Voor kleine Verenigingen van Eigenaars (VvE’s), zoals appartementencomplexen met maximaal vijf woningen, is het onderhoudsbeheer een cruciale aandachtspunt. Het More Years Maintenance Plan, ook bekend als het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), speelt hierin een centrale rol. Het MJOP is verplicht sinds 2018 en biedt een overzichtelijke manier om toekomstige onderhoudsbehoeften en kosten in kaart te brengen. Voor kleine VvE’s bestaan er echter ook alternatieven, zoals het Beknopte Onderhoudsplan (BOP), dat sneller en goedkoper kan zijn, maar even betrouwbaar.
In dit artikel bespreken we waarom het MJOP of BOP essentieel is voor kleine VvE’s, wat de voor- en nadelen zijn van elk plan, en hoe je als VvE-voorzitter of lid een keuze kunt maken op basis van de specifieke omstandigheden van je woningcomplex. We baseren ons op de informatie uit betrouwbare bronnen, waaronder VvE-experts, bouwkundige adviesbureaus, en praktijkvoorbeelden uit Hilversum, Utrecht en andere regio’s.
Wat is het MJOP?
Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een document dat een VvE verplichte richtlijnen geeft voor het onderhoud van het appartementencomplex. Het MJOP bevat een gedetailleerde inventarisatie van alle bouwonderdelen en geeft een schatting van de benodigde onderhoudsmaatregelen, de tijdsplanning en de verwachte kosten. De doelstelling is om de VvE in staat te stellen om jaarlijks een realistisch bedrag te reserveren in het onderhoudsfonds, zodat onverwachte kosten en achterstallig onderhoud voorkomen worden.
Juridische verplichting
Sinds 1 januari 2018 is het MJOP wettelijk verplicht voor elke VvE. De VvE moet minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het complex jaarlijks reserveren voor onderhoud. Het MJOP biedt echter een betere methode, omdat het een gedetailleerde inschatting biedt van de benodigde reserveringen per bouwdeel en per jaar. Hierdoor kan de VvE zowel onnodig oversparen als onvoldoende reserveren voorkomen.
Wat bevat het MJOP?
Het MJOP bevat meestal de volgende elementen:
- Inventarisatie van bouwonderdelen: Daken, gevels, kozijnen, liften, schilderwerk, gemeenschappelijke ruimtes, enzovoort.
- Evaluatie van de huidige staat: Welke onderdelen zijn goed in staat, welke vertonen slijtage of defecten.
- Onderhoudsbehoefte en cyclus: Welk onderhoud nodig is en hoe vaak dit moet gebeuren (bijvoorbeeld schilderwerk elke 6 jaar).
- Kostenramingen: Schattingen van de kosten per onderhoudsmaatregel.
- Tijdlijn: Een overzicht van de geplande onderhoudsmaatregelen voor de komende 10 tot 30 jaar.
- Jaarlijks reservering: Het bedrag dat jaarlijks moet worden opzijgezet voor onderhoud.
Het MJOP is meestal opgesteld door een AWK-gecertificeerde organisatie, wat betekent dat het plan voldoet aan hoge kwaliteitseisen en algemeen geaccepteerd wordt door VvE-leden, geldverstrekkers en verzekeraars.
Het MJOP voor kleine VvE’s
Voor kleine VvE’s, zoals appartementencomplexen met maximaal vijf woningen, kan het MJOP aanzienlijk ingewikkeld en kostbaar zijn. De meeste bouwkundige inspecties voor het MJOP zijn vrij uitgebreid en sluiten bijvoorbeeld ook de kruipruimte in. In de praktijk is dit voor kleine VvE’s vaak overbodig, omdat het complex simpeler is en minder complexe bouwonderdelen bevat.
Voorbeelden van kleine VvE’s
Een typisch voorbeeld van een kleine VvE is een appartementencomplex bestaande uit vijf appartementen. In dit geval is het MJOP niet altijd de meest efficiënte keuze. Volgens bronnen zoals Premiumkeur (2024) kost het MJOP voor dergelijke kleine VvE’s meestal tussen € 899 en € 1.500 inclusief BTW, afhankelijk van de uitgebreidheid van de inspectie en de regio.
