Hoofdelijke aansprakelijkheid van VvE-eigenaars bij leningen: begrippen, regels en praktijkvoorbeelden

Inleiding

In de woningbouwsector draagt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een centrale rol bij het beheer van appartementencomplexen. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals de gevels, daken, trappenhuizen en eventuele technische installaties. Een van de belangrijkste aspecten van VvE-bestuur is de financiering van onderhoudsprojecten en investeringen, vaak via leningen. Echter, bij dergelijke leningen kan het begrip hoofdelijke aansprakelijkheid een essentiële rol spelen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat ieder lid van de VvE persoonlijk en volledig aansprakelijk kan worden gemaakt voor een schuld die de VvE heeft opgelopen. Dit maakt de juridische situatie voor woningeigenaren complex, vooral bij leningen die niet volledig uit betaalbare reserves kunnen worden voldaan.

In dit artikel leggen we de juridische regels, praktijkvoorbeelden en gevolgen van hoofdelijke aansprakelijkheid voor VvE-leningen uit, met een focus op de Energiebespaarlening en andere VvE-leningsregelingen. Op basis van bronnen van juridische praktijk, overheidsregelingen en financiële instellingen worden de relevante aspecten van deze aansprakelijkheid besproken.

Wat is hoofdelijke aansprakelijkheid?

Hoofdelijke aansprakelijkheid is een juridisch begrip dat voorkomt in het Nederlandse Wetboek van Koophandel (BW) en bepaalt dat ieder schuldenaar volledig aansprakelijk is voor een gemeenschappelijke schuld. In de praktijk betekent dit dat een schuldeiser – bijvoorbeeld een bank of leverancier – niet alleen de VvE als vereniging, maar ook iedere individuele eigenaar, kan aanspreken voor het betalen van een schuld.

Deze aansprakelijkheid is niet beperkt tot het deel dat een eigenaar juridisch gezien moet betalen. Zoals uit artikel 6:7 BW en artikel 5:113 BW blijkt, heeft de schuldeiser de keuze om iedere lid van de VvE tot volledige betaling van de schuld aan te zetten. Dit betekent dat een schuldeiser bijvoorbeeld kan besluiten om een enkel lid te vorderen voor de volledige leningssom, ook al is dit lid slechts verantwoordelijk voor een fractie van het totale bedrag.

Juridische basis

Volgens artikel 5:113 lid 5 BW zijn de eigenaren van de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden die de VvE heeft opgelopen. Dit geldt zowel voor schulden die de VvE zelf heeft aangegaan, zoals huur- of leningsverplichtingen, als voor schulden die voortvloeien uit de verdeling van de kosten zoals onderhoud of energiebesparing.

Artikel 5:113 maakt onderscheid tussen twee soorten schulden van de VvE:

Deelbare prestatie: dit betreft schulden die zich uit kunnen drukken in een geldbedrag, zoals een lening of boete.
Ondeelbare prestatie: dit betreft schulden die niet in geld uit te drukken zijn, zoals fysieke werkzaamheden of de levering van een specifiek goed.

Bij deelbare prestaties kan de schuldeiser ieder lid van de VvE aanspreken voor zijn aandeel. De grootte van dit aandeel is meestal bepaald in het splitsingsreglement van de VvE, dat het breukdeel of de oppervlakte van elk appartement vastlegt.

Hoofdelijke aansprakelijkheid bij VvE-leningen

Wanneer een VvE een lening afsluit – bijvoorbeeld een Energiebespaarlening of een lening voor onderhoud of verbetering van gemeenschappelijke delen – wordt deze lening meestal afgesloten in naam van de VvE. Echter, zoals uit artikel 5:113 BW volgt, zijn alle eigenaars van de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld die hieruit voortvloeit. Dit betekent dat de bank of financier ieder lid van de VvE kan aanspreken voor de volledige schuld, indien de VvE zelf haar betalingen niet kan nakomen.

Voorwaarden voor het afsluiten van een VvE-lening

Het afsluiten van een lening door de VvE is niet eenvoudig en vereist meerdere voorwaarden:

Besluit met gekwalificeerde meerderheid: Een lening kan alleen worden afgelost indien het VvE-bestuur een besluit heeft genomen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit betekent dat een minimum van 2/3 van de stemmen van de eigenaars voor de lening moet zijn.
Splitsingsreglement: Het splitsingsreglement bepaalt hoe de leningssom verdeeld wordt over de eigenaars. Dit is meestal gebaseerd op het breukdeel of de oppervlakte van de respectievelijke appartementen.
Verplichte voorwaarden bij energiebesparing: Bij energiebesparing is het verplicht om een professioneel advies op te stellen (zoals een Maatwerk VvE Energieadvies). Daarnaast moet de VvE een meerjarenonderhoudsplan of duurzaam meerjarenonderhoudsplan hebben.

