De WOZ-waarde van een appartement of woning speelt een centrale rol bij de berekening van de onroerende zaakbelasting en andere fiscale aanslagen. Aan de basis van deze waardering ligt een marktanalyse van recente verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Echter, sinds het eind van de jaren negentig en bepaald door rechterlijke uitspraken, is duidelijk geworden dat bepaalde elementen van een verkoop daadwerkelijk geen onderdeel uitmaken van de koopsom voor de onroerende zaak zelf. Dit geldt met name voor het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE). In dit artikel wordt een overzicht gegeven van hoe dit aandeel wordt bekeken bij de WOZ-waardering, welke juridische en praktische kaders hierbij van toepassing zijn, en wat dit betekent voor de belastinghouder.
Inleiding
Een appartementseigenaar koopt niet alleen een woning, maar ook een aandeel in een financiële reserve die wordt aangelegd door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze reserve dient om groot onderhoud van het gebouw te financieren. Bij verkoop van het appartement wordt het aandeel in deze reserve meegerekend in de totale koopsom. Echter, zoals reeds bepaald door de rechter, is het aandeel in de VvE-reserve geen onderdeel van de onroerende zaak zelf en dient dit dus niet tot de WOZ-waarde te worden gerekend.
Deze kwestie is juridisch en praktisch van groot belang. Voor de belastinghouder kan het betekenen dat hij onbedoeld dubbel belasting betaalt: eenmalig over het aandeel in de VvE-reserve via de onroerende zaakbelasting, en een tweede keer via de inkomstenbelasting in Box 3. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische achtergronden, de praktijk van de gemeenten en de gevolgen voor de particuliere appartementseigenaar.
Juridische achtergronden
Rechterlijke uitspraken
Sinds 1993 is duidelijk dat het aandeel in de VvE-reserve niet meetelt bij de WOZ-waardering. De Hoge Raad heeft in een belangrijk jurisprudentiebesluit bepaald dat de invloed van de aanwezigheid van een dergelijke reserve op verkoopprijzen moet worden uitgeschakeld. Dit betekent dat bij een marktanalyse voor de WOZ-waardering, de taxateur niet mag veronderstellen dat kopers bereid zijn extra geld te betalen voor het aandeel in de VvE-reserve. Het aandeel wordt dus als een losstaand element beschouwd dat de prijs van de onroerende zaak zelf niet beïnvloedt.
Een recentere rechterlijke uitspraak van het Gerechtshof Den Haag in 2019 bevestigde deze juridische basis. Het Hof oordeelde dat het aandeel in de VvE-reserve geen onderdeel uitmaakt van de koopsom voor het recht op de onroerende zaak. Hieruit volgt dat het aandeel in de VvE-reserve bij de WOZ-waardering van een appartement moet worden afgetrokken.
Wettelijke basis
De Wet WOZ (Wet op de Waardering van Onroerende Zaken) bepaalt dat de WOZ-waarde een inschatting moet zijn van de marktwaarde van een onroerende zaak. De marktwaarde wordt bepaald op basis van recente verkoopprijzen van vergelijkbare zaken. Bij deze analyse dient het aandeel in de VvE-reserve niet meegenomen te worden, omdat het geen onderdeel is van de onroerende zaak zelf. Deze interpretatie is ook verankerd in artikel 47 van de Algemene Wet Rijksbelastingen, waarin staat dat de gemeente verplicht is om relevante informatie te verwerken bij de waardebepaling, maar dat de privacy van de belastinghouder wel gewaarborgd dient te blijven.
Praktijk van de gemeente
Marktanalyse en WOZ-waardering
Bij de WOZ-waardering wordt een marktanalyse uitgevoerd van recente verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen of woningen. Taxateurs controleren of deze prijzen bruikbaar zijn voor de wettelijke doeleinden. Tijdens dit proces wordt het aandeel in de VvE-reserve meegerekend in de totale koopsom, maar vervolgens uitgeschakeld bij het inschatten van de marktwaarde. Dit wil zeggen dat de taxateur een correctie maakt en een inschatting doet van de prijs die koper en verkoper zouden zijn overeengekomen als het aandeel in de VvE-reserve niet had bestaan of niet was overgedragen.
