Het overdragen van een woning aan een familielid, zoals een zoon of dochter, tegen de WOZ-waarde is een keuze die velen overwegen om vermogen op te bouwen of te beheren. Dit artikel geeft een overzicht van de juridische en fiscale aspecten van zo’n overdracht, met een nadruk op de rol van de WOZ-waarde, overdrachtsbelasting, schenkbelasting en de toepassing van fiscale regels door de Belastingdienst.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is jaarlijks door de gemeente vastgesteld en dient als basis voor verschillende belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en in sommige gevallen ook de huurprijs. De peildatum voor de WOZ-taxatie is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt onder andere gekeken naar:
- De ligging van de woning
- De woonoppervlakte
- De inhoud van de woning
- De verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt rond de peildatum
De WOZ-waarde is echter niet gelijk aan de marktwaarde. De marktwaarde is een schatting van de actuele waarde van de woning op het moment van verkoop, waarbij ook rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud, actuele marktontwikkelingen en eventuele verbeteringen. Vaak is de marktwaarde fors hoger dan de WOZ-waarde.
Mag je een woning verkopen tegen een prijs onder de WOZ-waarde?
In principe mag een woning verkocht worden tegen elke prijs, ook lager dan de WOZ-waarde. Echter, wanneer de verkoopprijs ver onder de WOZ-waarde ligt, kan de Belastingdienst dit beschouwen als een schenking. Dit heeft fiscale gevolgen, zoals het betalen van schenkbelasting of overdrachtsbelasting.
Wanneer het om een verkoop aan familie gaat, zoals kinderen, is de Belastingdienst extra alert. Dit komt doordat dergelijke overdrachten vaak gebeuren als een vorm van vermogensoverdracht. De Belastingdienst beoordeelt of de verkoopprijs realistisch is. Als het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs groot is, kan het verschil aangemerkt worden als schenking. In dat geval moet schenkbelasting betaald worden over het verschil.
Overdrachtsbelasting bij verkoop van woning
Bij de overdracht van een woning naar een familielid moet overdrachtsbelasting betaald worden. De hoogte van deze belasting hangt af van of het koper in de woning wil gaan wonen of deze belegt wil gebruiken. Als het familielid in de woning gaat wonen, is de overdrachtsbelasting in 2025 2%. Is dit niet het geval, dan geldt een tarief van 10,4%. Deze belasting is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning, niet op de verkoopprijs.
Een belangrijke overweging bij verkoop tegen WOZ-waarde is dus dat ook bij verkoop tegen deze prijs overdrachtsbelasting betaald moet worden. Dit geldt ongeacht of de verkoopprijs gelijk is aan of onder de marktwaarde.
Schenkbelasting bij verkoop tegen onder de WOZ-waarde
Als de verkoopprijs onder de WOZ-waarde ligt, wordt het verschil aangemerkt als schenking. De Belastingdienst houdt hierbij rekening met de vrije verkoopwaarde van de woning. Als de verkoopprijs lager is dan deze vrije verkoopwaarde, dan is het verschil een belaste schenking.
Tot 2024 gold er een vrijstelling voor schenkbelasting bij overdracht van een eigen woning aan kinderen, ook wel de ‘jubelton’ genoemd. Deze vrijstelling is echter afgeschaft, waardoor alle schenkbelastingen nu volledig verschuldigd zijn, tenzij er een juridisch correcte overdracht heeft plaatsgevonden.
Juridische aandachtspunten bij verkoop aan familielid
Een verkoop van een woning aan een familielid moet altijd schriftelijk worden vastgelegd en correct uitgevoerd worden door een notaris. De notaris stelt een leveringsakte op die in het Kadaster wordt ingeschreven. In deze akte wordt ook de verkoopprijs genoemd. De notaris heeft een verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de prijs realistisch is en dat de overdrachtsbelasting correct wordt berekend.
