Nieuwe Regels voor Verenigingen van Eigenaars (VvE): Implicaties voor Verduurzaming, Bouw en Beheer

De regelgeving rond Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) is in recente jaren onderhevig aan een aantal belangrijke wijzigingen. Deze wijzigingen richten zich op het versnellen van verduurzamingsprojecten, de modernisering van parkeergarages en de verbetering van het bestuur en toezicht binnen VvE’s. Deze ontwikkelingen hebben directe gevolgen voor VvE’s, hun leden en de woningeigenarenmarkt. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste juridische, technische en administratieve wijzigingen, inclusief de betekenis van deze regelgeving voor verduurzaming, elektrisch vervoer en subsidies.

Aanpassing van de Besluitvorming binnen VvE’s

Een van de meest opvallende wijzigingen betreft de vereenvoudiging van de besluitvorming binnen VvE’s, met name op het gebied van verduurzaming. Minister Hugo de Jonge heeft op 5 september 2023 aangekondigd dat vanaf medio 2026 een gewone meerderheid (50% + 1) voldoende is om verduurzamingsmaatregelen te besluiten. Tot nu toe gingen VvE’s vaak uit van een verhoogde meerderheid (2/3 of 3/4) en een opkomsteis (quorum). Deze nieuwe aanpak moet ervoor zorgen dat verduurzamingsprojecten sneller en efficiënter kunnen worden ingezet, aangezien het proces van besluitvorming wordt versimpeld. Daarnaast is het afschaffen van de opkomsteis een belangrijke stap om het proces beschikbaar te maken voor meer VvE’s, vooral waarbij een deel van de eigenaars niet actief betrokken is.

Subsidies en Financiële Ondersteuning

De financiering van verduurzamingsprojecten binnen VvE’s wordt eveneens ondersteund door nieuwe regelgeving. Vanaf 1 januari 2024 zal de Subsidieregeling Verduurzaming VvE (SVVE) worden aangepast en uitgebreid. Deze wetswijziging biedt nieuwe mogelijkheden voor subsidies bij verduurzamingsprojecten, waaronder de isolatie van woningen, het aanbrengen van zonnepanelen en het vervangen van oude verwarmingssystemen. De uitbreiding van de SVVE maakt het financieel aantrekkelijker voor VvE’s om duurzame verbeteringen door te voeren. Daarnaast zijn subsidies beschikbaar voor duurzaamheidsonderzoeken en adviezen, wat betekent dat VvE’s nu ook financiële ondersteuning kunnen krijgen voor het opstellen van een verduurzamingsplan.

Omgevingswet en Bouwbesluit 2024

De inwerkingtreding van de Omgevingswet en het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) per 1 januari 2024 brengt nieuwe eisen met zich mee voor het bouw- en wonenbeleid. Deze regelgeving heeft directe gevolgen voor VvE’s, met name op het gebied van de installatie en beheer van oplaadpunten voor elektrische voertuigen in parkeergarages.

Laadpunten: Veiligheid en Standaarden

Een van de belangrijkste veranderingen is de introductie van strengere eisen voor het installeren van laadpunten. Alle nieuwe oplaadpunten moeten voldoen aan mode 3 of mode 4 laadstandaarden, conform de NEN 1010-norm. Deze standaarden worden gekozen vanwege hun hogere veiligheidsniveau en efficiëntie in het laadproces. Daarnaast is er een verplichte centrale afschakelmogelijkheid voor alle laadpunten in een parkeergarage. Deze centrale afschakeling maakt het mogelijk om in geval van noodsituaties, zoals brand, alle oplaadpunten tegelijk uit te schakelen om elektrische schokken te voorkomen.

Brandveiligheid in Parkeergarages

In verband met de toename van elektrisch aangedreven voertuigen, zijn er nieuwe regels opgesteld betreffende de brandveiligheid van parkeergarages. Sprinklerinstallaties worden verplicht in parkeergarages onder gebouwen met een slaapfunctie, zoals woningen of kinderopvangcentra. De eis is echter afhankelijk van bepaalde voorwaarden, zoals de grootte van de parkeergarage en de aanwezigheid van slechts één vluchtroute naar de bovengelegen gebruiksfuncties. Dit betekent dat VvE’s moeten beoordelen of hun huidige parkeergarages aan deze nieuwe eisen voldoen en, zo nodig, aanpassingen moeten doorvoeren.

Voorbereiding op Nieuwe Eisen

Voor VvE’s is het belangrijk om vooraf te bepalen of hun huidige infrastructuur aan de nieuwe eisen voldoet. Dit betreft zowel de laadpunten als de brandveiligheid. In dat kader is het mogelijk om upgrades te maken, zoals het aanpassen van de laadinfrastructuur naar mode 3 of 4 en het installeren van centrale afschakelmogelijkheden. Ook kunnen VvE’s overwegen om sprinklersystemen in te voeren in overeenstemming met de nieuwe brandveiligheidsregels. Het is raadzaam om deze aanpassingen zorgvuldig te plannen en indien nodig professionele advies te zoeken van bouwkundige experts.