De gemeente moet daarbij de hoogte van de VvE-reserve en het aandeel van het verkochte appartement onderzoeken. Dit gebeurt meestal via het Kadaster of door het VvE zelf te informeren. In de praktijk kan dit echter problemen opleveren. Het aandeel in de VvE-reserve is namelijk vaak alleen terug te vinden in de akte van levering of moet expliciet worden opgevraagd bij de VvE. Er is bovendien geen breed onderzoek gedaan naar de mate waarin kopers hun bod bepalen op basis van de grootte van de VvE-reserve. Er zijn dus geen concrete marktdata beschikbaar die aantonen dat kopers extra geld willen betalen voor dit aandeel.
Correctie van de verkoopprijs
Een concreet voorbeeld maakt het begrip duidelijk. Stel dat een appartement wordt verkocht voor €200.000, terwijl het appartementseigenaar ook een aandeel in de VvE-reserve heeft van €10.000. In dat geval zou de gemeente bij de WOZ-waardering deze €10.000 van de totale verkoopprijs moeten afhalen, omdat het geen onderdeel is van de onroerende zaak zelf. De WOZ-waarde wordt dan gebaseerd op €190.000. Dit is een inschatting van de koopsom die koper en verkoper zouden zijn overeengekomen als het aandeel in de VvE-reserve niet was overgedragen.
Deze correctie is echter niet zo simpel uit te voeren als het lijkt. Het aandeel in de VvE-reserve is geen vast getal, maar varieert per appartement. Daarnaast is het niet altijd duidelijk of kopers inderdaad extra geld willen betalen voor dit aandeel. De gemeente moet hier bij de marktanalyse dus op schatten.
Gevolgen voor de appartementseigenaar
Dubbele belasting
Een van de belangrijkste gevolgen van het niet correct afhalen van het aandeel in de VvE-reserve bij de WOZ-waardering is de mogelijkheid van dubbele belasting. De onroerende zaakbelasting wordt berekend op basis van de WOZ-waarde. Als het aandeel in de VvE-reserve in deze waarde is verwerkt, wordt er belasting betaald over geld dat niet van de eigenaar is. Dit aandeel is immers een formeel eigendom van de VvE en wordt door de eigenaar alleen als een soort spaarrekening gebruikt voor groot onderhoud.
Bovendien moet het aandeel in de VvE-reserve bij de inkomstenbelasting in Box 3 worden opgegeven. Dit betekent dat de eigenaar in principe belasting betaalt over het aandeel in de VvE-reserve op twee manieren: eenmaal via de onroerende zaakbelasting, en een tweede keer via de inkomstenbelasting in Box 3. Dit is een dubbele heffing die niet toegestaan is. De rechter heeft dit al sinds 1993 benadrukt.
Mogelijkheden tot bezwaar
De VvE zelf heeft geen recht van bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van individuele appartementen, omdat het geen belastinghouder is. De appartementseigenaar en eventuele gebruiker (zoals een huurder) daarentegen wel. De Wet WOZ biedt een laagdrempelige mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. In de praktijk bieden veel gemeenten bovendien al telefonisch of via digitale middelen de mogelijkheid om vooraf advies te vragen of de WOZ-waarde correct is.
Een appartementseigenaar die vermoedt dat het aandeel in de VvE-reserve onjuist is meegenomen in de WOZ-waarde, kan daar dus op aandringen. In sommige gevallen kan dit leiden tot een herwaardering, wat de onroerende zaakbelasting kan verlagen.
Praktijkvoorbeeld
Stel dat een appartementseigenaar een WOZ-beschikking ontvangt waarin het aandeel in de VvE-reserve is meegenomen in de WOZ-waarde. De eigenaar kan dan aanvragen dat het aandeel wordt afgetrokken. Als dit gebeurt, kan de WOZ-waarde lager uitvallen, wat leidt tot een lagere onroerende zaakbelasting. In een extreme situatie kan dit zelfs betekenen dat de belasting nul wordt.