Alternatief: het Beknopte Onderhoudsplan (BOP)
Voor kleine VvE’s bestaat er een alternatief: het Beknopte Onderhoudsplan (BOP). Dit is een vereenvoudigde versie van het MJOP, waarin enkel de belangrijkste bouwonderdelen worden geïnspecteerd en geëvalueerd. Het BOP is sneller en goedkoper dan het MJOP, en wordt door geldverstrekkers en verzekeraars vaak als een volwaardig alternatief gezien.
Het BOP bevat onder andere een beoordeling van:
- Het buitenterrein en de bestrating
- Aanwezige parkeergarages of -gelegenheid
- Het schilderwerk en vloersysteem
- Bouwkundige opname van daken, gevels, en balkons
- Bouwkundige opname van muren, vloeren en plafonds in gemeenschappelijke ruimtes
Het BOP biedt een realistische inschatting van de benodigde onderhoudskosten en de reservering voor de komende 10 jaar. Het is een aantrekkelijke optie voor kleine VvE’s die op zoek zijn naar een kostenefficiënt en snel uit te voeren onderhoudsplan.
Voordelen van het MJOP voor kleine VvE’s
Hoewel het BOP een goed alternatief is, heeft het MJOP ook een aantal voordelen die voor sommige kleine VvE’s belangrijk kunnen zijn:
1. Grote bouwonderdelen niet over het hoofd zien
In een MJOP wordt niet alleen de zichtbare staat van het gebouw geïnspecteerd, maar ook minder zichtbare onderdelen zoals kruipruimtes, funderingen, en isolatie. Dit kan voorkomen dat grote defecten of slijtage over het hoofd worden gezien.
2. Langere tijdlijn en grotere transparantie
Het MJOP biedt meestal een tijdlijn van 10 tot 30 jaar, wat betekent dat de VvE een langere visie kan ontwikkelen op onderhoudsbehoefte en kosten. Voor VvE’s met plannen voor verbouwing of uitbreiding kan dit een waardevolle hulp zijn.
3. Wijzigingsmogelijkheden en actualisering
Het MJOP is niet statisch. Ieder drie tot vijf jaar kan het plan worden geactualiseerd op basis van nieuwe inspecties en ontwikkelingen. Dit zorgt voor een betere grip op de toekomstige onderhoudsbehoeften en helpt de VvE om flexibel te blijven.
4. Akkoord van geldverstrekkers en verzekeraars
Geldverstrekkers en verzekeraars stellen vaak een actueel MJOP als voorwaarde. Een MJOP kan dus ook een praktisch voordeel zijn bij het verkrijgen van leningen of verzekeringen.
Nadelen van het MJOP voor kleine VvE’s
Hoewel het MJOP een essentieel onderhoudsplan is, zijn er ook een aantal nadelen die specifiek van toepassing zijn op kleine VvE’s:
1. Kostenefficiëntie
Een MJOP is meestal duurder dan een BOP. Voor kleine VvE’s met beperkte middelen kan dit een aanzienlijke last vormen. Het MJOP vereist namelijk meestal een uitgebreide bouwkundige inspectie, inclusief inspectie van minder relevante onderdelen zoals kruipruimtes, die niet nodig zijn voor een klein appartementencomplex.
2. Complexiteit
Het MJOP vereist een gedetailleerde planning en analyse, wat voor kleine VvE’s overweldigend kan zijn. Het opstellen van het MJOP vraagt vaak professionele hulp van bouwkundige inspecteurs of adviesbureaus, wat extra kosten met zich meebrengt.
3. Niet altijd actueel of toepasbaar
Voor kleine VvE’s is het MJOP vaak niet geheel actueel of toepasbaar. Het MJOP is ontworpen voor grotere woningcomplexen en bevat vaak informatie over bouwonderdelen en onderhoudsbehoeften die niet relevant zijn voor een klein appartementencomplex.