Juridische Veranderingen en Bestuur van VvE’s

Hoewel VvE’s historisch gezien niet onder dezelfde regelgeving vielen als verenigingen of stichtingen, zijn er recente ontwikkelingen op het juridisch vlak die van toepassing kunnen zijn. De inwerkingtreding van de ‘Wet Bestuur en Toezicht Rechtspersonen (WBTR)’ op 1 juli 2021 betreft een breed spectrum aan juridische entiteiten, waaronder verenigingen, stichtingen, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen. De wet maakt geen onderscheid tussen groot of klein, of tussen betaalde en vrijwillige bestuurders.

VvE’s en WBTR

VvE’s zijn echter expliciet uitgezonderd uit deze regelgeving. De WBTR is niet van toepassing op VvE’s, aangezien deze al onder andere wettelijke regels vallen. In het wetsvoorstel was wel een wijziging van artikel 2:9 BW opgenomen, evenals voorstellen voor nieuwe artikelen 2:9a tot en met 2:9c BW. Deze wijzigingen zouden van toepassing kunnen zijn op VvE’s, maar zijn niet in werking getreden. Uit artikel 5:124 lid 2 BW volgt dat titel 1 van boek 2 BW toepasbaar is op VvE’s, met uitzondering van enkele genoemde artikelen.

Toezicht en Beheer

De uitgezondering van VvE’s uit de WBTR betekent dat het bestuur en toezicht binnen VvE’s op dit moment niet onder dezelfde wettelijke kaders vallen als bijvoorbeeld verenigingen of stichtingen. VvE’s blijven echter onderworpen aan de regels van de Burgerlijk Wetboek, met name inzake besluitvorming en beheer. De recente wijzigingen in de besluitvorming (zoals het afschaffen van het quorum en het vereenvoudigen van de meerderheidseisen) zijn een aanpassing binnen deze bestaande wettelijke kaders.

Samenhangende Regels en Praktijkvoorbeelden

Verduurzaming en Subsidie

De nieuwe regelgeving maakt het mogelijk voor VvE’s om subsidie aan te vragen voor verduurzamingsprojecten. De uitbreiding van de Subsidieregeling Verduurzaming VvE (SVVE) biedt VvE’s de kans om financiering te krijgen voor zowel de uitvoering van projecten als voor voorbereidende studies. Dit betekent dat VvE’s nu niet alleen subsidies kunnen ontvangen voor de fysieke verduurzaming van woningen, maar ook voor het opstellen van een verduurzamingsplan of het inschakelen van externe adviesdeskundigen.

Bouw en Elektrisch Vervoer

De inwerkingtreding van de Omgevingswet en het Bbl betreft ook de toegang tot elektrisch vervoer. VvE’s worden hierin gedeeltelijk verplicht om hun parkeergarages aan te passen aan de nieuwe veiligheidsnormen. Dit heeft gevolgen voor zowel de fysieke infrastructuur als het beheer en beveiliging van laadpunten. VvE’s moeten bijvoorbeeld zorgen voor een veilige opslag van elektrische voertuigen en voor het installeren van noodafschakelaars in geval van brand.

Juridische en Bestuursaspecten

Hoewel VvE’s niet onder de WBTR vallen, zijn er binnen de VvE’s wel veranderingen in de praktijk van besluitvorming. De afschaffing van het quorum en het vereenvoudigen van de meerderheidseisen betekent dat verduurzamingsprojecten sneller kunnen worden doorgevoerd. Dit is een reactie op de groeiende druk om woningbestand onder te brengen in duurzamere parameters. VvE’s die tot nu toe moeite hadden met het verkrijgen van een consensus over verduurzamingsmaatregelen, kunnen nu met een eenvoudiger meerderheid tot een beslissing komen.

Conclusie

De regelgeving rond VvE’s is in de afgelopen jaren onderhevig aan een aantal belangrijke wijzigingen. Deze wijzigingen richten zich op het versnellen van verduurzamingsprojecten, het moderniseren van parkeergarages en het verbeteren van het bestuur en toezicht binnen VvE’s. De nieuwe regelgeving betreft zowel juridische kaders als technische eisen en financiële ondersteuning. VvE’s die deze wijzigingen in overweging nemen, kunnen er baat bij hebben, zowel qua efficiëntie als qua financiering. Het is van belang dat VvE’s zich nu voorbereiden op deze veranderingen, zodat ze zowel juridisch als technisch goed zijn voorbereid op de toekomst.