In de praktijk is het echter niet altijd eenvoudig om aan te tonen dat het aandeel in de VvE-reserve niet had mogen meegenomen worden. De eigenaar moet vaak zelf onderzoek doen of het aandeel inderdaad is overgedragen bij de verkoop en of de prijs hiermee is verhoogd. Daarom is het verstandig om bij de aankoop van een appartement zorgvuldig te kijken naar de voorwaarden van de overdracht en de rol van het aandeel in de VvE-reserve.
Praktische stappen voor appartementseigenaren
1. Controleren of het aandeel in de VvE-reserve is meegenomen in de WOZ-waarde
De eerste stap is om te controleren of het aandeel in de VvE-reserve is meegenomen in de WOZ-waarde van het appartement. Dit is te zien uit de WOZ-beschikking die jaarlijks wordt verstrekt door de gemeente. In het document staat vermeld hoe de WOZ-waarde is bepaald. Als het aandeel in de VvE-reserve niet is afgetrokken, kan dit aanleiding geven tot een bezwaar.
2. Aanvragen dat het aandeel wordt afgetrokken
Als het aandeel in de VvE-reserve in de WOZ-waarde is meegenomen, kan de eigenaar aanvragen dat dit wordt afgetrokken. Dit kan bijvoorbeeld via een schriftelijke brief of via een online formulier dat aangeboden wordt door de gemeente. In sommige gevallen is het verstandig om een dergelijke aanvraag via een belangenorganisatie als VvE Belang te doen, omdat deze ervaring heeft met dergelijke kwesties.
3. Advies zoeken bij een expert
Het is verstandig om bij dergelijke kwesties professioneel advies in te winnen. Dit kan bijvoorbeeld via een notaris, een belastingadviseur of een belangenorganisatie die gespecialiseerd is in VvE-materie. Deze partijen kunnen onderzoeken of het aandeel in de VvE-reserve inderdaad is meegenomen in de WOZ-waarde en wat de gevolgen zijn voor de belasting.
4. Aanmelden bij een belangenorganisatie
Organisaties als VvE Belang bieden diensten aan voor appartementseigenaren. Deze organisaties kunnen onder andere helpen bij het controleren van de WOZ-waarde, het indienen van bezwaren en het verlagen van de onroerende zaakbelasting. Aanmelden bij zo’n organisatie is daarom een verstandige keuze voor appartementseigenaren die graag willen weten of hun WOZ-waarde correct is.
Conclusie
Het aandeel in de VvE-reserve van een appartement is sinds 1993 juridisch bepaald geen onderdeel van de WOZ-waarde. De rechter heeft benadrukt dat dit aandeel geen invloed heeft op de marktwaarde van de onroerende zaak en daarom bij de WOZ-waardering moet worden afgetrokken. In de praktijk blijkt echter dat dit niet altijd gebeurt. Veel appartementseigenaren betalen daardoor onbedoeld dubbele belasting: eenmalig over het aandeel in de VvE-reserve via de onroerende zaakbelasting, en een tweede keer via de inkomstenbelasting in Box 3.
Voor appartementseigenaren is het daarom belangrijk om regelmatig de WOZ-beschikking te controleren en eventueel bezwaar in te dienen. In sommige gevallen kan dit leiden tot een herwaardering en een verlaging van de onroerende zaakbelasting. Het is verstandig om bij dergelijke kwesties professioneel advies in te winnen, bijvoorbeeld via een belastingadviseur of een belangenorganisatie die gespecialiseerd is in VvE-materie.
Aangezien het aandeel in de VvE-reserve een belangrijk onderdeel is van de financiële structuur van een appartement, is het essentieel dat appartementseigenaren zich bewust zijn van de juridische en fiscale implicaties. Dit helpt hen om te voorkomen dat ze onbedoeld extra belasting betalen.