jaarlijks vastgesteld door gemeenten. Deze waarde vormt de basis voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en de watersysteemheffing (WSHE). Voor appartementen speelt de WvE een rol bij de bepaling van de WOZ-waarde, aangezien appartementseigenaren automatisch lid zijn van de VvE. De VvE beheert gemeenschappelijke zaken en heeft een onderhoudsreserve voor groot onderhoud.
De WOZ-waarde wordt bepaald door de koopsom van een appartement. Echter, de koopsom bestaat uit twee componenten: de koopsom van de woning zelf en het aandeel in de VvE-reserve. Bij de taxatie moet rekening worden gehouden met het aandeel in de reserve, dat van de verkoopprijs moet worden afgetrokken. Dit is belangrijk, omdat anders de WOZ-waarde te hoog bepaald kan worden, wat leidt tot hogere belastingen.
De toename van VvE’s met hogere WOZ-waarden
Er zijn duidelijke trends zichtbaar in de WOZ-waarden van VvE’s. In 2015 had 40 procent van de VvE’s een gemiddelde WOZ-waarde van maximaal 150.000 euro. In 2022 was dit percentage gedaald tot 6 procent. Aan de andere kant is het percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 euro of meer gestegen van 13 procent in 2015 naar 46 procent in 2022. Dit wijst op een significante stijging in de waarde van appartementen.
Deze trend kan verklard worden door bouwjaarklassen. Het aantal VvE’s dat vooral woningen beheert uit de bouwperiode 1985 tot 2005 is met 825 stijgen gegaan. Intussen is het aantal VvE’s met woningen uit 1965 tot 1985 zelfs gedaald met 80. Mogelijk zijn deze oudere panden in de afgelopen jaren gesloopt of zijn ze verenigd in VvE’s met andere bouwjaarklassen.
Provincies zoals Noord-Holland en Utrecht hebben het hoogste percentage VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde van 300.000 euro of meer. In Noord-Holland is dit 78 procent, in Utrecht 55 procent. Deze hoge waarden kunnen te maken hebben met de stedelijke groei en de beperkte woonruimte in deze regio’s.
De rol van de VvE-reserve in de WOZ-waarde
Een van de belangrijkste ontwikkelingen in de WOZ-taxatie is de rol van de VvE-reserve. Bij de verkoop van een appartement wordt het aandeel in de VvE-reserve meegenomen in de verkoopprijs. De gemeente moet dit echter corrigeren bij het bepalen van de WOZ-waarde. De verkoopprijs bestaat namelijk uit twee delen:
- De koopsom voor de woning zelf.
- Het aandeel in de VvE-reserve.
Bij het bepalen van de WOZ-waarde moet het aandeel in de reserve van de VvE van de totale verkoopprijs worden afgetrokken. Dit betekent dat de gemeente bij de analyse van verkoopprijzen altijd onderzoek moet doen naar de hoogte van de VvE-reserve en het aandeel van het verkochte appartement daarin.
Voorbeeld van het effect
Stel dat een appartement wordt verkocht voor 200.000 euro. Bij dit appartement hoort een aandeel in de VvE-reserve van 10.000 euro. Dan is de daadwerkelijke koopsom voor de woning 190.000 euro. Dit is het bedrag dat de gemeente moet gebruiken voor de WOZ-taxatie. Het aandeel in de VvE-reserve is dus geen onderdeel van de waarde van het appartement zelf en mag daarom niet meegenomen worden in de WOZ-waarde.
Rechtspraak en WOZ-waarde: de VvE-reserve blijft buiten de WOZ-waarde
In 2019 en 2019 is er een rechtspraak geweest die bepaalde dat de onderhoudsreserves van de VvE niet mogen worden opgenomen in de WOZ-waarde. De rechtbank Midden-Nederland stelde dat het bedrag dat betaald wordt voor de overname van het aandeel in de VvE-reserve niet gericht is op het appartement zelf, maar op de financiële reserve van de VvE. Daarom mag dit bedrag niet meegenomen worden in de WOZ-waarde van het appartement.
Hoewel de Waarderingskamer en sommige gemeenten anders denken, is de rechtspraak duidelijk. De inspectie had eerst bepaald dat alleen reserves van substantiële omvang buiten de WOZ-waarde moesten blijven. De rechter was het hier niet mee eens, omdat het aandeel in de reserve, groot of klein, niet voor het appartement zelf is betaald.
Deze rechtspraak heeft belangrijke gevolgen voor appartementseigenaren. Het betekent dat de WOZ-waarde niet verhoogd mag worden door het aandeel in de VvE-reserve. Dit is belangrijk, omdat anders eigenaren dubbel belasting betalen: eenmaal via de WOZ-waarde en eenmaal via de inkomstenbelasting, waarin het aandeel in de VvE-reserve meegenomen wordt in Box 3 van de aangifte.
