Box 3 en de rol van de WOZ-waarde bij de bepaling van het peildatum

Inleiding

Het fiscale stelsel in Nederland houdt rekening met het vermogen dat burgers in hun box 3 hebben geplaatst, zoals vastgoed en beleggingen. De veranderingen in de regeling van box 3, met name het overstap naar het "werkelijke rendement", zijn van groot belang voor eigenaren van beleggingsvastgoed. Deze veranderingen zullen volgens de huidige plannen in 2028 ingaan. In deze context speelt de WOZ-waarde een centrale rol bij de bepaling van het rendement van vastgoed in box 3. Het begrijpen van hoe de WOZ-waarde en de peildatum bepalen welke waardestijgingen belast worden, is essentieel voor iedereen die belegt in vastgoed.

Deze artikel behandelt de rol van de WOZ-waarde bij het berekenen van het werkelijke rendement in box 3, inclusief de relevante jurisprudentie van de Hoge Raad, de impact van verbouwingen en investeringen, en de praktische stappen die belastingplichtigen kunnen nemen om hun belastingaangifte goed voor te bereiden.

Het huidige stelsel en de komende veranderingen

Forfaitair rendement versus werkelijk rendement

In het huidige stelsel wordt het rendement van vastgoed in box 3 berekend op basis van een forfaitair rendement. Dit betekent dat de Belastingdienst een vast percentage, op dit moment 4%, van de WOZ-waarde neemt om het rendement te schatten. Over dit forfaitaire rendement wordt een belasting heffing van 36% gedaan. Dit model is kritisch beoordeeld, omdat het niet noodzakelijk weerspiegelt wat er op de markt werkelijk gebeurt.

Vanaf 1 januari 2028 zal het stelsel veranderen. In plaats van het forfaitaire rendement zal de Belastingdienst uitgaan van het werkelijke rendement. Dit betekent dat het rendement dat is behaald op basis van de werkelijke waardestijging van het vastgoed in het betreffende belastingjaar belast wordt. Het verschil tussen de WOZ-waarde op 1 januari van het huidige en het voorgaande jaar wordt berekend en belast met 36%.

Tussentijdse overgangsregeling

Totdat het nieuwe stelsel in werking treedt, is er een tussentijdse overgangsregeling. Deze regeling is bedoeld om belastingplichtigen de mogelijkheid te geven aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Indien dat het geval is, kunnen zij kiezen om het werkelijke rendement aan te houden voor hun belastingaangifte.

De Hoge Raad heeft in verschillende arresten reeds jurisprudentie uitgesproken over de toepassing van deze overgangsregeling. Zo is duidelijk geworden dat de WOZ-waarde op 1 januari van het voorgaande jaar het uitgangspunt is voor de berekening van het werkelijke rendement. Dit betekent dat de waardeverandering over het afgelopen jaar belast wordt.

De rol van de WOZ-waarde bij het werkelijke rendement

Peildatum en waardeverandering

De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de bepaling van het werkelijke rendement in box 3. De peildatum is 1 januari van elk jaar, en op die datum wordt de waarde van het vastgoed bepaald. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2024, bijvoorbeeld, wordt de waardeverandering berekend aan de hand van de WOZ-waarde op 1 januari 2023 vergeleken met die op 1 januari 2022.

Deze methode, ook wel de t-1-benadering genoemd, betekent dat de waardeverandering over het afgelopen jaar wordt berekend, op basis van de WOZ-waarden van het voorgaande jaar. Dit heeft tot gevolg dat investeringen in het betreffende jaar, zoals verbouwingen of uitbreidingen, niet direct meegenomen worden in de berekening van het werkelijke rendement, tenzij deze investeringen de WOZ-waarde op de peildatum beïnvloeden.

Waardestijging door investeringen

Een belangrijk punt dat uit de bronnen naar voren komt, is dat investeringen in het vastgoed, zoals verbouwingen of verbeteringen, die niet louter regulier onderhoud betreffen, niet meegenomen worden in de berekening van het werkelijke rendement. Dit geldt ongeacht of deze investeringen de WOZ-waarde op de peildatum beïnvloeden. De Hoge Raad heeft in een arrest van 20 december 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1788) duidelijk gemaakt dat waardestijgingen die voortvloeien uit investeringen buiten het kader van het werkelijke rendement vallen.

Voor belastingplichtigen betekent dit dat ze geen voordeel hebben van investeringen in hun vastgoed tenzij deze investeringen direct zichtbaar zijn in de WOZ-waarde op de peildatum. Aangezien investeringen vaak pas na enige tijd zichtbaar worden in de WOZ-waarde, is dit een belangrijke overweging bij het plannen van beleggingen in vastgoed.