Een verkoopprijs die ver onder de WOZ-waarde ligt, kan leiden tot juridische complicaties. De notaris kan hierin een rol spelen door de verkoop te bekijken en eventueel in te grijpen als de prijs niet realistisch is.
Slimme vermogensoverdracht via WOZ-waarde
Een verkoop tegen de WOZ-waarde kan fiscaal gunstig zijn, mits correct uitgevoerd. Door de woning tegen deze prijs te verkoopen, vermijd je dat het verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde als schenking wordt aangemerkt. Dit betekent dat je kind geen schenkbelasting hoeft te betalen.
Daarnaast kun je als verkoper zelf blijven wonen door een huurovereenkomst te sluiten met het koper. Deze huurovereenkomst moet wel marktconform zijn, wat betekent dat de huurprijs vergelijkbaar moet zijn met die van vergelijkbare huizen in de regio. De huurovereenkomst dient ook schriftelijk te zijn en juridisch correct vastgelegd.
Voor wie is deze constructie geschikt?
Deze constructie is vooral geschikt voor ouders die:
- Een (deels) afgeloste woning bezitten
- Vermogen willen overdragen bij leven
- Kinderen hebben die moeite hebben om toegang te krijgen tot de woningmarkt
- Slimme estate planning willen uitvoeren om toekomstige erfbelasting te beperken
Het kan ook gunstig zijn voor gezinnen waarin de woning een aanzienlijke waardestijging heeft doorgemaakt. Door de woning aan een kind te verkoopen, verkleint het vermogen van de ouder en dus ook de toekomstige nalatenschap. Hierdoor kan de erfbelasting verminderd worden.
Belastingaangifte en administratie
Bij een verkoop van een woning aan een familielid zijn er administratieve verplichtingen. De notaris zorgt voor het opstellen van de leveringsakte en de aangifte bij de Belastingdienst. De koper moet de overdrachtsbelasting betalen, wat bij verkoop tegen WOZ-waarde 2% of 10,4% is, afhankelijk van de toepassing van de woning.
Als het verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde aangemerkt wordt als schenking, moet de koper ook schenkbelasting betalen. In dat geval is het belangrijk om een juridisch correcte overdracht te maken, met een verkoopprijs die realistisch is en ondersteund wordt door een taxatierapport.
Juridisch advies en professionele begeleiding
Omdat de fiscale regels rond verkoop van woningen aan familieleden complex zijn, is het verstandig om professioneel advies in te winnen. Een notaris, fiscaal adviseur en eventueel ook een makelaar kunnen helpen bij het opstellen van een overdrachtsconstructie die zowel fiscaal als juridisch verantwoord is.
Een verkeerde uitvoering kan leiden tot belastingaanslagen achteraf of zelfs juridische complicaties. Daarom is het belangrijk om vooraf advies te zoeken bij een expert op het gebied van woningoverdracht en vermogensoverdracht.
Samenvatting en conclusie
Het overdragen van een woning aan een familielid tegen de WOZ-waarde is een juridisch en fiscaal complexe procedure. De keuze van de verkoopprijs heeft directe gevolgen voor overdrachtsbelasting en mogelijk ook voor schenkbelasting. De verkoopprijs moet minimaal gelijk zijn aan de WOZ-waarde om te voorkomen dat het verschil als schenking wordt aangemerkt.
Een verkoop tegen de WOZ-waarde kan fiscaal gunstig zijn, mits correct uitgevoerd. Het is belangrijk dat de huurovereenkomst marktconform is en schriftelijk vastgelegd wordt. Daarnaast dient de verkoop schriftelijk vastgelegd te worden door een notaris en eventueel ondersteund door een taxatierapport.
Voor ouders die willen vermogensoverdragen en tegelijkertijd blijven wonen, is deze constructie een interessante optie. Echter, het is verstandig om vooraf professioneel advies in te winnen bij een notaris of fiscaal adviseur om te zorgen dat de overdracht zowel juridisch als fiscaal verantwoord is.