Inleiding
De bepaling van de WOZ-waarde voor een woning in aanbouw verloopt anders dan voor een bestaande woning. Bij een woning in aanbouw wordt rekening gehouden met het voortgangspercentage van de bouw, de grondwaarde en de bouwkosten. Dit betekent dat de gemeente op basis van specifieke regels een waarde toekent aan een woning die nog niet volledig is afgebouwd. Deze aanpak verschilt van de modelmatige waardebepaling die gebruikelijk is voor afgebouwde woningen.
Het doel van dit artikel is om een duidelijk overzicht te geven van de methode die gemeenten hanteren bij de bepaling van de WOZ-waarde voor woningen in aanbouw. We leggen uit hoe de voortgangspercentages worden toegepast, wat de rol is van de waardepeildatum en de toestandsdatum, en welke factoren meespelen in de uiteindelijke WOZ-waarde. Het artikel is bedoeld voor (potentiële) eigenaren, vastgoedinvesteerders en professionals in de sector die willen begrijpen hoe de waarde van een nog te bouwen of in aanbouw zijnde woning wordt bepaald.
Het voortgangspercentage bouw
Bij een woning in aanbouw wordt de WOZ-waarde bepaald door het voortgangspercentage van de bouw te bepalen. Dit percentage geeft aan hoe ver de woning is af op een bepaalde datum, bekend als de toestandsdatum. De toestandsdatum is 1 januari van het betreffende belastingjaar. Op deze datum wordt gekeken naar de bouwstatus van de woning.
De gemeente gebruikt voor het bepalen van het voortgangspercentage een standaardlijst van voortgangspercentages die afhankelijk zijn van het type woning (appartement of eengezinswoning). De voortgangspercentages zijn vooraf vastgesteld en zijn gelijk voor alle gemeenten. De volgende voortgangspercentages zijn van toepassing:
- Ruwe laagste vloer complex gereed: 10%
- Ruwe begane vloer gereed: 20%
- Ruwe appartemensvloer gereed: 25%
- Alle ruwe verdiepingsvloeren gereed: 40%
- Dak waterdicht: 60%
Het voortgangspercentage wordt toegepast op de bouwkosten om een deel van de bouw te waardeerden. Dit is een belangrijk onderdeel van de WOZ-waarde, aangezien de woning nog niet volledig is afgebouwd. Het percentage geeft dus aan welk deel van de bouwkosten al in de WOZ-waarde verwerkt moet worden.
Grondwaarde en bouwkosten
De grondwaarde en bouwkosten zijn twee andere belangrijke factoren bij de bepaling van de WOZ-waarde voor een woning in aanbouw. De grondwaarde is de marktwaarde van het onroerend goed op de waardepeildatum. De waardepeildatum is de datum waarop de gemeente de marktprijs van de grond bepaalt. Dit is meestal 1 januari van het kalenderjaar vóór het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt bepaald.
De bouwkosten zijn de kosten die nodig zijn om de woning volledig te bouwen. Deze kosten zijn meestal vastgesteld door de gemeente of bepaald door een aannemer. Bij een woning in aanbouw worden de bouwkosten vermenigvuldigd met het voortgangspercentage om de waarde van het afgebouwde deel te bepalen. De totale WOZ-waarde is dan de som van de grondwaarde en het afgebouwde deel van de bouwkosten.
Voorbeeldberekening
Een voorbeeld kan helpen om de werkwijze duidelijk te maken. Stel dat de grondwaarde van een woning in aanbouw op de waardepeildatum € 150.000 is en de bouwkosten € 200.000. Op de waardepeildatum is de bouw nog niet gestart. Op 1 januari 2024 zijn alle ruwe verdiepingsvloeren gereed, wat overeenkomt met een voortgangspercentage van 40%.
De WOZ-waarde wordt dan berekend als:
- Grondwaarde: € 150.000
- Bouwkosten x voortgangspercentage (40%): € 200.000 x 0,40 = € 80.000
- Totaal WOZ-waarde: € 150.000 + € 80.000 = € 230.000
Dit betekent dat de gemeente op basis van de bouwstatus en de grondwaarde een WOZ-waarde van € 230.000 toekent aan deze woning in aanbouw.
Oplevering vóór of na de WOZ-toestandsdatum
De tijdstip van oplevering van de woning speelt ook een rol in de bepaling van de WOZ-waarde. Als de nieuwbouwwoning is opgeleverd vóór de WOZ-toestandsdatum, dan wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de volledige waarde van de afgebouwde woning, inclusief grond en eventuele verbouwingen. Dit komt vaak overeen met de koopsom die de koper heeft betaald, als die koopsom rond de waardepeildatum is gerealiseerd. Als de koopsom niet rond de peildatum is gerealiseerd, wordt uitgegaan van de prijs van vergelijkbare woningen die rond die datum zijn verkocht.
Als de woning daarentegen pas na de WOZ-toestandsdatum is opgeleverd, dan wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de grondwaarde, de bouwkosten en het voortgangspercentage, zoals uitgelegd in de vorige secties. Dit betekent dat de woning in aanbouw op die datum nog niet volledig is afgebouwd en dus niet op basis van marktwaarden kan worden geëvalueerd.
Toestandsdatum versus waardepeildatum
Hoewel de toestandsdatum en de waardepeildatum vaak op dezelfde datum vallen (1 januari van het betreffende kalenderjaar), zijn ze technisch gezien verschillende data. De toestandsdatum geeft aan op welke datum de bouwstatus van de woning beoordeeld moet worden, terwijl de waardepeildatum de datum is waarop de marktprijs van de grond bepaald wordt.
