Inleiding
De WOZ-waarde, ofwel de Waardering Onroerende Zaken, speelt een belangrijke rol in de woonmarkt, zowel voor eigenaren als huurders. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en wordt gebruikt voor het berekenen van belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en de waterschapsbelasting. Daarnaast beïnvloedt de WOZ-waarde ook de huurprijs van sociale huurwoningen via het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Voor huurders van geliberaliseerde huurwoningen – ook wel bekend als vrije sector huurwoningen – is de WOZ-waarde echter minder relevant dan voor huurders van sociale huurwoningen. Geliberaliseerde huurwoningen zijn niet onderworpen aan het puntenstelsel, wat betekent dat de huurprijs hierin vrijer kan worden bepaald. Toch kan de WOZ-waarde indirect van invloed zijn op de huurprijs door de belastingen die verhuurders moeten betalen.
Het belang van de WOZ-waarde voor geliberaliseerde huurwoningen en de mogelijkheden voor huurders om bezwaar te maken tegen een vastgestelde WOZ-waarde zijn complex. In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de juridische, financiële en praktische aspecten van het maken van bezwaar tegen de WOZ-waarde van geliberaliseerde huurwoningen.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is een geschatte marktwaarde van een onroerende zaak, zoals een woning, die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente. De waarde is gebaseerd op de marktwaarde van vergelijkbare woningen op 1 januari van het voorgaande jaar. Deze waarde wordt gebruikt voor het berekenen van verschillende belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), de rioolheffing, en de waterschapsbelasting.
Voor sociale huurwoningen speelt de WOZ-waarde ook een rol in het bepalen van de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor geliberaliseerde huurwoningen is dit stelsel niet van toepassing. De huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen wordt daarom vrijer bepaald, afhankelijk van de markt, verhuurstrategieën en contractvoorwaarden.
Juridische rechten van huurders
Volgens de huidige jurisprudentie heeft een huurder van een geliberaliseerde huurwoning in de meeste gevallen geen recht op het stellen van een bezwaar tegen de WOZ-waarde van de woning. De belangrijkste reden hiervoor is dat de huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen niet direct verband houdt met de WOZ-waarde. Dit is in contrast met sociale huurwoningen, waarin de WOZ-waarde direct bepalend is voor de maximale huurprijs.
De Hoge Raad heeft in 2020 oordeel gegeven dat iedereen aan wie een WOZ-beschikking bekend is gemaakt, een belang heeft bij de vastgestelde waarde. Echter, in een recente uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is dit standpunt herzien. Het gerechtshof concludeerde dat een huurder van een geliberaliseerde huurwoning geen recht heeft op bezwaar, omdat hij of zij geen rechtstreeks belang heeft bij de vastgestelde waarde.
Dit betekent dat huurders van geliberaliseerde huurwoningen in de praktijk beperkte mogelijkheden hebben om invloed uit te oefenen op de WOZ-waarde van hun woning. De verantwoordelijkheid ligt hierbij bij de eigenaar of verhuurder van het pand.
De rol van de gemeente
Gemeenten zijn verplicht om huurders van sociale huurwoningen te informeren over de WOZ-waarde van hun woning. Deze verplichting geldt echter niet voor huurders van geliberaliseerde huurwoningen. Daarom ontvangen huurders van geliberaliseerde huurwoningen in de praktijk geen WOZ-beschikking. In plaats daarvan wordt de beschikking gestuurd naar de eigenaar van het pand.
Hoewel huurders van geliberaliseerde huurwoningen geen WOZ-beschikking ontvangen, kunnen zij deze wel opvragen bij de gemeente. Dit is van belang indien zij menen dat de WOZ-waarde niet correct is. Echter, zoals uit de jurisprudentie blijkt, heeft het stellen van bezwaar in dergelijke gevallen meestal geen juridische steun.
Procedure voor het maken van bezwaar
Het maken van bezwaar tegen een WOZ-waarde is een formeel proces dat binnen een bepaalde termijn moet worden aangegaan. Voor huurders van geliberaliseerde huurwoningen is het stellen van bezwaar in de meeste gevallen niet toegestaan, omdat zij geen rechtstreeks belang hebben bij de vastgestelde waarde. Toch kan het proces worden gevolgd in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld als de huurder belastingplichtig is voor de OZB-gebruikersbelasting of in situaties waarin de huurprijs indirect wordt beïnvloed door de WOZ-waarde.
Een overzicht van de procedure voor het maken van bezwaar is als volgt:
- WOZ-beschikking opvragen: Huurders van geliberaliseerde huurwoningen ontvangen geen WOZ-beschikking. Deze moet daarom expliciet worden aangevraagd bij de gemeente.
