Inleiding
De Wettelijke Omschrijving van de Woningwaarde (Wet WOZ) vormt een essentieel kader voor de bepaling van de waarde van onroerende zaken in Nederland. Deze waarde wordt toegepast voor diverse overheidsdoeleinden, zoals de heffing van de gemeentebelasting. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde of de marktwaarde, afhankelijk van welke hoger is. Een kernaspect in deze bepaling is het toepassen van correcties, zowel technische als functionele veroudering, om de werkelijke waarde van een object accuraat vast te leggen.
Deze correcties zijn essentieel om ervoor te zorgen dat de WOZ-waarde niet alleen op basis van de oorspronkelijke bouwkosten, maar ook rekening houdt met de aantasting van de waarde door veroudering of economische veranderingen. Daarnaast spelen factoren zoals energieprestaties, duurzaamheid en bijzondere juridische omstandigheden een rol in de bepaling van de uiteindelijke waarde. In dit artikel wordt ingegaan op de verschillende correcties, hun toepassing en de relevante rechtspraak en beleidsvoorschriften.
Gecorrigeerde vervangingswaarde: basisprincipe en correcties
De gecorrigeerde vervangingswaarde (GCV) is een van de twee mogelijke maatstaven voor de WOZ-waarde. Het principe van de GCV is gebaseerd op de kosten die nodig zouden zijn om een nieuw object te bouwen met vergelijkbare functie en kwaliteit. Deze kosten worden gecorrigeerd voor zowel technische als functionele veroudering.
Technische veroudering
Technische veroudering verwijst naar de aantasting van de waarde van een object door slijtage, slijtageverschijnselen en de vermindering van het rendement van materialen en technische installaties. De correctie voor technische veroudering wordt meestal bepaald aan de hand van de resterende levensduur van het object en de restwaarde aan het einde van die levensduur. Een lineair verloop van de correctie is een gebruikelijke methode, maar niet verplicht. De correctie wordt bij elke herwaardering herberekend, wat betekent dat de uiteindelijke correctiepercentages door de jaren heen kunnen variëren.
Binnen een WOZ-object kunnen verschillende bouwonderdelen bestaan – zoals ruwbouw, afbouw, vaste inrichting, installaties en infrastructuur – die elk een verschillende levensduur kunnen hebben. Daarom wordt bij de correctie voor technische veroudering onderscheid gemaakt tussen deze onderdelen. Zo kan een aanbouw bijvoorbeeld een andere levensduur en dus een andere correctiepercentage hebben dan het oorspronkelijke deel van het gebouw.
Functionele veroudering
Functionele veroudering treedt op wanneer een object niet meer voldoet aan de huidige functionele eisen van de markt of gebruikers. Dit kan het geval zijn bij overschot aan ruimte, verouderde inrichting of gebrekkige aansluiting bij huidige normen. De correctie voor functionele veroudering wordt bepaald aan de hand van een factor die aangeeft in hoeverre het object afwijkt van een functioneel object. Deze factor wordt beïnvloed door zowel de marktwaarde als de bedrijfswaarde.
De bedrijfswaarde is een maatstaf die afhankelijk is van de economische situatie van de branche en niet van de interne bedrijfsvoering. Slechte bedrijfsvoering heeft dus geen invloed op de bedrijfswaarde. Deze waarde wordt bepaald door de kosten en opbrengsten die verbonden zijn aan het gebruik van het onroerend goed. De bedrijfswaarde wordt gebruikt om een correctiefactor voor functionele veroudering vast te stellen, en deze factor bepaalt uiteindelijk hoeveel de GCV wordt gecorrigeerd.
Wanneer de marktwaarde hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt de marktwaarde als WOZ-waarde gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer het object economisch van betekenis is of wanneer het in een gunstige marktsituatie verkeert.
Invloed van bijzondere omstandigheden
De WOZ-waarde kan ook worden beïnvloed door bijzondere omstandigheden, zoals juridische beperkingen, natuurlijke obstakels of duurzame kenmerken. In dergelijke gevallen is het noodzakelijk om te bepalen of er een correctie nodig is, en zo ja, hoe groot deze correctie moet zijn.
Juridische beperkingen
Objecten die juridisch beperkt zijn, zoals bouwbedrijven die verplicht zijn om bij de beëindiging van de bedrijfsvoering alle installaties en gebouwen te verwijderen, kunnen voorzien zijn van correcties. De Hoge Raad heeft oordeel geveld over dergelijke gevallen en heeft bepaald dat ontmantelings- en opruimkosten in sommige gevallen wel degelijk invloed kunnen hebben op de WOZ-waarde. De hoogte van de correctie hangt onder meer af van de eigen inbreng van de eigenaar bij het opheffen van de beperking.