Bijvoorbeeld, bij een Energiebespaarlening van €100.000 voor een VvE met 10 eigenaars, is ieder lid verantwoordelijk voor €10.000. Als een lid dit bedrag niet wil of kan betalen, kan de financier bijvoorbeeld kiezen om dit lid aansprakelijk te maken voor de volledige €100.000, ondanks dat het lid slechts een tiende van de lening moet betalen.

Praktijkvoorbeeld

Stel dat een VvE bestaat uit 10 eigenaars, elk met een aandeel van 1/10. De VvE wil een Energiebespaarlening van €100.000 afsluiten. Eén van de eigenaars wil echter geen deel nemen aan de lening en zegt: "Ik wil mijn aandeel zelf betalen, dus €10.000." Uit praktijkvoorbeelden blijkt dat dit geen geldige uitzondering is. De leningssom wordt in dit geval verlaagd naar €90.000, maar ieder lid blijft verantwoordelijk voor 1/10 van de oorspronkelijke leningssom, dus €10.000. Het betreffende lid betaalt dus €10.000 extra, terwijl het volgens het splitsingsreglement slechts €9.000 zou moeten betalen. Dit leidt tot een ongewenste situatie, waarin de financier dit niet meewerkt.

Gevolgen van hoofdelijke aansprakelijkheid

Hoofdelijke aansprakelijkheid heeft drie belangrijke gevolgen:

Rechtstreeks aanspreekbaar zijn voor schuldeisers: Als de VvE haar schulden niet kan nakomen, kan de schuldeiser ieder lid van de VvE rechtstreeks aanspreken. Dit kan leiden tot rechtelijke stappen, zoals het leggen van beslag op eigendommen van het betreffende lid.
Regresrecht: Wanneer een lid van de VvE de schuldeiser heeft betaald, heeft dit lid een wettelijk regresrecht op de overige schuldenaars. Dit betekent dat het lid de overige schuldenaars kan vorderen voor hun aandeel in de schuld.
Financiële verantwoordelijkheid: Hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat ieder lid verantwoordelijk is voor de volledige schuld, niet alleen voor zijn aandeel. Dit kan leiden tot financiële risico’s, vooral voor eigenaren die geen betaling kunnen of willen doen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid bij de Energiebespaarlening

De Energiebespaarlening, verstrekt door het Nationale Warmtefonds, is een specifieke lening die bedoeld is voor energiebesparende maatregelen zoals het isoleren van daken, gevels of het aanbrengen van zonnepanelen. Deze lening wordt vaak afgelost in naam van de VvE en is bedoeld om de CO2-uitstoot van appartementencomplexen te verminderen.

Aansprakelijkheid per aandeel

Bij de Energiebespaarlening is ieder lid van de VvE verantwoordelijk voor zijn aandeel in de lening. Dit aandeel is meestal bepaald op basis van het breukdeel of de oppervlakte van het appartement.

Een belangrijk punt is dat individuele afspraken tussen de financier en een eigenaar meestal niet gelden. Zoals uit voorbeeld 1 van Nationaal Warmtefonds blijkt, kan een eigenaar geen afspraak maken om zijn aandeel zelf te betalen. Dit zou namelijk leiden tot ongewenste situaties waarin andere eigenaren automatisch verantwoordelijk worden voor grotere aandelen.

Wat gebeurt er bij betalingsachterstand?

Als één of meerdere eigenaars hun bijdrage aan de VvE-lening niet betalen, kan de VvE dit meestal opvangen uit reserves. Echter, als de schuld zich blijft opstapelen, kan de VvE worden gedwongen om juridische stappen te ondernemen. In dat geval kan een rechter beslissen dat de achterstand moet worden ingevorderd via een incassobeleid of andere maatregelen.

Juridische en praktische risico’s

Hoofdelijke aansprakelijkheid brengt een aantal risico’s met zich mee, zowel voor de VvE als voor de individuele eigenaars:

Juridische risico’s: Als de VvE haar schulden niet kan nakomen, kan de financier rechtstreeks bij een eigenaar terecht. Dit kan leiden tot juridische actie, waaronder het leggen van beslag op eigendommen of het afhandelen van een uitvoeringsvordering.
Financiële risico’s: Ieder lid is verantwoordelijk voor de volledige schuld, zelfs als het lid slechts een klein aandeel heeft. Dit kan leiden tot onverwachte kosten of persoonlijke financiële lasten.
Sociale risico’s: Hoofdelijke aansprakelijkheid kan leiden tot spanningen tussen eigenaars, vooral als enkele eigenaars hun aandeel niet betalen. Dit kan de samenwerking binnen de VvE ondermijnen en leiden tot conflicten.

