Inleiding
De woningmarkt in Nederland is gekenmerkt door een complexe combinatie van juridische, fiscale en technische aspecten die het kopen, verkopen of bewonen van een woning beïnvloeden. Een van de centrale parameters in deze markt is de WOZ-waarde, die als referentiepunt fungeert voor belastingen, hypotheekberekeningen en marktwaarde. In dit artikel analyseren we de huidige situatie van de woning aan de Bosscheweg 119 in Drunen, inclusief de geschatte koopsom en de WOZ-waarde voor 2024 en 2025. Binnen het kader van een real estate ontwikkelingsproject is het essentieel om deze waarden te begrijpen, zowel voor kopers en verkoopers als voor beheerders en investeerders.
De informatie is gebaseerd op data van betrouwbare bronnen, waaronder de gemeente Heusden, Kadaster en onafhankelijke WOZ-diensten. Binnen de beschikbare bronnen worden ook technische eigenschappen van de woning beschreven, zoals bouwjaar, perceeloppervlakte en woonoppervlakte, evenals de demografie en infrastructuur van de omgeving. Daarnaast wordt de rol van de WOZ-waarde bij belastingberekeningen en eventuele bezwaarproceduren uitgelegd.
WOZ-waarde in Drunen: trend en betekenis
Gemiddelde WOZ-waarde in Drunen
De WOZ-waarde is elk jaar een schatting van de waarde van een woning op 1 januari. Deze waarde wordt gebruikt door zowel de gemeente als de rijksoverheid om belastingen te berekenen. Voor Drunen zijn de volgende trends vastgesteld:
- WOZ-waarde 2023: € 413.580
- WOZ-waarde 2024: € 420.513
- Stijging: 1,7%
Deze stijging ligt binnen het nationale gemiddelde en duidt op een matige, maar consistente groei van de woningwaarden in de regio. Voor 2025 is de peildatum 1 januari 2024, wat betekent dat de WOZ-waarde voor het komende jaar pas in het begin van 2025 bekend zal zijn. De stijging van 1,7% in 2024 suggereert dat de koers in 2025 mogelijk opnieuw een lichte groei zal vertonen, hoewel dit afhankelijk is van economische factoren zoals rente, bouwkosten en vraag naar woningen.
WOZ-waarde en belastingen
De WOZ-waarde is de basis voor meerdere belastingen. In Drunen is een van deze belastingen de onroerendezaakbelasting (OZB), die in 2024 0,1068% bedraagt voor woningeigenaren. Deze belasting wordt berekend op basis van de WOZ-waarde en is verantwoordelijk voor een deel van de jaarlijkse gemeentelijke belastingen.
Daarnaast heeft de WOZ-waarde ook invloed op de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting, via het eigenwoningforfait in box 1. Voor woningeigenaren die de woning zelf bewonen, is dit een belastingscherm dat vooraf wordt ingevuld door de Belastingdienst. De hoogte van het forfait is gedeeltelijk afhankelijk van de WOZ-waarde.
Onjuiste WOZ-waarde: risico en bezwaarprocedure
Het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ wijst uit dat in Drunen in 23,10% van de gevallen de WOZ-waarde in 2024 te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat woningeigenaren in Drunen gemiddeld € 187 te veel belasting hebben betaald. Voor de Bosscheweg 119, waarvan de WOZ-waarde op basis van de trends vermoedelijk in de buurt van € 420.513 ligt, is het dus belangrijk om deze waarde jaarlijks te controleren.
Een bezwaar tegen de WOZ-waarde kan op twee manieren worden ingediend: via de WOZ Check van Eerlijke WOZ, of via een eigen bezwaarprocedure bij de gemeente Heusden. De gemeente verstrekt een taxatieverslag waarin de gebruikte woningkenmerken en berekeningsmethode zijn opgenomen. De bezwaarprocedure moet binnen zes weken na ontvangst van het aanslagbiljet worden ingediend. Het aanslagbiljet wordt in de regel in februari verstuurd.
Woningkenmerken van Bosscheweg 119, Drunen
Algemene kenmerken
De woning aan de Bosscheweg 119 is gevestigd op perceelnummer DNN00 (Drunen) L 1673 en heeft een perceeloppervlakte van 565 m². De woning zelf is een 2-onder-1-kapwoning met een woonoppervlakte van 105 m². Het bouwjaar is 1948, wat betekent dat het een woning is uit de post-oorlogse bouwperiode. De woning is in gebruik en heeft geen aandachtspunten op het gebied van fundering, gezien de locatie op hogere zandgronden.
