In het Nederlandse vastgoedlandschap speelt de Vereniging van Eigenaars (VvE) een essentiële rol in de onderhoudsverantwoordelijkheid en het functioneren van appartementsgebouwen. Echter, niet alle VvE’s zijn actief. Veel VvE’s zijn inactief of zelfs slapend, wat leidt tot onderhoudsachterstanden, juridische risico’s en verhoogde financiële belastingen voor appartementseigenaren. Activering van een inactieve VvE is daarom niet alleen verstandig, maar vaak noodzakelijk om langdurige woonbaarheid en veiligheid te waarborgen.
In dit artikel wordt ingegaan op de aard van inactieve VvE’s, de risico’s die deze inactiviteit met zich meebrengt, en de stappen die nodig zijn om zo’n VvE weer tot leven te wekken. Bovendien wordt ingegaan op de rol van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMJOP) bij het activeren van een inactieve VvE.
Wat is een inactieve VvE?
Een inactieve VvE is een VvE die niet op de juiste manier functioneert. Dit kan betekenen dat de VvE bijvoorbeeld geen jaarrekening opstelt, geen vergaderingen houdt, geen reservefonds beheert of onvoldoende verzekeringen heeft. Een inactieve VvE kan ook het geval zijn dat er geen bestuur actief is, of dat de vereniging helemaal niet is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK).
In een onderzoek van de Open Universiteit uit 2013 is vastgesteld dat ruim twee derde van de VvE’s het reservefonds onvoldoende regelen. Bovendien blijkt dat 51% van de VvE’s te weinig reserveert voor onderhoud. Dit wijst op een breed probleem binnen de appartementssector, waarin onderhoudsachterstanden oplopen en risico’s groeien.
Inactiviteit van een VvE kan in twee categorieën worden onderverdeeld:
- Inactieve VvE’s die niet reserveren voor onderhoud.
- Actieve VvE’s die niet of te weinig reserveren voor onderhoud.
Beide situaties kunnen leiden tot hetzelfde probleem: een gebrek aan geld voor noodzakelijk onderhoud van het appartementsgebouw. Dit kan weer leiden tot grotere kosten in de toekomst, omdat kleine reparaties ondernomen worden worden, terwijl grotere en duurdere ingrepen dan nodig zijn.
Risico’s van een inactieve VvE
Een inactieve VvE brengt meerdere risico’s met zich mee. Ten eerste is het risico op juridische gevolgen. Een VvE is wettelijk verplicht om minimaal één keer per jaar een ledenvergadering te houden. Daarnaast moet het bestuur jaarlijks een agenda rondsturen en een jaarrekening opstellen. Als dit niet gebeurt, kan de VvE in juridisch conflict raken met de appartementseigenaren of zelfs sancties opgelopen.
Ten tweede is er een financieel risico. Zonder voldoende reservefonds kan het onderhoud van het appartementsgebouw niet op tijd worden uitgevoerd. Dit betekent dat schade zich opstapelt, en dat het onderhoud uiteindelijk kostbaat wordt. In het geval van natte schade, lekkages of brand, kunnen de kosten voor herstel snel in de tienduizenden euro’s oplopen.
Ten derde is er een veiligheidsrisico. Een inactieve VvE is vaak ook onderverzekerd. Dit betekent dat het vereniging niet volledig is beschermd tegen schade van buitenaf, zoals brand, diefstal of water. In het geval van schade kan dit leiden tot juridische aansprakelijkheid van de eigenaren of een gebrek aan dekking voor herstelwerkzaamheden.
Aanbevelingen voor een actieve VvE
Om te bepalen of een VvE actief is, zijn er een aantal voorwaarden die moeten worden nageleefd. Deze zijn verwerkt in een checklist die als uitgangspunt kan dienen bij de activering van een inactieve VvE:
1. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel
Elke VvE moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel (KvK). De VvE wordt opgericht in de splitsingsakte, een wettelijk verplicht document dat door de notaris wordt opgesteld. De splitsingsakte wordt ingeschreven bij het kadaster. Als de splitsingsakte dateert van vóór 1972, kan het zijn dat de VvE niet expliciet genoemd is in de akte. In dat geval is het verstandig om via de notaris de VvE opnieuw op te richten.
2. Verzekeringen op orde
De VvE is verplicht om een opstalverzekering af te sluiten. Deze verzekering biedt dekking tegen onheil van buitenaf. In het splitsingsreglement staat vermeld wie verantwoordelijk is voor het afsluiten van deze verzekering, meestal het bestuur van de VvE. Buiten de opstalverzekering kan het verstandig zijn om ook andere verzekeringen aan te schaffen, zoals een schadeverzekering of een verzekering tegen brand en diefstal.
