Wanneer u een woning aankoopt, is het begrijpen van de financiële aspecten van het proces van essentieel belang. De WOZ-waarde speelt een rol in de financiering van de aankoop, maar het is niet de enige factor die bepaalt hoeveel u mag lenen. Vaak is de vraagprijs hoger dan de WOZ-waarde, wat bepaalde gevolgen heeft voor de financiering en de hypotheek. In dit artikel bespreken we de relatie tussen WOZ-waarde, vraagprijs en financiering, met nadruk op de praktische stappen en overwegingen die u kunt maken bij een woningaankoop.
Wat is de WOZ-waarde en hoe wordt deze bepaald?
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek en Zakelijk) is een schatting van de verkoopprijs van een woning, gemaakt door de gemeente. Deze waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld, meestal op 1 januari. De WOZ-waarde is gebaseerd op vergelijkbare woningen in de omgeving en geeft een algemeen beeld van de marktwaarde van een woning. Het is belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde niet meerekent met de staat van de woning of eventuele verbouwingen. Dit betekent dat de WOZ-waarde een relatief conservatieve schatting is van de verkoopprijs.
In de praktijk blijkt dat de WOZ-waarde vaak lager is dan de werkelijke verkoopprijs of de vraagprijs van een woning. Dit komt omdat de woningmarkt snel verandert, en de WOZ-waarde pas op 1 januari wordt bijgewerkt. Bijvoorbeeld in 2017 steeg de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam met 15 procent, terwijl in sommige andere gemeenten sprake was van een daling. Dit illustreert de regionale variaties in de markt en het belang van een actuele taxatie bij het bepalen van de financieringsmogelijkheden.
Het verschil tussen WOZ-waarde en vraagprijs
Het verschil tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs kan aanzienlijk zijn, vooral in een snelgroeiende woningmarkt. In de meeste gevallen verhandelt een woning boven haar WOZ-waarde. Volgens bronnen verhandelt ongeveer een kwart van de woningen met een prijs die meer dan 20 procent boven de WOZ-waarde ligt. Een verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs en WOZ-waarde van 0 tot 20 procent komt het vaakst voor bij ruim de helft van alle verkooptransacties.
Het is belangrijk om te begrijpen dat de WOZ-waarde geen directe invloed heeft op de verkoopprijs. De verkoopprijs wordt bepaald door factoren zoals de staat van de woning, de ligging, de sfeer en inrichting, concurrentie van andere woningen en emotionele overwegingen. Een koper kan bijvoorbeeld door gevoel meer geld voor een woning bieden dan de taxateur voorzien had.
Financiering bij een vraagprijs hoger dan de WOZ-waarde
Wanneer de vraagprijs hoger ligt dan de WOZ-waarde, kan dit gevolgen hebben voor de financiering van de aankoop. De financiering van een woning is meestal gebaseerd op de taxatiewaarde van de woning, die bepaalt hoeveel u maximaal mag lenen bij de bank. De taxatiewaarde wordt bepaald door een taxateur die onder andere rekening houdt met de woonoppervlakte, de energiezuinigheid, de kwaliteit van de materialen en de staat van de woning.
Als de taxatiewaarde lager is dan de vraagprijs, betekent dit dat u meer moet betalen dan u aan hypotheek kunt krijgen. Uw geldverstrekker geeft u een hypotheek van maximaal 100% van de taxatiewaarde. Als de koopsom hoger is dan de taxatiewaarde, heeft u een gat in de financiering. Dit verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde dient u dan zelf te financieren.
Er zijn verschillende manieren om dit financieringsgat op te vullen. U kunt bijvoorbeeld gebruikmaken van spaargeld, een familiehypotheek of een starterslening. Niet elke gemeente biedt startersleningen aan, dus het is belangrijk om hier goed onderzoek naar te doen. Een andere optie is om de koop onder voorbehoud van financiering te sluiten, zodat u de koop kunt ontbinden als de financiering niet rondkomt.
De rol van de bank bij de financiering
De bank speelt een centrale rol bij de financiering van een woningaankoop. De hypotheekverstrekker bepaalt de maximale lening op basis van de taxatiewaarde van de woning. De afwijking tussen de modelwaarden en de getaxeerde waarde ligt onder de 10%, conform de normen van de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Hierdoor is een inhoudelijk commentaar van de taxateur niet verplicht.
Een belangrijke overweging bij de financiering is het risico dat de bank loopt. Hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis, hoe meer risico de bank loopt. De bank hanteert daarom bepaalde risico-opslagen bij het bepalen van de hypotheekrente. Hoe minder risico, des te minder hypotheekrente u betaalt. Als uw WOZ-waarde stijgt, wordt de waarde hoger ten opzichte van de schuld, wat gunstig is voor uw hypotheekrente.
Wat betekent een lage WOZ-waarde voor de financiering?
Een lage WOZ-waarde heeft meestal geen directe negatieve invloed op de financiering van een woning. De financiering is immers gebaseerd op de taxatiewaarde, niet op de WOZ-waarde. Echter, een lage WOZ-waarde kan wel invloed hebben op de verkoopprijs van de woning. Aangezien iedereen de WOZ-waarde van uw woning in kan zien, kan dit van invloed zijn op de uiteindelijke verkoopprijs.
Een lage WOZ-waarde heeft ook het voordeel dat u minder belasting betaalt. Aan de andere kant is een hogere WOZ-waarde gunstig bij de verkoop van een woning, omdat dit kan leiden tot een lagere hypotheekrente. Het is dus belangrijk om te overwegen welk aspect het meest belangrijk is voor u: lage belasting of gunstige hypotheekrente.
Wat te doen als de WOZ-waarde niet klopt?
Als u denkt dat de WOZ-waarde van uw woning niet klopt, kunt u bezwaar maken. Het bezwaar moet binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking worden ingediend. Als het bezwaar niet binnen deze tijd kan worden ingediend, bijvoorbeeld omdat er extra bewijs moet worden toegevoegd, is er nog een optie om een 'pro forma bezwaarschrift' te versturen. Dit is een brief waarmee u aangeeft dat u meer tijd nodig heeft om het bezwaar te onderbouwen.
Conclusie
De financiering van een woningaankoop hangt sterk af van de taxatiewaarde van de woning, die vaak hoger is dan de WOZ-waarde. Hoewel de WOZ-waarde een belangrijke informatiebron is, heeft deze geen directe invloed op de financiering of de verkoopprijs. Het is belangrijk om te begrijpen hoe de financiering werkt en welke opties u heeft bij een vraagprijs die hoger ligt dan de WOZ-waarde. Door goed te informeren en eventuele financieringsgaten vooraf te plannen, kunt u de woningaankoop slagen.