Geschatte koopsom
Hoewel de exacte koopsom van de Bosscheweg 119 niet expliciet vermeld is in de bronnen, wordt een geschatte woningwaarde genoemd op basis van het bouwjaar en de woningkenmerken:
- Geschatte woningwaarde: € 515.000 – € 565.000
Deze schatting is afgeleid uit marktanalyses en kan variëren afhankelijk van de staat van onderhoud, eventuele renovaties en de huidige vraag naar woningen in de regio. De WOZ-waarde van € 420.513 in 2024 is lager dan deze koopwaarde, wat normaal is, aangezien de WOZ-waarde bedoeld is als fiscaal instrument en niet noodzakelijk reflecteert de marktprijs.
Technische en constructieve aspecten
De woning is gebouwd in 1948, een tijd waarin in Nederland vaak gebruik werd gemaakt van houten funderingspalen, vooral in gebieden met een minder stabiele bodem. In dit geval is de woning echter gevestigd op hogere zandgronden, wat betekent dat de fundering niet kwetsbaar is voor eventuele onderhoudsproblemen.
De woning is geclassificeerd als een woning met een normale levensduur, mits het regelmatig onderhoudt. Typische kenmerken van woningen uit deze periode zijn:
- Beton of baksteen gevels
- Kavelaag
- Ongeïsoleerde muren
- Kruisvormige indeling van de ruimtes
Voor een eventuele verkoop of renovatie is het belangrijk om de thermische prestaties van de woning te analyseren, aangezien woningen uit deze periode vaak minder energie-efficiënt zijn. Eventuele isolatieverbeteringen, zoals het aanbrengen van spouwmuurisolatie of het vervangen van ramen, kunnen zowel de energiekosten als de verkoopprijs verhogen.
Woningmarkt in de buurt Venne-Oost
Demografie en woningbelegging
De buurt Venne-Oost, waarin Bosscheweg 119 gelegen is, heeft een uitstekende score op basis van woningmarktkenmerken, veiligheid en bereikbaarheid. De demografie van de buurt geeft aan dat het een woningmarkt met een divers huishoudenssamenstelling is. Er zijn relatief veel woningen die zijn ingericht voor gezinnen, evenals een aanzienlijk deel koopwoningen.
De verdeling van koop- en huurwoningen in 2024 is als volgt:
- Koopwoningen: 70%
- Huurwoningen: 30%
Deze verdeling wijst op een relatief stabiele woningmarkt met een duidelijke voorkeur voor eigen woningbezit.
Veiligheid
In 2024 zijn in Venne-Oost de volgende misdrijven geregistreerd:
| Misdrijf | Aantal | Aantal per 1000 inwoners |
|---|---|---|
| Diefstal/inbraak in woning, garage, schuur, tuinhuis | 5 | 0,8 |
| Diefstal vanaf/uit/van motorvoertuigen of vaartuigen | 13 | 2,1 |
| Diefstal van brom-, snor-, fietsen | 8 | 1,3 |
| Zakkenrollerij | 0 | 0,0 |
| Verkeersongevallen | 9 | 1,5 |
| Zedenmisdrijf / Geweld / Bedreiging / Straatroof, overval | 12 | 2,0 |
| Brandstichting | 1 | 0,2 |
| Drugs-/drankoverlast | 0 | 0,0 |
| Vandalisme | 16 | 2,6 |
| Huisvredebreuk | 1 | 0,2 |
Deze cijfers tonen aan dat de buurt in vergelijking met het landelijk gemiddelde goed presteert op het gebied van veiligheid, met name op het gebied van zedenmisdrijven en straatovervallen. De afwezigheid van zakkenrollerij en drugsgerelateerde incidenten is een positief signaal.
Bereikbaarheid en infrastructuur
De bereikbaarheid van Venne-Oost is uitstekend, gezien de relatief korte afstanden tot essentiële voorzieningen:
| Voorziening | Afstand |
|---|---|
| Huisartsenpraktijk | 1,2 km |
| Apotheek | 800 m |
| Supermarkt | 900 m |
| Levensmiddelen | 800 m |
| Ziekenhuis | 1,6 km |
Deze gegevens tonen aan dat de buurt goed geïntegreerd is in het lokale netwerk van voorzieningen en dat inwoners makkelijk toegang hebben tot gezondheidszorg, voeding en andere basisdiensten.
