Schenkbelasting en WOZ-waarde bij woningoverdracht: Wijzigingen per 2027 en praktische gevolgen

Inleiding

De overdracht van een woning, ofwel via schenking of via erfrecht, brengt belangrijke fiscale aspecten met zich mee. Tot nu toe is het in de Nederlandse belastingwetgeving gebruikelijk om de WOZ-waarde te hanteren bij de berekening van zowel erf- als schenkbelasting. Dit heeft in de praktijk vaak geleid tot lagere belastingverplichtingen, omdat de WOZ-waarde in veel gevallen lager is dan de werkelijke marktwaarde van de woning.

Echter, het kabinet heeft in het kader van de Fiscale Verzamelwet 2027 voorgesteld om deze regeling voor schenkingen te wijzigen. Vanaf 1 januari 2027 zou de waarde in het economisch verkeer (WEV) – oftewel de reële marktwaarde – gebruikt moeten worden voor de berekening van de schenkbelasting. Bij erfrecht blijft de WOZ-waarde echter voorlopig nog van toepassing.

Deze wijziging heeft directe gevolgen voor schenkingen van woningen, onder andere bij echtscheidingen, waarbij een partner de woning tegen de taxatiewaarde overneemt. Het kabinet wil hiermee belastingvermijdingsconstructies tegengaan en administratieve lasten verminderen. In dit artikel wordt dieper ingegaan op de huidige regelgeving, de voorgestelde wijzigingen en de praktische gevolgen, met een focus op situaties waarin schenkingen optreden, zoals bij de verdeling van een woning na een echtscheiding.

De huidige regelgeving: WOZ-waarde als basis voor schenk- en erfbelasting

In de huidige situatie wordt de WOZ-waarde gebruikt als uitgangspunt voor zowel de erfbelasting als de schenkbelasting. Dit betekent dat de belasting wordt berekend op de waarde die is opgenomen in het kadaster, en niet op de werkelijke marktwaarde van de woning.

Een voorbeeld: een woning heeft een WOZ-waarde van € 423.000 en een marktwaarde van € 460.000. Wordt deze woning geschonken, dan is de schenkbelasting berekend op € 423.000. Het verschil van € 37.000 – het daadwerkelijke voordeel – valt buiten de belastingheffing. Dit kan voordelig zijn voor zowel de schenker als de ontvanger.

Een gelijkaardige regeling geldt bij erfrecht. Wordt de woning bij een overlijden verkregen, dan wordt ook hier de WOZ-waarde als basis gebruikt voor de erfbelasting. Deze regeling is sinds 2010 van kracht en wordt vaak gebruikt als administratieve vereenvoudiging.

De voorgestelde wijziging vanaf 2027: van WOZ naar WEV bij schenkingen

Het kabinet heeft in het kader van de Fiscale Verzamelwet 2027 voorgesteld om de regelgeving bij schenkingen van woningen aan te passen. Vanaf 1 januari 2027 zou de WOZ-waarde niet meer gebruikt mogen worden voor de berekening van de schenkbelasting. In plaats daarvan zou de werkelijke marktwaarde, ook wel de waarde in het economisch verkeer (WEV) genoemd, als basis dienen.

Bij erfrecht blijft de WOZ-waarde echter voorlopig gelden. Dit is volgens het kabinet te danken aan de administratieve eenvoud, omdat de WOZ-waarde al beschikbaar is via het kadaster en niet extra bepaald hoeft te worden per schenking.

De voorgestelde wijziging is bedoeld om schenkingsconstructies te tegengaan. In de huidige situatie kan het voorkomen dat woningen tegen een lage WOZ-waarde worden geschonken, terwijl de daadwerkelijke marktwaarde aanzienlijk hoger is. Hierdoor blijft vaak een deel van het voordeel onbelast. Met deze wijziging wil het kabinet ervoor zorgen dat de belasting heft op de werkelijke waarde van de schenking, wat leidt tot een hogere schenkbelasting in veel gevallen.

Praktische gevolgen van de wijziging

De wijziging heeft directe gevolgen voor wie overweegt een woning te schenken – bijvoorbeeld aan kinderen of andere naasten. Tot en met 2026 is het mogelijk om gebruik te maken van de huidige regeling, waarbij de WOZ-waarde gebruikt wordt voor de berekening van de schenkbelasting. Vanaf 2027 zou dit niet meer het geval zijn.

Een voorbeeld: een woning heeft een WOZ-waarde van € 340.000 en een marktwaarde van € 400.000. Wordt deze woning geschonken, dan is de schenkbelasting in 2026 berekend op € 340.000. Vanaf 2027 zou deze schenkbelasting echter berekend worden op € 400.000. Dit betekent dat de schenkbelasting in 2027 waarschijnlijk hoger uitvalt.

Gevolgen bij echtscheidingen

Een concrete situatie waarbij schenkingen kunnen optreden, is bij de verdeling van een woning tijdens een echtscheiding. In zulke gevallen kan worden afgesproken dat één van de partners de woning tegen een bepaalde waarde overneemt – meestal de taxatiewaarde of verkoopwaarde.

