Inleiding
Bij de aankoop van een woning speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol in de hypotheektoewijzing. De WOZ-waarde, afgekort van "Woningwaarde Onderzoek Zelfstandig" (WOZ), is een schatting die jaarlijks door de gemeente wordt bepaald en dient als basis voor de berekening van onroerendgoedbelastingen en andere fiscale verplichtingen. Voor hypotheekverstrekkers is deze waarde echter ook van doorslaggevende betekenis bij het bepalen van de maximale hypotheek die aan een koper kan worden toegekend. In dit artikel bespreken we de rol van de WOZ-waarde bij hypotheektoewijzing, de impact op de rente, en de mogelijkheden voor huiseigenaars om hun situatie te verbeteren. Op basis van de voorhanden gegevens leggen we uit hoe de WOZ-waarde gebruikt wordt bij hypotheekberekeningen en wat de gevolgen zijn voor kopers en verkopers op de woningmarkt.
De WOZ-waarde en de hypothekenberekening
De WOZ-waarde geeft een indicatie van de schatting die de gemeente maakt van de waarde van een woning. Deze schatting wordt jaarlijks vastgesteld op 1 januari en is gebaseerd op een vergelijkbare woningmarkt. De WOZ-waarde wordt niet direct gebruikt bij de verkoop van een woning, maar heeft wel een indirecte invloed op de hypotheek die een koper kan afsluiten.
Hypotheekverstrekkers gebruiken de WOZ-waarde vaak als uitgangspunt bij het bepalen van de maximale hypotheek die aan een koper kan worden verstrekt. Dit gebeurt met name bij hypotheekproducten zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie), waarbij de verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde bepalend is voor de rente. Deze verhouding wordt ook wel de Loan-to-Value (LTV) genoemd.
De LTV geeft aan hoeveel van de totale waarde van de woning is gefinancierd via een hypotheek. Een hoge LTV (bijvoorbeeld 100%) betekent dat de hele waarde van de woning is gefinancierd, terwijl een lagere LTV (bijvoorbeeld 80%) aangeeft dat er ook eigen geld of spaargeld is ingezet.
Voorbeeld
Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van €300.000. Een hypotheekverstrekker hanteert een maximale LTV van 100%. Dat betekent dat de koper maximaal een hypotheek van €300.000 kan afsluiten. In de praktijk zullen hypotheekverstrekkers vaak een lagere LTV hanteren, bijvoorbeeld 90%, waardoor de koper maximaal €270.000 kan lenen.
In dit voorbeeld is het belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde slechts een schatting is. De daadwerkelijke marktwaarde van de woning kan hoger liggen, wat betekent dat er meer mogelijk is bij het lenen van geld. Toch is de WOZ-waarde een belangrijk uitgangspunt bij hypotheekberekeningen.
WOZ-waarde en de rente
Een stijgende WOZ-waarde kan leiden tot een lagere hypotheekrente. Dit komt doordat de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde (LTV) verbetert. Wanneer de waarde van de woning stijgt, terwijl de hypotheek onveranderd blijft, wordt de risicoklasse lager. Dit betekent dat de hypotheekverstrekker minder risico loopt en de rente kan omlaag gaan.
Voorbeeld
Stel dat iemand in 2019 een woning koopt voor €420.000 en een hypotheek afsluit voor €420.000. De LTV is dan 100%. Door aflossingen is de hypotheek inmiddels gedaald tot €360.000. Intussen is de woning door de gestegen huizenprijzen €620.000 waard. De LTV is nu 58%. Omdat de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde verbeterd is, kan de rente met 0,35% omlaag gaan. Dat bespaart de huiseigenaar zo’n €100 per maand, afhankelijk van de renteopslagen bij de geldverstrekker.
De rente verlaging hangt echter ook af van het aantal tariefsklassen bij de geldverstrekker. Een hypotheekverstrekker zoals ING hanteert bijvoorbeeld veel tariefsklassen, waardoor de rente in kleinere stapjes kan dalen. Andere verstrekkers zoals a.s.r. of BLG passen de tariefsklasse automatisch aan bij aflossing, maar niet altijd bij een waardestijging van de woning.
WOZ-waarde versus marktwaarde
Hoewel de WOZ-waarde vaak als basis wordt gebruikt voor hypotheekberekeningen, is de marktwaarde van een woning vaak hoger. De marktwaarde is de daadwerkelijke verkoopwaarde van een woning en wordt bepaald door een taxateur. Een taxatie is meestal verplicht bij het aangaan van een hypotheek, omdat de bank wil weten wat de woning daadwerkelijk waard is.
De WOZ-waarde ligt vaak lager dan de marktwaarde, omdat de gemeente jaarlijks een schatting maakt op basis van verkoopprijzen uit het afgelopen jaar. In snelgroeiende woningmarkten kan dit resulteren in een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de daadwerkelijke marktwaarde.
