De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de Nederlandse belastingadministratie. Deze waarde bepaalt onder andere de gemeentebelasting en het watersysteem. Voor eigenaren van onroerende zaken is het begrijpen van de vaststelling van de WOZ-waarde van groot belang, zowel om belastingaangiften correct te kunnen indienen als om eventueel bezwaar te kunnen maken.
Een van de kernvragen bij de bepaling van de WOZ-waarde is de rol van het eigen verkoopcijfer. Volgens meerdere jurisprudentiële uitspraken is het eigen verkoopcijfer een van de meest betrouwbare indicatoren voor de marktwaarde van een onroerende zaak. Toch blijkt het niet zonder beperkingen te zijn. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische basis, de praktijktoepassing en de grenzen van het gebruik van het eigen verkoopcijfer bij de vaststelling van de WOZ-waarde.
Juridische achtergronden van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde wordt gedefinieerd als de prijs die een meestbiedende gegadigde na de beste voorbereiding maximaal zou betalen bij een veronderstelde verkoop. Deze waarde wordt vastgesteld door de gemeente op basis van de marktwaarde. De WOZ-waarde dient als grondslag voor meerdere belastingen, waaronder de gemeente- en watersysteembelasting.
Het belang van de WOZ-waarde voor de belastingadministratie maakt duidelijk dat de methode van vaststelling enkelvoudig niet mag zijn. Daarom is er een juridisch kader ontwikkeld dat zowel de rol van marktdata als de bepaling van de WOZ-waarde regelt. De Wet op de Waarde van Onroerende Zaken (WOZ-wet) bepaalt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op basis van marktwaarde. In de praktijk wordt dit gedaan aan de hand van verkoopcijfers van onroerende zaken, met name het eigen verkoopcijfer.
Het eigen verkoopcijfer: meest nauwkeurige indicatie van de marktwaarde
Meerdere uitspraken van rechtbanken en hoven tonen aan dat het eigen verkoopcijfer de meest betrouwbare maatstaf is voor de marktwaarde. In een uitspraak van het Hof Den Haag is duidelijk gesteld dat het eigen verkoopcijfer een nauwkeurigere indicatie geeft van de marktwaarde dan verkoopcijfers van referentieobjecten. Dit komt omdat het eigen verkoopcijfer al rekening houdt met factoren zoals bouwjaar, inhoud, oppervlakte, aanbouwen, ligging, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. Deze kenmerken worden bij referentieobjecten meestal nog geschat of geschatte correcties moeten worden toegepast.
Hoewel het eigen verkoopcijfer als maatstaf dus betrouwbaarder is, is het niet zonder beperkingen. Zo dient bijvoorbeeld rekening te worden gehouden met de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt sinds de verkoop. Daarnaast kan het feit of het pand na de verkoop is verhuurd of niet, invloed hebben op de waarde.
Een belangrijk juridisch oordeel van het Hof Den Haag in 2017 bevestigt nogmaals dat het eigen verkoopcijfer de meest nauwkeurige indicatie is, ook al is het verkoopcijfer 22 maanden verwijderd van de waardepeildatum. Het tijdsverschil was voor het Hof niet redelijk om tot een ander oordeel te komen. Dit suggereert dat het tijdsverschil tussen verkoop en waardepeildatum onder bepaalde omstandigheden minder belangrijk is dan eerder werd gedacht.
Het tijdsverschil: tot hoelang is het eigen verkoopcijfer bruikbaar?
De vraag hoe ver terug het eigen verkoopcijfer in de tijd mag liggen is van groot praktisch belang. In een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant is besloten dat een eigen verkoopcijfer nog bruikbaar is als het binnen 21 maanden ligt ten opzichte van de waardepeildatum. In dit geval was het verkoopcijfer niet langer dan twee jaar geleden. Dit suggereert dat gemeenten mogelijk ruimer toezicht kunnen hebben bij het gebruik van verkoopcijfers, in tegenstelling tot de algemene regel dat verkoopcijfers binnen 12 maanden moeten liggen.
De uitspraak benadrukt dat de tijdsafstand geen automatische grens is, maar moet worden geëvalueerd aan de hand van de marktontwikkeling en andere relevante factoren. Zoals in het voorbeeld van de Rechtbank Oost-Brabant duidelijk gemaakt is, kan een verkoopcijfer dat iets langer dan een jaar geleden is gerealiseerd, nog steeds bruikbaar zijn, mits de marktstabiliteit en andere omstandigheden dit toelaten.
Correcties op het eigen verkoopcijfer
Ondanks dat het eigen verkoopcijfer de meest nauwkeurige maatstaf is, zijn er wel enkele correcties nodig. Deze correcties zijn hoofdzakelijk gericht op de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt sinds de verkoop en eventuele wijzigingen in de toepassing van het pand, zoals verhuur of leegstand.