- Bezwaartermijn: De termijn om bezwaar te maken is binnen zes weken vanaf de datum van de WOZ-beschikking.
- Bezwaarschrift opstellen: Het bezwaarschrift moet duidelijk aangeven waarom de WOZ-waarde volgens de huurder niet correct is. Onderbouwing met bewijs is verplicht.
- Bezwaarschrift indienen: Het bezwaarschrift moet binnen de termijn worden ingediend bij de gemeente.
- Afwachten reactie: De gemeente beoordeelt het bezwaar en beslist of de WOZ-waarde wordt aangepast of behouden blijft.
Beperkte invloed op huurprijs
Een van de belangrijkste redenen waarom huurders van geliberaliseerde huurwoningen geen bezwaar kunnen stellen tegen de WOZ-waarde is het feit dat de huurprijs van deze woningen niet rechtstreeks bepaald wordt door de WOZ-waarde. Geliberaliseerde huurwoningen zijn niet onderworpen aan het puntenstelsel, waardoor de huurprijs vrijer kan worden bepaald.
Een te hoge WOZ-waarde kan echter indirect van invloed zijn op de huurprijs. Dit komt doordat verhuurders verplicht zijn om belastingen te betalen die gebaseerd zijn op de WOZ-waarde. Deze belastingen kunnen worden doorberekend in de servicekosten of huurprijs. In dat geval kan een te hoge WOZ-waarde leiden tot hogere woonlasten voor de huurder.
Huurders van geliberaliseerde huurwoningen kunnen in dergelijke gevallen geen direct bezwaar stellen tegen de WOZ-waarde, maar wel bezwaar maken tegen de huurprijs zelf. Dit is mogelijk via de Huurcommissie of rechtstreeks bij de verhuurder.
Uitzonderingen
Hoewel huurders van geliberaliseerde huurwoningen in de meeste gevallen geen recht hebben op bezwaar tegen de WOZ-waarde, zijn er enkele uitzonderingen waarin ze wel een rol kunnen spelen:
- Belastingplichtig voor OZB-gebruikersbelasting: Als een huurder belastingplichtig is voor de onroerendezaakbelasting (OZB) – bijvoorbeeld bij een pand dat niet als woning is aangemeld – heeft hij of zij het recht om bezwaar te stellen tegen de WOZ-waarde.
- Samenwerking met verhuurder: In sommige gevallen zijn verhuurders bereid om samen te werken met huurders bij het stellen van bezwaar. Dit is vooral het geval in steden waar zowel verhuurders als huurders baat hebben bij een lagere WOZ-waarde.
- Indirecte invloed op huurprijs: Als de WOZ-waarde van een geliberaliseerde huurwoning leidt tot hogere servicekosten of huurprijs, kan de huurder bezwaar maken tegen deze prijs.
Hoewel deze uitzonderingen mogelijk zijn, is het belangrijk om te weten dat het stellen van bezwaar tegen de WOZ-waarde van geliberaliseerde huurwoningen in de meeste gevallen geen juridische steun heeft.
Conclusie
Het stellen van bezwaar tegen de WOZ-waarde van geliberaliseerde huurwoningen is in de meeste gevallen niet mogelijk, omdat huurders van deze woningen geen rechtstreeks belang hebben bij de vastgestelde waarde. De WOZ-waarde heeft geen directe invloed op de huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen, omdat deze woningen niet onderworpen zijn aan het puntenstelsel.
Toch is de WOZ-waarde indirect van invloed op de huurprijs, doordat verhuurders belastingen moeten betalen die gebaseerd zijn op de WOZ-waarde. Deze belastingen kunnen worden doorberekend in de huurprijs of servicekosten. In dergelijke gevallen kan een huurder bezwaar maken tegen de huurprijs zelf, maar niet direct tegen de WOZ-waarde.
Er zijn enkele uitzonderingen waarin huurders van geliberaliseerde huurwoningen wel het recht hebben om bezwaar te stellen tegen de WOZ-waarde. Dit is het geval wanneer de huurder belastingplichtig is voor de OZB-gebruikersbelasting of in situaties waarin de verhuurder bereid is om samen te werken bij het stellen van bezwaar.
Aangezien de WOZ-waarde van geliberaliseerde huurwoningen in de meeste gevallen geen directe invloed heeft op de huurprijs, is het belangrijk dat huurders zich bewust zijn van hun rechten en beperkingen. In de praktijk ligt de verantwoordelijkheid voor het stellen van bezwaar bij de eigenaar of verhuurder van het pand.
Huurders die menen dat de WOZ-waarde van hun woning te hoog is, kunnen overwegen om dit te bespreken met hun verhuurder. In sommige gevallen kan een lagere WOZ-waarde leiden tot lagere woonlasten, wat zowel voor verhuurders als huurders gunstig kan zijn.