In het kader van belastingadministratie en vastgoedbeoordeling speelt de WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek en Zakelijke waardering) in Nederland een centrale rol. Deze waarde wordt jaarlijks bepaald door gemeenten en dient als basis voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en het eigenwoningforfait. In 2025 zijn de nieuwste WOZ-waardes gepubliceerd, waaruit blijkt dat de laagste waardes voornamelijk te vinden zijn in gemeenten aan de randen van Nederland. Deze artikelen geven een gedetailleerd overzicht van de gemeenten met de laagste WOZ-waarde in 2025, met inzichten voor potentiële woningeigenaren, investeerders en vastgoedprofessionals.
Inleiding: Waarom WOZ-waarde belangrijk is
De WOZ-waarde is een maatstaf voor de marktwaarde van onroerend goed op 1 januari van het voorgaande jaar. Het is een essentieel instrument voor gemeenten om belastingen te berekenen en voor vastgoedmarkten om een beeld te krijgen van de economische dynamiek. In 2025 is de gemiddelde WOZ-waarde over Nederland gezien 398.000 euro, een stijging van 5% ten opzichte van 2024. De stijging van de WOZ-waarde heeft directe gevolgen voor belastingaangiften en budgetplanning van woningeigenaren.
Echter, er zijn ook gemeenten waar de WOZ-waarde aanzienlijk lager ligt. Deze artikelen zullen ingaan op de gemeenten met de laagste WOZ-waarden in 2025, waar ze geografisch liggen, welke economische en demografische factoren hier een rol spelen, en wat deze lage waarden betekenen voor de lokale woningmarkt en belastingadministratie.
De 10 gemeenten met de laagste WOZ-waarde in 2025
Op basis van de gepubliceerde WOZ-waardes in 2025 zijn er tien gemeenten die de laagste gemiddelde woningwaarden hebben. Deze gemeenten liggen voornamelijk in de oostelijke en zuidelijke randzones van Nederland. Hieronder vindt u een overzicht van deze gemeenten, met hun respectievelijke WOZ-waarden.
Tabel: 10 gemeenten met de laagste WOZ-waarde in 2025
| Gemeente | Gemiddelde WOZ-waarde 2025 |
|---|---|
| Kerkrade | €214.000 |
| Heerlen | €215.000 |
| Pekela | €217.000 |
| Veendam | €238.000 |
| Brunssum | €238.000 |
| Vaals | €238.000 |
| Eemsdelta | €250.000 |
| Terneuzen | €256.000 |
| Vlissingen | €259.000 |
| Den Helder | €261.000 |
Deze gemeenten bevinden zich voornamelijk in de regio's van Limburg, Groningen, Zeeland, Friesland en Noord-Holland. Ze vertonen een gemeenschappelijke kenmerk: een relatief lage bevolkingsdichtheid, lagere economische activiteit in vergelijking met de Randstad en een groter deel van de bevolking die in een lager inkomenssegment zit. Deze factoren drukken op de woningwaarde.
Geografische en economische context van gemeenten met lage WOZ-waarde
Aan de rand van Nederland
De gemeenten met de laagste WOZ-waarde zijn vaak gelegen aan de randen van Nederland. Denk bijvoorbeeld aan Friesland, Groningen, Limburg, Zeeland en de oostelijke gemeenten zoals Enschede, Emmen en Winterswijk. Deze regio's zijn karakteristiek voor een lagere marktdruk, lagere inkomensniveaus en een minder intense vraag op de woningmarkt.
Deze geografische ligging heeft ook directe gevolgen voor de infrastructuur. Aan de rand van het land zijn de connecties met de Randstad beperkter, wat een rol speelt in de beperkte economische groei. Bovendien zijn er in deze regio’s vaak minder kansen op werk in vergelijking met de centrale regio’s van het land.
Invloed van demografische veranderingen
Een andere factor die de WOZ-waarde beïnvloedt is de demografische verandering. In gemeenten met een hoger percentage ouderen of een relatief laag aantal jonge starters is de vraag naar woningen lager. Dit heeft tot gevolg dat woningen in deze gemeenten minder snel verkocht worden en daardoor lager geprijsd worden.
Bijvoorbeeld in gemeenten zoals Emmen en Emmen zijn er relatief veel woningen die in het bezit zijn van ouderen die langdurig in hun woning blijven wonen. Dit beperkt de marktdynamiek en leidt tot lagere WOZ-waardes.
Toerisme en lage marktdruk
In gemeenten met een sterke toeristische sector, zoals Vlissingen en Den Helder, kan de WOZ-waarde ook lager liggen. Toeristische gemeenten zijn vaak afhankelijk van tijdelijke inkomsten en hebben daardoor minder duurzame vraag op de woningmarkt. De aanwezigheid van veel recreatievastgoed beïnvloedt eveneens de gemiddelde woningwaarde negatief.
Belastinggevolgen van een lage WOZ-waarde
De WOZ-waarde is een maatstaf die niet alleen de marktwaarde van woningen weergeeft, maar ook een directe invloed heeft op de onroerendezaakbelasting (OZB) en het eigenwoningforfait. Voor woningeigenaren in gemeenten met een lage WOZ-waarde betekent dit dat hun belastingaangiften aanzienlijk lager zijn dan in gemeenten met een hogere WOZ-waarde.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
De OZB wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de woning. De belasting is een percentage van de WOZ-waarde, wat betekent dat woningen met een lage WOZ-waarde ook minder belasting veroorzaakt. Voor woningeigenaren in gemeenten zoals Kerkrade of Heerlen betekent dit dat hun jaarlijkse belastingaangiften aanzienlijk lager zijn dan bijvoorbeeld in gemeenten zoals Bloemendaal of Laren.
Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een belastingscherm dat woningeigenaren toepassen om hun huurkosten te compenseren in de inkomstenbelastingaangifte. Het forfait is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Ook hier geldt dat woningen met een lage WOZ-waarde minder voordelig zijn op het eigenwoningforfait.
Aanvullende belastingen en premies
Naast de OZB en het eigenwoningforfait hebben woningen in gemeenten met een lage WOZ-waarde ook invloed op andere premies, zoals de gemeenteheffing en de waterschapsbijdrage. In gemeenten met een lagere WOZ-waarde zijn deze premies aanzienlijk lager, wat het totale budgetbeheer voor woningeigenaren gunstiger maakt.
Invloed op de woningmarkt
De lage WOZ-waarde in bepaalde gemeenten heeft ook invloed op de dynamiek van de lokale woningmarkt. In gemeenten met een lage WOZ-waarde is de vraag naar woningen beperkt en is er minder concurrentie bij het kopen of huur van woningen. Dit maakt het voor kopers en huurders in deze gemeenten relatief eenvoudiger om een woning te vinden of te huren.
Kans op investeren in lage WOZ-gebieden
Voor investeerders en vastgoedprofessionals bieden gemeenten met een lage WOZ-waarde ook mogelijkheden. Aangezien de inkoopprijzen lager zijn dan in de Randstad, zijn de opbrengsten uit huur of verkoop van woningen in deze regio’s vaak aantrekkelijker. Bovendien is de belastingdruk in deze gemeenten lager, wat het totale rendement gunstig beïnvloedt.
Een nadeel van investeren in deze gemeenten is echter dat de groeimogelijkheden beperkt zijn. De vraag naar woningen is laag en de prijsstijgingen zijn beperkt. Daarom is het belangrijk dat investeerders een zorgvuldige analyse uitvoeren van de lokale marktdynamiek en groeipotentialen.
Nieuwbouw en woningbouwmaatregelen
In gemeenten met een lage WOZ-waarde is de vraag naar nieuwbouw vaak beperkt. Echter, in sommige gevallen worden woningbouwmaatregelen ingezet om de markt te stimuleren. In gemeenten zoals Emmen en Emmen zijn er bijvoorbeeld subsidies voor energiebesparende renovaties of nieuwbouwprojecten. Deze maatregelen kunnen gunstig zijn voor zowel woningeigenaren als investeerders.
Toekomstige ontwikkelingen en trends
De toekomstige ontwikkelingen van de WOZ-waarde in gemeenten met hoge en lage waardes zijn afhankelijk van meerdere factoren, zoals economische groei, demografische veranderingen en beleidsmaatregelen. In gemeenten met een lage WOZ-waarde is de groei van de woningwaarde beperkt, maar het is niet onmogelijk dat deze waarden in de toekomst stijgen door bijvoorbeeld investeringen in infrastructuur of toerisme.
Stijging van WOZ-waarde in Randstad en krimp in randgebieden
De trends van 2025 laten zien dat de WOZ-waarde in de Randstad en de steden in de regio’s van Eindhoven en de Waddeneilanden aanzienlijk hoger is dan in de randgebieden. In tegenstelling hiermee is er sprake van een zekere krimp in de randgebieden. Dit betekent dat de WOZ-waarden in deze regio’s in de komende jaren mogelijk verder dalen of nauwelijks stijgen.
Invloed van energietransitie en duurzaamheid
Een andere ontwikkeling die invloed heeft op de WOZ-waarde is de energietransitie en duurzaamheid. In gemeenten met een lage WOZ-waarde zijn woningen vaak minder duurzaam en zullen de waarden hierdoor lager liggen. Echter, investeringen in energiebesparing en duurzaam bouwen kunnen in de toekomst leiden tot stijgingen van de WOZ-waarde.
Beleidsmaatregelen voor woningbouw
In bepaalde gemeenten met een lage WOZ-waarde zijn er beleidsmaatregelen voor woningbouw in werking gebracht. Deze maatregelen kunnen het bestaan van een gunstige woningmarkt bevorderen. In gemeenten zoals Emmen en Emmen zijn er subsidies voor nieuwbouwprojecten en renovatieprogramma’s. Deze maatregelen kunnen de WOZ-waarde in de toekomst gunstig beïnvloeden.
Conclusie
De WOZ-waarde is een essentieel instrument voor het bepalen van de marktwaarde van woningen in Nederland. In 2025 zijn er tien gemeenten met de laagste WOZ-waarde, met Kerkrade als de gemeente met de laagste waarde van €214.000. Deze gemeenten liggen voornamelijk in de randzones van Nederland en vertonen een gemeenschappelijke kenmerk: een lage economische activiteit, een relatief lage bevolkingsdichtheid en beperkte marktdruk.
Voor woningeigenaren en investeerders is het begrip van de WOZ-waarde belangrijk om te begrijpen wat deze waarde betekent voor belastingaangiften en investeringsmogelijkheden. In gemeenten met een lage WOZ-waarde zijn de belastingaangiften lager, maar is de groeimogelijkheid beperkt. Toch bieden deze regio’s ook aantrekkelijke investeringsmogelijkheden, zeker bij de juiste beleidsmaatregelen en infrastructuurinvesteringen.
De toekomstige ontwikkelingen van de WOZ-waarde in deze gemeenten zullen afhangen van economische, demografische en beleidsgerelateerde factoren. Het is daarom belangrijk dat woningeigenaren, investeerders en vastgoedprofessionals deze ontwikkelingen nauwlettend volgen en daar strategisch op inwerken.