Een voorbeeld hiervan is gegeven in een zaak waarbij het eigen aankoopcijfer hoger was dan de werkelijke waarde in het economische verkeer. Het Hof merkte op dat de koopovereenkomst was ontbonden vanwege tekortkomingen die de koper niet kende bij aankoop. Deze tekortkomingen leidden tot herstelkosten van ruim €27.000. Het Hof concludeerde dat het aankoopcijfer in dit geval niet de echte marktwaarde weerspiegelde, maar gecorrigeerd moest worden voor deze tekortkomingen.
Deze uitspraak benadrukt dat het eigen verkoopcijfer, hoewel betrouwbaar, niet zonder voorbehoud kan worden gebruikt. Wanneer er afwijkende omstandigheden zijn bij de verkoop of er tekortkomingen zijn ontdekt die niet bekend waren bij de aankoop, kan het verkoopcijfer aangepast moeten worden.
De rol van het Hof Den Haag en andere rechtbanken
Het Hof Den Haag heeft zich meerdere keren uitgesproken over de toepassing van het eigen verkoopcijfer bij de bepaling van de WOZ-waarde. In een uitspraak in 2017 is bevestigd dat het eigen verkoopcijfer de meest betrouwbare maatstaf is, ook al ligt het verkoopcijfer iets verder in de tijd. In dat geval was er sprake van een waardedaling van 2% tussen de verkoop en de waardepeildatum. Het Hof oordeelde dat deze waardedaling aannemelijk was, gelet op de dalende markt in die periode.
Een andere uitspraak van het Hof Den Haag bevatte een berekening met indexatiecijfers van VastgoedPro. Hiermee werd de WOZ-waarde van een pand vastgesteld op €446.000. De indexatiecijfers worden vaak gebruikt om verkoopcijfers in de tijd te corrigeren. In dit geval was het eigen verkoopcijfer het uitgangspunt, waarbij indexatiecijfers werden gebruikt om de waarde op de waardepeildatum te corrigeren.
Praktijkvoorbeeld: eigen aankoopcijfer hoger dan werkelijke waarde
In een concreet voorbeeld is een woning gekocht voor €450.000, ruim 4 maanden voor de waardepeildatum. De WOZ-waarde werd vastgesteld op €429.000, met verwijzing naar het aankoopcijfer. De koper ontdekte echter later tekortkomingen in het huis die leidden tot herstelkosten van €27.822,37. De civiele rechter oordeelde dat de koopovereenkomst kon worden ontbonden. Het Hof bevestigde dat het aankoopcijfer hoger was dan de werkelijke marktwaarde en dat dit cijfer aangepast moest worden voor de tekortkomingen.
Dit voorbeeld toont aan dat het aankoopcijfer niet altijd een volledig betrouwbare maatstaf is. Wanneer er bij de aankoop onbekende tekortkomingen zijn die grote herstelkosten opleveren, dient het verkoopcijfer te worden aangepast. Het Hof benadrukte ook dat de verkoopcijfers van andere objecten een minder betrouwbare maatstaf zijn, omdat die meestal gecorrigeerd moeten worden voor verschillen in bouwjaar, oppervlakte, ligging, enzovoort.
Conclusie
Het eigen verkoopcijfer speelt een centrale rol bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Rechtbanken en hoven erkennen consistent dat het eigen verkoopcijfer een nauwkeurigere maatstaf is dan verkoopcijfers van referentieobjecten. Dit komt voornamelijk doordat het eigen verkoopcijfer reeds rekening houdt met verschillende waardebepalende kenmerken van het pand.
Toch zijn er beperkingen. Het eigen verkoopcijfer is niet automatisch bruikbaar, zeker niet als de markt sinds de verkoop is veranderd of als er bij de aankoop tekortkomingen zijn die pas later ontdekt werden. In dergelijke gevallen moet het verkoopcijfer aangepast worden of worden vergeleken met andere marktdata.
De juridische praktijk laat zien dat het eigen verkoopcijfer meestal het meest betrouwbare resultaat oplevert, maar dat het niet zonder kritisch toezicht kan worden gebruikt. Voor eigenaren is het daarom belangrijk om zich bewust te zijn van de rol van het eigen verkoopcijfer bij de WOZ-waardering, maar ook van de eventuele correcties die nodig kunnen zijn. In sommige gevallen kan het zelfs nuttig zijn om bezwaar in te dienen als de WOZ-waarde niet lijkt te corresponderen met de werkelijke marktwaarde.
Bronnen
- Eigen verkoopcijfer inzake WOZ-waarde geeft meest nauwkeurige indicatie
- Eigen verkoopcijfer beste maatstaf voor WOZ-waarde
- Eigen aankoopcijfer hoger dan de waarde in het economische verkeer
- Eigen verkoopcijfer beste maatstaf voor WOZ-waarde
- Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
- [WOZ: Tot hoelang is eigen verkoopcijfer bruikbaar?](https://www.kliknieuwsdemaasdriehoek.nl/nieuws/column/163525/woz-tot-hoelang-is-eigen-verkoopcijfer-bruikbaar-