3. Jaarvergadering houden
Het houden van een jaarvergadering is wettelijk verplicht. Het bestuur moet voorafgaand aan deze vergadering een agenda rondsturen. Tijdens de vergadering worden onder andere de jaarrekening en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) besproken.
4. Jaarrekening opstellen
Het bestuur van de VvE is verplicht om jaarlijks een jaarrekening op te stellen. Deze jaarrekening geeft een overzicht van de inkomsten en uitgaven van de VvE, en moet duidelijk zijn en begrijpelijk voor de leden. De jaarrekening wordt gepresenteerd tijdens de jaarvergadering.
5. Reservefonds vullen
Een van de belangrijkste taken van een VvE is het vullen van het reservefonds. Dit fonds dient als buffer voor onverwachte onderhoudskosten. Uit onderzoek is gebleken dat slechts 35% van de VvE’s een MJOP heeft om de vulling van het reservefonds te onderbouwen. Het aanbevolen percentage is meestal een percentage van de herbouwwaarde van het gebouw, of een vulling op basis van een gedegen MJOP.
Activeren van een slapende VvE
Een slapende VvE is een VvE die volledig inactief is. Dit betekent dat er geen bestuur is, geen jaarrekening is opgesteld, geen jaarvergadering is gehouden, en er geen verzekeringen zijn afgesloten. In dit geval is de VvE eigenlijk niet actief en functioneert ze niet zoals de wet vereist.
De activering van een slapende VvE is een complex proces dat uit meerdere stappen bestaat. Ten eerste moet er een stappenplan worden opgesteld. Dit stappenplan omvat het zoeken naar de benodigde documenten, zoals de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Deze documenten zijn essentieel voor het begrijpen van de structuur van de VvE en de regels waaraan deze moet voldoen.
Daarnaast is het belangrijk om een nieuw bestuur op te zetten. Dit bestuur is verantwoordelijk voor het organiseren van de jaarvergadering, het opstellen van een jaarrekening en het vullen van het reservefonds. Het bestuur kan uit appartementseigenaren bestaan, of uit professionele beheerders die door de appartementseigenaren worden benoemd.
Een belangrijke stap in het activeren van een slapende VvE is het opstellen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMJOP). Dit plan geeft een overzicht van de onderhoudsbehoefte van het appartementsgebouw gedurende een periode van meerdere jaren. Het DMJOP helpt bij het bepalen van de benodigde reservefonds, en zorgt ervoor dat onderhoud op tijd en op een duurzame manier wordt uitgevoerd.
Rol van gemeenten en hypotheekverstrekkers
Bij ernstige inactiviteit van een VvE kunnen gemeenten in bepaalde gevallen ingrijpen. In 2011 is ingevoerd dat een gemeente in de gelegenheid is om in te grijpen in het geval van een ernstige dreiging voor de woningtoegankelijkheid of veiligheid. Dit kan het geval zijn bij een gebouw dat niet voldoet aan de wettelijke eisen van de Woningwet. In dergelijke gevallen kan een gemeente een vooraankondiging doen van ingreep, wat vaak al een activerende werking heeft op de VvE.
Daarnaast stellen hypotheekverstrekkers een actieve VvE vaak als voorwaarde voor het verstrekken van een hypotheek. Dit betekent dat appartementseigenaren die geïnteresseerd zijn in het verkopen of het afsluiten van een hypotheek, verplicht zijn om hun VvE actief te houden. Dit is een belangrijke stimulans voor de activering van inactieve VvE’s.
Conclusie
Een inactieve VvE brengt meerdere risico’s met zich mee, zowel juridisch als financieel. Het is daarom belangrijk om zo’n VvE te activeren, zodat het onderhoud van het appartementsgebouw op tijd en op een duurzame manier kan worden uitgevoerd. De activering van een slapende VvE is een complex proces dat uit meerdere stappen bestaat, waaronder het opstellen van een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMJOP).
Door het activeren van een inactieve VvE, wordt niet alleen de veiligheid en woonbaarheid van het appartementencomplex gewaarborgd, maar ook de juridische en financiële positie van de appartementseigenaren verbeterd. Het is daarom verstandig om regelmatig te controleren of de VvE actief is, en bij inactiviteit snel maatregelen te nemen om de VvE weer tot leven te wekken.