Uitspraken van de Hoge Raad

Uitspraak over het werkelijke rendement

De Hoge Raad heeft in meerdere arresten duidelijk stelling genomen over de bepaling van het werkelijke rendement in box 3. In het arrest van 20 december 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1788) is het volgende bepaald:

WOZ-waarde hantering: De WOZ-waarde op 1 januari van het voorgaande jaar is het uitgangspunt voor de berekening van het werkelijke rendement. De waardeverandering wordt berekend op basis van het verschil tussen de WOZ-waarde van het huidige en voorgaande jaar.
Verkoop gedurende het jaar: Bij een verkoop van vastgoed gedurende het belastingjaar, wordt de waardeverandering tijdsevenredig toegerekend aan zowel de koper als de verkoper. Het verschil tussen de koopsom en de WOZ-waardemutatie beïnvloedt het box 3-vermogen, maar niet het werkelijke rendement.
Onderhoudskosten en investeringen: Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar voor de berekening van het werkelijke rendement. Waardestijgingen die voortvloeien uit investeringen, zoals verbouwingen of verbeteringen, vallen ook buiten de berekening van het werkelijke rendement.

Deze uitspraken zijn van groot belang voor belastingplichtigen die overwegen om het werkelijke rendement aan te houden in hun aangifte. De Hoge Raad heeft hiermee duidelijk gemaakt dat investeringen en verbouwingen in het kader van het werkelijke rendement niet meegenomen worden, tenzij deze investeringen direct leiden tot een verhoging van de WOZ-waarde op de peildatum.

Praktische stappen voor belastingplichtigen

Beoordeling van de WOZ-waarde

Voor belastingplichtigen die overwegen om het werkelijke rendement aan te houden, is het belangrijk om de WOZ-waarde van hun vastgoed nauwkeurig te beoordelen. Als de werkelijke waarde van een woning ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde, kan het wenselijk zijn om een taxatie uit te laten voeren. Dit is een manier om aan te tonen dat het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement.

Een taxatie moet zo dicht mogelijk bij de peildatum zijn uitgevoerd om een betrouwbare vergelijking mogelijk te maken. De Belastingdienst stelt strikte eisen aan de onderbouwing van het werkelijke rendement, en een taxatie is daarom een waardevolle tool bij het aanhouden van het werkelijke rendement.

Impact van verbouwingen en investeringen

Aangezien investeringen in het kader van het werkelijke rendement niet meegenomen worden, is het belangrijk voor belastingplichtigen om dit te begrijpen bij het plannen van verbouwingen of verbeteringen. Een verbouwing kan wel leiden tot een verhoging van de WOZ-waarde op de peildatum van het volgende jaar, maar het effect op het werkelijke rendement van het huidige belastingjaar is beperkt.

Voor belastingplichtigen die investeren in vastgoed is het daarom aan te raden om deze investeringen zorgvuldig te plannen en te beoordelen of ze op termijn een positieve impact zullen hebben op de WOZ-waarde en het werkelijke rendement.

De toekomstige regeling

Ingrepen van het kabinet

Het kabinet heeft op 19 mei 2025 een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd om het stelsel van het forfaitaire rendement te vervangen door het werkelijke rendement. De ingangsdatum van deze verandering is 1 januari 2028. Dit betekent dat vanaf dat moment het rendement van vastgoed in box 3 wordt berekend op basis van de werkelijke waardestijging.

De belangrijkste veranderingen in de toekomstige regeling zijn:

Directe opbrengsten: Opbrengsten zoals rente, dividend en huur tellen direct mee in de berekening van het werkelijke rendement.
Ongerealiseerde waardeveranderingen: Ook ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen of vastgoed worden meegenomen in de berekening van het werkelijke rendement.
Verkoop en aankoop: Bij aankoop of verkoop van vastgoed gedurende het belastingjaar wordt de waardeverandering tijdsevenredig toegerekend aan de betreffende partijen.

Voor vastgoed dat op 1 januari 2028 in bezit is, moet de fiscale waarde op die datum worden vastgesteld. Voor woningen is dit de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028. Indien de huurder recht heeft op huurbescherming, wordt de leegwaarderatio toegepast bij de bepaling van de fiscale waarde.

Conclusie

De bepaling van het werkelijke rendement in box 3 vanaf 2028 maakt de rol van de WOZ-waarde en de peildatum essentieel voor belastingplichtigen die beleggen in vastgoed. Het huidige stelsel, dat uitgaat van een forfaitair rendement, wordt vervangen door een model dat uitgaat van de werkelijke waardestijging. Deze verandering heeft belangrijke gevolgen voor de berekening van de belasting heffing op vastgoed.

De Hoge Raad heeft in verschillende arresten duidelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde gebruikt moet worden bij de bepaling van het werkelijke rendement. De peildatum is 1 januari van elk jaar, en de waardeverandering wordt berekend op basis van het verschil tussen de WOZ-waarde van het huidige en voorgaande jaar. Investeringen en verbouwingen vallen buiten deze berekening, tenzij deze investeringen direct zichtbaar zijn in de WOZ-waarde op de peildatum.

Voor belastingplichtigen is het belangrijk om de WOZ-waarde nauwkeurig te beoordelen en eventueel een taxatie uit te laten voeren als de werkelijke waarde van een woning ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde. Deze stappen zijn essentieel bij het aanhouden van het werkelijke rendement in de aangifte inkomstenbelasting.

De komende veranderingen in het stelsel van box 3 bieden zowel uitdagingen als kansen voor belastingplichtigen die beleggen in vastgoed. Het is daarom aan te raden om zich te richten op een goed begrip van de fiscale regelgeving en eventueel advies in te winnen bij een belastingadviseur.