Keuze tussen MJOP en BOP: wat is het beste voor jouw VvE?
De keuze tussen MJOP en BOP hangt af van de specifieke situatie van jouw VvE. Voor kleine VvE’s zijn de volgende overwegingen van belang:
1. De omvang van het appartementencomplex
Als je VvE bestaat uit vijf of minder appartementen, is het BOP een betere keuze. Het MJOP is ontworpen voor grotere complexen en bevat meestal onnodige informatie voor een klein appartementencomplex.
2. De leeftijd en staat van het complex
Als het complex nog relatief nieuw is en weinig onderhoudsbehoeften heeft, is het BOP voldoende. Als het complex ouder is en complexe onderhoudsbehoeften heeft, kan het MJOP beter zijn om een gedetailleerde visie te krijgen op de benodigde onderhoudsmaatregelen.
3. De verwachtingen van geldverstrekkers en verzekeraars
Als je VvE plannen heeft voor verbouwing, uitbreiding of lening, is het MJOP vaak de voorkeur. Geldverstrekkers en verzekeraars vertrouwen het MJOP meer dan het BOP, omdat het gedetailleerder is.
4. De beschikbaarheid van expertise binnen de VvE
Als je VvE over voldoende kennis en ervaring beschikt om het MJOP te begrijpen en te hanteren, kan het MJOP een waardevolle tool zijn. Als het MJOP te complex is en te weinig toepasbaar, is het BOP een betere keuze.
Hoe stel je een MJOP of BOP op?
Of je kiest voor het MJOP of het BOP, het opstellen van het plan vereist een systematische aanpak. Hieronder geven we een overzicht van de stappen die je kunt volgen:
1. Inventariseer alle bouwonderdelen
Maak een lijst van alle bouwonderdelen die onderhoud nodig hebben. Denk aan daken, gevels, kozijnen, liften, gemeenschappelijke ruimtes, enzovoort.
2. Bepaal de technische levensduur
Bepaal per bouwdeel wanneer onderhoud of vervanging nodig is. Bijvoorbeeld: schilderwerk elke 6 jaar, isolatie elke 20 jaar, liften elke 10 jaar.
3. Maak een tijdlijn per onderdeel
Plan het onderhoud in een overzichtelijke tijdlijn per jaar. Dit helpt om de onderhoudsbehoeften te spreiden over meerdere jaren.
4. Voeg kostenramingen toe
Gebruik offertes, richtprijzen of eerdere onderhoudskosten als basis voor je kostenramingen. Dit helpt om realistische reserveringen vast te stellen.
5. Bereken de jaarlijkse reservering
Bereken het bedrag dat jaarlijks moet worden opzijgezet voor onderhoud. Dit bedrag moet zowel voldoen aan de wettelijke eis (0,5% van de herbouwwaarde) als aan de praktische behoeften van je VvE.
6. Besluitvorming en uitvoering
Het MJOP of BOP moet worden vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Daarna kan de VvE aan de slag met de uitvoering van het plan en het opbouwen van het onderhoudsfonds.
Conclusie
Het MJOP is een essentieel hulpmiddel voor elke VvE, maar voor kleine VvE’s bestaat er ook een goed alternatief in de vorm van het BOP. Het BOP is sneller, goedkoper en even betrouwbaar, en is dus vaak de betere keuze voor appartementencomplexen met vijf of minder woningen. Voor VvE’s die plannen hebben voor verbouwing, uitbreiding of lening kan het MJOP echter beter zijn om een gedetailleerde visie te krijgen op de benodigde onderhoudsmaatregelen en kosten.
De keuze tussen MJOP en BOP hangt af van de specifieke situatie van jouw VvE. Door een goed onderhoudsplan op te stellen, kun je zorgen voor een gezond onderhoudsfonds, voorkomen van onverwachte kosten, en het behoud van de waarde van het appartementencomplex. Het MJOP of BOP is dus niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een waardevolle tool voor de langdurige duurzaamheid van jouw VvE.