Duurzame kenmerken
Duurzame aspecten, zoals het energielabel van een woning of de aanwezigheid van duurzame energieopwekking, kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op de WOZ-waarde. De invloed van het energielabel moet duidelijk uit de marktanalyse blijken, en het is belangrijk om deze invloed te onderscheiden van andere factoren, zoals bouwjaar of bouwkwaliteit. Een energieneutrale woning, ook wel bekend als een nul-op-de-meterwoning, kan bijvoorbeeld een hogere marktwaarde hebben dan een vergelijkbaar object zonder duurzame kenmerken.
De Hoge Raad heeft in verschillende gevallen reeds jurisprudentie geleverd over de invloed van duurzame aspecten op de WOZ-waarde. In een aantal gevallen is geoordeeld dat correcties nodig zijn wanneer er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten in vergelijkbare omstandigheden.
Impact van marktwaarden en economische situaties
De marktwaarde speelt een cruciale rol in de bepaling van de WOZ-waarde. Wanneer marktwaarden hoger liggen dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt de marktwaarde als WOZ-waarde gehanteerd. Dit is bijvoorbeeld het geval bij objecten die economisch van betekenis zijn of die in een gunstige marktsituatie staan.
De Coronapandemie heeft in het verleden invloed gehad op de WOZ-waarden. In 2021 en 2022 zijn er reeds voorbeelden van objecten geweest waarbij de WOZ-waarde aanzienlijk veranderde door de economische omstandigheden. In zulke gevallen is het belangrijk om zowel technische als functionele veroudering nauwkeurig in kaart te brengen, zodat de uiteindelijke waarde accuraat is.
Juridische en praktische toepassing
De toepassing van correcties in de bepaling van de WOZ-waarde is niet alleen een kwestie van technische en functionele veroudering, maar ook van juridische en praktische overwegingen. De Wet WOZ biedt een juridisch kader voor de bepaling van de waarde, maar in de praktijk kan dit kader verschillend worden geïnterpreteerd door gemeenten en belastingrechters.
Omschrijving van objecten in aanbouw
Objecten in aanbouw worden in de regel gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals voorgeschreven in artikel 17, lid 4 van de Wet WOZ. Een belangrijke vraag die zich in de praktijk voordoet, is of de omzetbelasting tot de vervangingswaarde behoort. Gemeenten hanteren in de meeste gevallen wel de omzetbelasting, wat betekent dat de WOZ-waarde 21% hoger wordt. Echter, het Gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld dat de omzetbelasting in sommige gevallen geen deel uitmaakt van de vervangingswaarde, wat leidt tot een lagere WOZ-waarde.
Aanpassing aan veranderingen in de markt
De markt kan snel veranderen, wat betekent dat de WOZ-waarden ook moeten worden bijgesteld. De Waarderingskamer en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) werken samen aan taxatiewijzers die worden gebruikt voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze wijzers zijn gebaseerd op landelijke marktanalyses van stichtingskosten bij bouwprojecten en bevatten kengetallen en bandbreedtes voor verschillende onderdelen van de waardebepaling. Door deze wijzers wordt het mogelijk om de correcties voor technische en functionele veroudering consistenter en objectiever te bepalen.
Invloed van rechtspraak
De rechtspraak speelt een belangrijke rol in de toepassing van correcties voor de WOZ-waarde. Verschillende hoven en de Hoge Raad hebben reeds jurisprudentie geleverd over de toepassing van correcties voor technische en functionele veroudering. Deze jurisprudentie biedt duidelijkheid over de manier waarop correcties moeten worden toegepast en geeft richtlijnen voor gemeenten en belastingrechters.
Conclusie
De bepaling van de WOZ-waarde is een complex proces dat rekening houdt met zowel technische als functionele veroudering, marktwaarden en juridische aspecten. De gecorrigeerde vervangingswaarde vormt een essentieel onderdeel van deze bepaling, maar wordt aangevuld of overschreven door de marktwaarde wanneer deze hoger is. Correcties zijn daarom cruciaal om ervoor te zorgen dat de WOZ-waarde accuraat en eerlijk is.
De toepassing van correcties voor technische veroudering hangt af van de resterende levensduur en de restwaarde van een object. Binnen een WOZ-object kunnen verschillende bouwonderdelen bestaan met verschillende levensduren en correctiepercentages. De correctie voor functionele veroudering wordt bepaald aan de hand van een factor die aangeeft in hoeverre het object afwijkt van een functioneel object.
Bijzondere omstandigheden zoals juridische beperkingen of duurzame kenmerken kunnen ook invloed hebben op de WOZ-waarde. In dergelijke gevallen is het belangrijk om te bepalen of een correctie nodig is, en zo ja, hoe groot deze moet zijn. De invloed van energielabels en duurzame energieopwekking moet uit de marktanalyse blijken en moet worden onderscheiden van andere invloeden op de waarde.
De toepassing van correcties in de bepaling van de WOZ-waarde is niet alleen een technische kwestie, maar ook een juridische en praktische. De Wet WOZ biedt een juridisch kader, maar in de praktijk kan dit kader verschillend worden geïnterpreteerd. De rechtspraak speelt daarom een belangrijke rol in de toepassing van correcties en in het bieden van duidelijkheid over de manier waarop deze moeten worden toegepast.