Overdracht van woning tegen WOZ-waarde: fiscale en juridische aspecten

Inleiding

De overdracht van een woning tegen de WOZ-waarde is in de huidige woningmarkt een veelvoorkomende praktijk, vooral bij familieoverdrachten. Dit betreft het verkopen of schenken van een woning tegen een prijs die gelijk is aan de waarde volgens de WOZ (Woningwaarde Onderzoek). Deze wijze van overdracht kan fiscale voordelen opleveren, maar het bevat ook juridische en fiscale complicaties die zorgvuldig moeten worden bekeken.

In dit artikel worden de relevante aspecten van de overdracht van een woning tegen de WOZ-waarde uitgebreid besproken, inclusief de fiscale implicaties, de rol van de overdrachtsbelasting, en de juridische kaders. Daarbij wordt aandacht besteed aan specifieke situaties, zoals verhuurwoningen met huurbescherming en de toepassing van de leegwaarderatio.

Fiscale implicaties van een overdracht tegen WOZ-waarde

Schenkbelasting

Een van de belangrijkste fiscale overwegingen bij een overdracht tegen de WOZ-waarde is de schenkbelasting. In de afgelopen jaren was er onduidelijkheid over de vraag of het verschil tussen de WOZ-waarde en de werkelijke marktwaarde van een woning als schenking gold. Deze onduidelijkheid is in 2023 grotendeels verkleind door een besluit van de staatssecretaris van Financiën.

Volgens dit besluit is de WOZ-waarde bepalend bij de schenkbelasting bij een verkoop tegen een lagere waarde dan de werkelijke waarde. Dit betekent dat bij een overdracht tegen exact de WOZ-waarde geen schenkbelasting verschuldigd is. Als voorbeeld: een woning met een werkelijke marktwaarde van € 400.000 en een WOZ-waarde van € 300.000 wordt overgedragen tegen € 300.000. In dit geval is er geen sprake van belaste schenking.

Zodra de verkoopprijs onder de WOZ-waarde ligt, wordt het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wél belast met schenkbelasting. Bijvoorbeeld: als een woning wordt verkocht voor € 200.000 terwijl de WOZ-waarde € 300.000 is, dan is er een schenking van € 100.000, wat belast is met schenkbelasting.

Jubelton

In sommige gevallen kan de Jubelton worden aangewend als fiscaal instrument. Dit betreft een speciale fiscale regeling die een schenking kan beperken tot een bepaald bedrag. De toepassing van deze regeling is echter afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de overdracht en de betrokken partijen. De beschikbare gegevens over deze regeling zijn niet eenduidig, en het is verstandig om hierbij professionele fiscale advies in te winnen.

Juridische aspecten

Verkoop tegen een lage prijs

Het juridische kader rondom de overdracht van een woning tegen een lage prijs is van groot belang. Volgens de fiscale wetgeving kan een verkoop tegen een prijs die lager is dan de waarde in het economisch verkeer als schenking worden aangemerkt. Dit betreft de zogenaamde "waarde in het economisch verkeer" (WEV), die doorgaans hoger is dan de WOZ-waarde.

In het geval van een verkoop tegen de WOZ-waarde is er geen schenkbelasting verschuldigd. Echter, als de verkoopprijs lager ligt dan de WOZ-waarde, dan is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wel belast. De juridische uitleg van deze regeling is gecompliceerd en hangt af van de specifieke omstandigheden van de overdracht.

Schenkbelasting en verkoop

Het verschil tussen schenken en verkopen van een woning is belangrijk voor de fiscale belasting. Bij een schenking is de WOZ-waarde bepalend voor de schenkbelasting. Bij een verkoop is de WEV meestal bepalend. Echter, bij een verkoop tegen een lagere waarde dan de WEV is de WOZ-waarde nu bepalend voor de schenkbelasting. Dit is een belangrijke wijziging die voor velen fiscale voordelen biedt.

Overdrachtsbelasting

Naast de schenkbelasting speelt ook de overdrachtsbelasting een rol bij de overdracht van een woning. Deze belasting is gebaseerd op de werkelijke waarde van de woning en niet op de WOZ-waarde. Het tarief varieert afhankelijk van de situatie van de koper.

Voor starters op de woningmarkt kan het tarief onder bepaalde voorwaarden 0% zijn.
Als het kind in de woning gaat wonen, is het tarief 2%.
In andere gevallen is het tarief 8%, tenminste tot 2023.

De overdrachtsbelasting moet altijd betaald worden, ongeacht de fiscale status van de overdracht. Dit betekent dat de fiscale voordelen van een overdracht tegen de WOZ-waarde beperkt kunnen zijn als de overdrachtsbelasting hoog uitvalt.

Speciale situaties

Verhuurwoningen en huurbescherming

Een specifieke situatie die bij de overdracht van een woning tegen de WOZ-waarde een rol kan spelen, is die van verhuurwoningen met huurbescherming. In dergelijke gevallen kan de WOZ-waarde verlaagd worden met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze korting varieert tussen 15% en 55%, afhankelijk van de huurprijs.

Bijvoorbeeld: een verhuurwoning met een WOZ-waarde van € 350.000 en een huurprijs van € 800 per maand, waarvan de huurder huurbescherming geniet, krijgt een korting van 44%. De WOZ-waarde wordt daarmee verlaagd tot € 196.000. Deze vermindering heeft gevolgen voor zowel de schenk- en erfbelasting als de box 3.

Het kabinet heeft aangekondigd dat de leegwaarderatio voor box 3 mogelijk wordt geschrapt in 2023. Of deze schrapping ook van toepassing is op de schenk- en erfbelasting is nog niet duidelijk.

Kwijtschelding

Soms wordt de koopprijs van een woning na afsluiting van de overdracht kwijtgescholden. In dergelijke gevallen kan dit fiscale gevolgen hebben. Bijvoorbeeld: als de koopprijs van een woning kwijtgescheld wordt, kan de schenkbelasting over het kwijtgeschelde bedrag verschuldigd zijn.

Conclusie

De overdracht van een woning tegen de WOZ-waarde biedt fiscale voordelen, vooral bij familieoverdrachten. Door het recente besluit van de staatssecretaris is de WOZ-waarde bepalend bij de schenkbelasting, wat betekent dat er geen schenkbelasting verschuldigd is bij een overdracht tegen exact de WOZ-waarde. Zodra de verkoopprijs onder de WOZ-waarde ligt, wordt het verschil wél belast.

Naast de schenkbelasting is ook de overdrachtsbelasting van belang. Deze belasting is gebaseerd op de werkelijke waarde van de woning en kan in sommige gevallen fiscale voordelen bieden. Bij verhuurwoningen met huurbescherming is de leegwaarderatio een extra overweging die fiscale voordelen kan bieden.

Het is aan te raden om bij een overdracht van een woning professioneel fiscaal advies in te winnen om de optimale strategie te bepalen. De fiscale wetgeving is complex en kan snel veranderen, wat maakt dat een goed begrip van de regelgeving en de situatie van de betrokken partijen essentieel is.