De toestandsdatum is van belang bij het bepalen van het voortgangspercentage van de bouw. De waardepeildatum is daarentegen van belang bij de bepaling van de marktprijs van de grond. Deze data zijn belangrijk om te onthouden, omdat ze verschillende aspecten van de WOZ-waarde bepalen.
Invloed van de marktwaarde
Zodra een woning in aanbouw is opgeleverd, wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de marktwaarde. Dit gebeurt op dezelfde manier als bij bestaande woningen. De gemeente vergelijkt de woning met vergelijkbare woningen in de regio die recent zijn verkocht. Dit betekent dat de WOZ-waarde van een woning in aanbouw voor een bepaald belastingjaar nog lager kan zijn dan de uiteindelijke marktwaarde van de woning na oplevering.
Een voorbeeld hiervan is een woning die in het voorjaar van 2025 is opgeleverd. De WOZ-waarde voor belastingjaar 2025 wordt bepaald op basis van de toestand van de woning op 1 januari 2026, terwijl de waardepeildatum voor dat jaar 1 januari 2025 is. Als de marktprijs van de woning in de loop van het jaar is gestegen, kan de WOZ-waarde voor het volgende belastingjaar hoger uitvallen.
Belastinggevolgen
De WOZ-waarde heeft een directe invloed op de heffingsgrondslag voor de gemeentebelasting. Omdat de WOZ-waarde voor een woning in aanbouw lager kan zijn dan de uiteindelijke koopprijs van de woning, kan dit leiden tot een lagere gemeentebelasting in het eerste belastingjaar na oplevering. De belasting wordt pas op basis van de volledige marktwaarde bepaald als de woning volledig is opgeleverd en opgenomen is in de gemeentelijke WOZ-kaart.
Deze methode zorgt ervoor dat de gemeente een eerlijke belastingaanslag kan doen, rekening houdend met de werkelijke waarde van de woning op de toestandsdatum. Het betekent echter ook dat de eigenaar mogelijk minder ziet van een eventuele stijging van de marktprijs in het jaar van aankoop of oplevering.
Veel voorkomende vragen
Tijdens de WOZ-bepaling voor woningen in aanbouw vragen eigenaren vaak of de gemeente terecht is in de aanslag, vooral als de WOZ-waarde aanzienlijk lager of hoger is dan verwacht. Hier zijn enkele veel voorkomende vragen:
Waarom is de WOZ-waarde hoger dan verwacht?
Een WOZ-waarde die hoger is dan verwacht kan het gevolg zijn van een snelle verhoging van de marktprijs van grond in de regio. Als de waardepeildatum op een moment viel waarop de marktprijs van de grond nog laag was, en de bouwkosten zijn intussen gestegen, kan de WOZ-waarde van de woning in aanbouw hoger uitvallen dan verwacht.
Waarom is de WOZ-waarde lager dan verwacht?
Een lage WOZ-waarde kan voorkomen als de bouwstatus van de woning op de toestandsdatum lager is dan verwacht. Bijvoorbeeld: als de woning op 1 januari van het betreffende belastingjaar nog niet verder is dan de ruwe begane vloer, dan wordt een voortgangspercentage van 20% gebruikt. Dit kan leiden tot een lagere WOZ-waarde dan verwacht.
Hoe kan ik als eigenaar inzicht krijgen in de WOZ-bepaling?
De gemeente stelt meestal een aanslagbiljet beschikbaar, maar dit bevat vaak weinig informatie over de specifieke factoren die zijn gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde. Eigenaren die meer willen weten kunnen contact opnemen met de gemeente of het WOZ-kantoor om een uitleg te vragen. In sommige gevallen is het ook mogelijk om een bezwaar in te dienen als men van mening is dat de aanslag onterecht is.
Conclusie
De bepaling van de WOZ-waarde voor woningen in aanbouw verloopt anders dan voor bestaande woningen. De gemeente houdt rekening met het voortgangspercentage van de bouw, de grondwaarde en de bouwkosten om tot een waarde te komen. Deze methode zorgt ervoor dat ook woningen die nog niet volledig zijn afgebouwd een eerlijke WOZ-waarde krijgen, die op basis van objectieve criteria is bepaald.
Het voortgangspercentage bouw is een belangrijk onderdeel van de WOZ-bepaling en wordt op basis van vaste percentages toegepast. De grondwaarde en bouwkosten worden bepaald op de waardepeildatum, terwijl de bouwstatus wordt beoordeeld op de toestandsdatum. Deze data vallen meestal op dezelfde datum, maar zijn technisch gezien verschillend.
Zodra een woning in aanbouw is opgeleverd, wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van de marktwaarde, zoals bij bestaande woningen. Dit betekent dat de WOZ-waarde in het eerste belastingjaar na oplevering lager kan zijn dan de uiteindelijke koopprijs van de woning. De belastingaanslag is op dat moment nog gebaseerd op de WOZ-waarde die op basis van de bouwstatus is bepaald.
Bij vragen over de WOZ-waarde is het verstandig om contact op te nemen met de gemeente of het WOZ-kantoor. Eigenaren hebben het recht om inzicht te krijgen in de bepaling van de WOZ-waarde en eventueel bezwaar in te dienen als ze van mening zijn dat de aanslag onterecht is. Door een duidelijke kennis van de WOZ-bepaling voor woningen in aanbouw, kunnen eigenaren, investeerders en professionals beter inspelen op de belastinggevolgen en waardeontwikkeling van hun vastgoedproject.