Verantwoord lenen en betalen: tips voor VvE-bestuur

Om de risico’s van hoofdelijke aansprakelijkheid te beperken, zijn er een aantal maatregelen die een VvE-bestuur kan nemen:

Duidelijke communicatie: Het VvE-bestuur dient ervoor te zorgen dat iedere eigenaar goed geïnformeerd is over de financiering en de aansprakelijkheid bij leningen.
Vaststellen van een splitsingsreglement: Het splitsingsreglement moet duidelijk en eerlijk zijn, en het aandeel van ieder lid moet transparant zijn.
Incassobeleid: Het VvE-bestuur dient een goed incassobeleid te hanteren, zodat betalingsachterstanden snel worden ingevorderd. Dit beschermt iedere eigenaar tegen ongewenste financiële lasten.
Juridisch advies: Het is verstandig om juridisch advies in te winnen bij het afsluiten van leningen. Dit helpt bij het begrijpen van de juridische risico’s en het maken van een goed geïnformeerd besluit.

Praktijkuitvoering: het splitsingsreglement

Het splitsingsreglement speelt een cruciale rol bij het bepalen van het aandeel van ieder eigenaar in een VvE-lening. Het reglement bepaalt hoe de kosten en schulden van de VvE worden verdeeld, meestal op basis van het breukdeel of de oppervlakte van het appartement.

Voorbeeld van een splitsingsreglement

Stel dat een VvE bestaat uit 10 appartementen, met de volgende breukdelen:

Appartement A: 1/10
Appartement B: 1/10
Appartement C: 1/10
Appartement D: 1/10
Appartement E: 1/10
Appartement F: 1/10
Appartement G: 1/10
Appartement H: 1/10
Appartement I: 1/10
Appartement J: 1/10

Als de VvE een lening van €100.000 afsluit, is ieder lid verantwoordelijk voor €10.000. Als een lid deze som niet kan of wil betalen, kan de financier deze lid aanspreken voor de volledige schuld.

Hoofdelijke aansprakelijkheid en NHG-woningen

Het artikel vermeldt dat de energiebespaarlening niet beschikbaar is voor VvE’s met NHG (Nederlands Huisbezit Garantie). Dit betekent dat VvE’s die bestaan uit NHG-woningen niet kunnen meedoen aan deze specifieke lening. Voor deze VvE’s gelden andere financieringsregelingen, die niet onder het kader van hoofdelijke aansprakelijkheid vallen zoals beschreven in de bronnen.

Samenwerking tussen VvE en financier

Een goede samenwerking tussen de VvE en de financier is essentieel om hoofdelijke aansprakelijkheid onder controle te houden. De financier moet duidelijk zijn over de verantwoordelijkheden van de VvE en de individuele eigenaars. De VvE, kant en klare kant, dient ervoor te zorgen dat ieder lid op de hoogte is van zijn aandeel en verantwoordelijkheid.

Voorbeelden van samenwerking

Duidelijke overeenkomst: De financier en de VvE sluiten een duidelijke overeenkomst, waarin de financier de wettelijke aansprakelijkheid aanhoudt. Dit betekent dat de financier iedere lid aanspreekt op basis van het splitsingsreglement.
Transparante communicatie: De financier informeert iedere eigenaar over zijn aandeel en verantwoordelijkheid. Dit voorkomt verwarring en onverwachte aansprakelijkheid.
Juridische begeleiding: Het VvE-bestuur kan juridische begeleiding inwinnen om zowel de financier als de eigenaars goed te informeren over de juridische regels.

Conclusie

Hoofdelijke aansprakelijkheid is een belangrijk juridisch concept dat VvE-eigenaars en bestuursleden duidelijk moeten begrijpen. Bij het afsluiten van een VvE-lening – zoals de Energiebespaarlening – is ieder lid van de VvE persoonlijk en volledig aansprakelijk voor de schuld, ongeacht zijn aandeel in de lening. Dit betekent dat een financier ieder lid van de VvE kan aanspreken voor de volledige schuld, zelfs als dat lid slechts een klein aandeel heeft.

Het is daarom van groot belang dat het VvE-bestuur:

Duidelijk communiceert over de financiering en aansprakelijkheid.
Een eerlijk en transparant splitsingsreglement heeft.
Een goed incassobeleid hantert.
Juridisch advies inwint bij het afsluiten van leningen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid kan zowel juridische als financiële risico’s met zich meebrengen. Het is dus belangrijk dat VvE’s en eigenaars deze aansprakelijkheid goed begrijpen en voorzichtig omgaan met financieringsprojecten. Met de juiste voorbereiding en samenwerking kan hoofdelijke aansprakelijkheid worden beheerst en het risico voor individuele eigenaars worden beperkt.