Dubbele heffing: een risico voor eigenaren
Als het aandeel in de VvE-reserve in de WOZ-waarde opgenomen wordt, kan dit leiden tot dubbele belasting. De WOZ-waarde is de basis voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast moet het aandeel in de reserve van de VvE ook worden meegenomen in Box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat eigenaren indirect dubbel belasting betalen voor iets dat eigenlijk een financiële reserve is en niet directe inkomsten.
De rechtspraak uit 2019 en 2019 bevestigt dat het aandeel in de VvE-reserve niet mag meegenomen worden in de WOZ-waarde. Dit is ook al eerder bepaald in 1993. Toch blijven veel gemeenten het aandeel in de reserve meenemen, waardoor eigenaren onnodig belasting betalen.
Wat moeten appartementseigenaren nu doen?
Appartementseigenaren moeten nu actief worden om te controleren of hun WOZ-waarde correct is bepaald. De WOZ-beschikking wordt jaarlijks gestuurd en is gebaseerd op de WOZ-waarde op 1 januari van het voorafgaande jaar. Voor 2022 is dat de waarde op 1 januari 2021.
Als eigenaar moet je controleren of het aandeel in de VvE-reserve niet in de WOZ-waarde is opgenomen. Dit kan gedaan worden door het Kadaster te raadplegen of door contact op te nemen met de gemeente. In sommige gevallen kan het nodig zijn om een correctie aan te vragen of een klacht in te dienen bij de inspectie.
Daarnaast is het belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde invloed heeft op meerdere belastingen. Als de WOZ-waarde hoger is dan de daadwerkelijke waarde van het appartement, leidt dit tot hogere belastingen. Dit is vooral een probleem voor VvE’s met hoge WOZ-waarden, die nu groter zijn dan in 2015.
Tips voor eigenaren
- Controleer de WOZ-beschikking. Lees de beschikking zorgvuldig en controleer of het aandeel in de VvE-reserve is meegenomen.
- Raadpleeg het Kadaster. Het Kadaster bevat vergelijkbare verkoopprijzen en kan een indicatie geven van de juiste WOZ-waarde.
- Zoek hulp bij een belangenorganisatie. Organisaties zoals VvE Belang bieden gratis checks aan om te controleren of de WOZ-waarde correct is.
- Blijf op de hoogte van rechtspraak en wijzigingen. De rechtspraak van 2019 en 2019 heeft veel veranderingen teweeggebracht, maar niet alle gemeenten passen dit nog correct toe.
- Vraag een correctie aan. Als blijkt dat het aandeel in de VvE-reserve in de WOZ-waarde is opgenomen, is het mogelijk om een correctie aan te vragen bij de gemeente.
De toekomst van de WOZ-taxatie en VvE’s
De toekomstige WOZ-taxatie houdt rekening met de huidige trends in de woonmarkt. De stijging van de WOZ-waarden bij VvE’s is een teken van groei in de woningmarkt, vooral in stedelijke gebieden. Het is belangrijk dat gemeenten en eigenaren zich hier bewust van zijn, zodat de taxatie eerlijk en transparant gebeurt.
De rol van de VvE in de taxatie blijft van groot belang. Zolang het aandeel in de VvE-reserve niet meegenomen wordt in de WOZ-waarde, is er sprake van dubbele belasting. Dit is niet gewenst en moet voorkomen worden.
Het is ook belangrijk dat de rechtspraak en de praktijk in lijn komen. De rechtspraak uit 2019 en 2019 is duidelijk, maar het is nog niet duidelijk of alle gemeenten dit correct toepassen. Eigenaren moeten hier actief op reageren om onnodige belastingen te voorkomen.
Conclusie
De WOZ-waarde van appartementen is een essentieel onderdeel van de belastingaangifte en speelt een grote rol in de onroerendezaakbelasting (OZB). Voor appartementseigenaren die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), is het belangrijk dat het aandeel in de VvE-reserve niet meegenomen wordt in de WOZ-waarde. Dit is bepaald door de rechtspraak van 2019 en 2019, die bevestigt dat het aandeel in de reserve niet gericht is op het appartement zelf, maar op de financiële reserve van de VvE.
De toename van VvE’s met hogere WOZ-waarden is een duidelijke trend in de woonmarkt, vooral in stedelijke gebieden. De gemiddelde WOZ-waarde van VvE’s is gestegen van 46 procent in 2015 naar 46 procent in 2022, terwijl het aantal VvE’s met lage WOZ-waarden is gedaald. Dit wijst op een verandering in de woningmarkt en een stijging van de woonprijs.
Appartementseigenaren moeten zich bewust zijn van deze ontwikkelingen en actief zijn bij het controleren van hun WOZ-waarde. Door het aandeel in de VvE-reserve correct te corrigeren en eventuele dubbele belasting te voorkomen, kunnen eigenaren ervoor zorgen dat hun belastingaangifte eerlijk en accuraat is.
Het is aan de gemeenten om de rechtspraak correct toe te passen en ervoor te zorgen dat de WOZ-taxatie eerlijk is. Eigenaren kunnen hierbij een actieve rol spelen door te controleren of hun WOZ-waarde correct is bepaald en eventuele correcties aan te vragen.