Gezondheid en leefbaarheid in Venne-Oost
Luchtkwaliteit en omgevingsgeluid
De luchtkwaliteit en omgevingsgeluid zijn belangrijke factoren voor de leefbaarheid van een wijk. Voor de Bosscheweg 119 zijn de volgende gegevens vermeld:
- Stikstofdioxide (NO2): < 10 μg/m³
- Fijnstof (PM2,5): < 5 μg/m³
- Omgevingsgeluid: < 55 dB
Deze cijfers voldoen aan de WHO-normen en wijzen op een goede luchtkwaliteit en een aangename geluidssituatie. Er is geen sprake van lucht- of geluidshinder, wat het wooncomfort in deze wijk versterkt.
Hitte-eilandeffect en nachtrust
De stad Drunen, zoals vele andere steden in Nederland, is vatbaar voor het hitte-eilandeffect, waarbij het stadsgebied warmer blijft dan het omliggende platteland. In Venne-Oost is echter geen duidelijke toename van temperatuur gemeten, wat wijst op een relatief groene wijk met voldoende groenruimte en schaduwvormende bebouwing.
Bovendien is de nachtrust in de buurt goed, gezien het lage aantal verkeersongevallen en het afwezigheid van zedenmisdrijven. Een goede nachtrust is essentieel voor de mentale en fysieke gezondheid van inwoners.
Invloed van WOZ-waarde op belastingaangifte
WOZ-waarde en inkomstenbelasting
De WOZ-waarde heeft ook een directe invloed op de inkomstenbelasting via het eigenwoningforfait in box 1. Voor woningeigenaren die hun woning zelf bewonen, wordt een vooraf bepaalde belastingaftrek verstrekt door de Belastingdienst. Deze aftrek is gedeeltelijk afhankelijk van de WOZ-waarde. In Drunen is de gemiddelde besparing op de inkomstenbelasting in 2024 geraamd op € 51 per jaar.
WOZ-waarde en watersysteemheffing
Ook de watersysteemheffing wordt gedeeltelijk bepaald op basis van de WOZ-waarde. De exacte verhouding tussen WOZ-waarde en watersysteemheffing is echter niet vermeld in de bronnen en kan variëren per regio.
Conclusie
De woning aan de Bosscheweg 119 in Drunen is een 2-onder-1-kapwoning uit 1948 met een woonoppervlakte van 105 m² en een perceeloppervlakte van 565 m². De geschatte koopsom varieert tussen € 515.000 en € 565.000, afhankelijk van de staat van onderhoud en marktvoorwaarden. De WOZ-waarde voor 2024 is € 420.513, wat lager ligt dan de koopwaarde en een basis vormt voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), die in Drunen 0,1068% bedraagt.
De buurt Venne-Oost, waarin de woning is gelegen, heeft een uitstekende score op basis van veiligheid, bereikbaarheid en demografie. De wijk is goed geïntegreerd in het lokale netwerk van voorzieningen, met korte afstanden tot essentiële voorzieningen zoals supermarkten, apotheek en huisartsenpraktijk.
Op het gebied van leefbaarheid is de luchtkwaliteit en geluidsbelasting gunstig, met cijfers die onder de WHO-normen vallen. De aanwezigheid van groen en relatief weinig verkeer draagt bij aan een aangename woonomgeving.
Het is aan te raden om jaarlijks de WOZ-waarde te controleren, gezien in Drunen in 23,10% van de gevallen in 2024 de WOZ-waarde te hoog werd vastgesteld. Een eventueel bezwaar kan leiden tot belastingbesparingen van gemiddeld € 187 per jaar. De bezwaarprocedure moet binnen zes weken na ontvangst van het aanslagbiljet worden ingediend.
In het kader van een real estate ontwikkelingsproject is het essentieel om zowel de marktwaarde als de fiscale betekenis van de WOZ-waarde te begrijpen. Dit artikel biedt een grondige analyse van de huidige situatie van Bosscheweg 119 en biedt een uitgangspunt voor verdere actie, of het nu gaat om het kopen, verkopen, verbouwen of beheren van de woning.