Een hogere marktwaarde kan leiden tot een grotere hypothekenlimiet, mits de financiële situatie van de koper het toelaat. Dit betekent dat een koper eventueel meer kan lenen dan de WOZ-waarde suggereert. Toch is het belangrijk om rekening te houden met de risico-opslag die bij hogere LTV-standen meestal wordt aangerekend.
WOZ-waarde en verkoopwaarde
De WOZ-waarde heeft geen directe invloed op de verkoopwaarde van een woning. De uiteindelijke verkoopprijs wordt bepaald door factoren zoals de sfeer, de woningconcurrentie, de inrichting en eventuele verbouwingen. De WOZ-waarde is slechts een schatting en kan daarom niet als maatstaf dienen voor de marktwaarde.
In de praktijk kan het voorkomen dat de vraagprijs van een woning hoger ligt dan de WOZ-waarde. Dit kan het geval zijn wanneer de woning is verbouwd of geupgrade is. Omdat de WOZ-waarde meestal een jaar achterloopt, kan deze niet meenemen dat dergelijke veranderingen zijn doorgevoerd.
Een hogere vraagprijs dan de WOZ-waarde kan leiden tot fiscale gevolgen. Bijvoorbeeld, als de koopprijs lager is dan de marktwaarde, kan de belastingdienst hier aandacht aan besteden. Het is daarom belangrijk om de koopprijs te onderbouwen met een taxatierapport, zodat duidelijk is wat de daadwerkelijke marktwaarde van de woning is.
Invloed op maandlasten
Een hogere WOZ-waarde kan leiden tot lagere maandlasten, zowel in de vorm van minder belastingen als een lagere hypotheekrente. De WOZ-waarde bepaalt namelijk ook de hoogte van de onroerendgoedbelasting, de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting. Een stijgende WOZ-waarde betekent dat deze belastingen hoger kunnen worden, maar tegelijkertijd kan de hypotheekrente omlaag gaan, wat een netto besparing kan opleveren.
Een huiseigenaar kan bij zijn geldverstrekker aantonen dat de waarde van zijn woning is gestegen door de WOZ-beschikking van het jaar te gebruiken. In sommige gevallen is het verstandiger om een taxatie te laten uitvoeren, omdat de WOZ-waarde meestal iets lager is dan de daadwerkelijke marktwaarde. Een taxatie kan leiden tot een betere hypotheekrente en dus een lagere maandlast.
Maximale hypotheek en energiebesparing
De maximale hypotheek die een koper kan afsluiten is beperkt tot 100% van de woningwaarde. Dit betekent dat een koper niet meer kan lenen dan de waarde van de woning. Echter, bij energiebesparende voorzieningen kan het volgens de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mogelijk zijn om tot 106% van de woningwaarde te lenen. Niet alle geldverstrekkers bieden deze optie echter aan.
Energiebesparende voorzieningen kunnen de marktwaarde van een woning verhogen, wat op zijn beurt kan leiden tot een grotere hypothekenlimiet. Het is daarom verstandig om rekening te houden met de mogelijkheid van verbouwingen die het energieverbruik verlagen bij het afsluiten van een hypotheek.
De WOZ-waarde en financiële beoordeling
Niet alleen de WOZ-waarde speelt een rol bij hypotheektoewijzing, maar ook de financiële situatie van de koper. Een van de belangrijkste factoren bij het bepalen van de maximale hypotheek is het inkomen van de koper. Hoe hoger het inkomen, hoe meer kan worden gelast. Niet elk onderdeel van het inkomen telt mee bij de beoordeling, zoals incidenteel overwerk of provisies, maar wel elementen zoals een 13e maand of vakantiegeld.
Daarnaast moeten hypotheekverstrekkers rekening houden met eventuele verplichtingen van de koper, zoals lopende studieschulden. Deze verplichtingen kunnen de hypothekenlimiet bepalen en moeten daarom goed worden meegenomen in de berekening.
Conclusie
De WOZ-waarde is een belangrijk instrument bij hypotheektoewijzing. Hoewel het slechts een schatting is, wordt het vaak gebruikt als basis voor het bepalen van de maximale hypotheek die een koper kan afsluiten. De verhouding tussen hypotheek en woningwaarde (LTV) bepaalt de rente en het risico voor de hypotheekverstrekker. Een stijgende WOZ-waarde kan leiden tot een lagere rente en dus lagere maandlasten, mits de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde verbetert.
Bij een koop boven de WOZ-waarde is het verstandig om een taxatie te laten uitvoeren om de daadwerkelijke marktwaarde van de woning te bepalen. Dit kan leiden tot een betere hypotheekrente en dus een gunstigere financiële situatie. Het is echter belangrijk om rekening te houden met eventuele fiscale gevolgen van een hogere koopprijs.
Tenslotte is het verstandig om energiebesparende maatregelen in overweging te nemen bij de aankoop van een woning. Dit kan niet alleen leiden tot een hogere marktwaarde, maar ook tot een grotere hypothekenlimiet, mits de geldverstrekker het toelaat. Het is aan te raden om hierbij goed te informeren bij de hypotheekverstrekker en eventueel een taxatie te laten uitvoeren om de daadwerkelijke waarde van de woning te bepalen.