In de huidige praktijk wordt vaak de WOZ-waarde gebruikt als uitgangspunt, ook bij zulke schenkingen. Echter, zoals uitgebreid beschreven in een casus uit de praktijk, kan het hanteren van een andere waarde – zoals de taxatiewaarde – leiden tot het risico op een belastingheffing als schenkbelasting.

Stel dat Cas en Dorien na een scheiding afspreken dat Cas de woning tegen een taxatiewaarde van € 400.000 overneemt, terwijl de WOZ-waarde € 340.000 bedraagt. Volgens de huidige belastingwetgeving zou dit als een schenkbelasting van € 30.000 kunnen worden aangemerkt, belast tegen 30%. In dit geval is er echter sprake van een verdeling van een gemeenschap, niet van een echte schenking. Onder juridisch advies is duidelijk geworden dat in zulke gevallen de WOZ-waarde niet van toepassing hoeft te zijn, omdat er geen daadwerkelijke schenkbelasting ontstaat.

Deze casus toont aan dat het hanteren van de WOZ-waarde niet altijd verplicht is – maar het kan verwarrend zijn. Vanaf 2027 zou de werkelijke marktwaarde gebruikt moeten worden, wat in dergelijke situaties mogelijk leidt tot hogere schenkbelastingen of belastingverplichtingen.

De rol van de taxatie

Hoewel de WOZ-waarde in de huidige situatie vaak wordt gebruikt, is het in de praktijk vaak nodig om een taxatie van de woning uit te voeren. Deze taxatie wordt onder andere gebruikt voor de overdrachtsbelasting, waarbij de economische waarde van de woning bepaald wordt.

Vanaf 2027 zou deze taxatie ook gebruikt kunnen worden voor de berekening van de schenkbelasting, aangezien de werkelijke marktwaarde dan leidend is. In dit opzicht zou de administratie niet significant veranderen, omdat taxaties in de huidige praktijk al vaak worden uitgevoerd bij schenkingen.

Het kabinet benadrukt dat de wijziging vanaf 2027 geen extra administratieve lasten zou veroorzaken. Notarissen en belastingplichtigen zouden niet extra werk moeten doen, omdat de taxatie al beschikbaar is en gebruikt kan worden voor zowel de overdrachtsbelasting als de schenkbelasting.

Fiscaal advies is essentieel

Zowel bij een schenking als bij een echtscheiding is het belangrijk om fiscaal advies in te winnen. Dit geldt met name als de overdracht van een woning van plan is voor 2027. In dat geval is het verstandig om vóór 1 januari 2027 de woning te schenken, zodat de WOZ-waarde nog als uitgangspunt kan worden gebruikt.

Het kabinet benadrukt dat het wetsvoorstel nog in de conceptfase is en dat het niet zeker is of de wijziging in de praktijk werkelijk van kracht zal zijn. Echter, het is verstandig om vóór 2027 te handelen, zodat eventuele fiscale voordelen nog kunnen worden genoten.

Bij een schenking van een woning is het ook belangrijk om te overwegen welke vorm van overdracht het meest fiscaal gunstig is. In sommige gevallen kan het beter zijn om de woning via erfrecht over te dragen, aangezien de WOZ-waarde daarbij nog wel van toepassing is. In andere gevallen kan een schenking met een lage WOZ-waarde fiscaler zijn. De keuze hangt af van het specifieke geval en moet daarom altijd onder fiscaal advies worden genomen.

Conclusie

De huidige regelgeving waarbij de WOZ-waarde gebruikt wordt voor de berekening van zowel erf- als schenkbelasting biedt in veel gevallen fiscale voordelen. Echter, het kabinet heeft voorgesteld om bij schenkingen van woningen vanaf 1 januari 2027 over te schakelen op de werkelijke marktwaarde (WEV). Bij erfrecht blijft de WOZ-waarde echter voorlopig gelden.

Deze wijziging heeft directe gevolgen voor wie overweegt een woning te schenken – bijvoorbeeld aan kinderen of andere naasten. In veel gevallen zal de schenkbelasting hoger uitvallen, omdat de werkelijke waarde van de woning als basis wordt gebruikt. Vanaf 2027 zou de taxatie, die in de huidige praktijk al vaak wordt uitgevoerd, gebruikt kunnen worden voor de berekening van de schenkbelasting, zodat de administratie niet aanzienlijk verandert.

Bij echtscheidingen, waarbij een woning vaak als schenking wordt overgedragen, is het belangrijk om fiscaal advies in te winnen. In sommige gevallen kan het hanteren van een andere waarde leiden tot belastingverplichtingen, terwijl in andere gevallen de WOZ-waarde niet van toepassing hoeft te zijn.

Het is verstandig om vóór 2027 te handelen als men overweegt een woning te schenken. In dat geval kan men nog gebruikmaken van de huidige regeling, waarbij de WOZ-waarde als uitgangspunt wordt gebruikt. Het is ook belangrijk om te overwegen welke vorm van overdracht fiscaler is, bijvoorbeeld via schenking of via erfrecht.

In de komende maanden en jaren zal duidelijk worden of het voorgestelde wetsvoorstel daadwerkelijk wordt ingevoerd. Tot die tijd is het verstandig om de huidige regeling te gebruiken en fiscaal advies in te winnen bij belangrijke overdrachten van vastgoed.