In de Nederlandse huurmarkt speelt de WOZ-waarde een centrale rol bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs. Sinds 2015 telt de WOZ-waarde mee in de puntentelling, die de basis vormt voor de berekening van de huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De invoering van de Wet Betaalbare Huur in 2024 heeft deze rol verder verankerd en beïnvloed, met als doel huurprijzen betaalbaarder te houden. Voor zowel verhuurders als huurders is het begrip van de rol van de WOZ-waarde in de puntentelling en daarmee in de huurprijs van groot belang. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische kaders, de praktijk van de puntentelling en de gevolgen van de WOZ-waarde voor de huurprijs.
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en de rol van de WOZ-waarde
Het Woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem dat sinds 2015 wordt gebruikt om de huurprijs van een woning in te schatten. Het doel van het stelsel is om de huurprijs op een transparante en gelijke manier te berekenen, rekening houdend met de eigenschappen van de woning. In het kader van het WWS worden punten toegekend op basis van verschillende factoren, zoals oppervlakte, ligging, faciliteiten en de WOZ-waarde. Deze punten bepalen vervolgens de maximaal redelijke huurprijs.
De WOZ-waarde is een van de belangrijkste componenten in het puntensysteem. Sinds 2015 telt de WOZ-waarde mee in de puntentelling. De berekening is als volgt:
- Voor elke € 7.995,- van de WOZ-waarde: 1 punt.
- Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 122,-: 1 punt.
Voorbeeld:
Een woning met een WOZ-waarde van € 152.000 en een oppervlakte van 70 m² heeft:
- 152.000 / 7.995 = 19,01 punten
- 152.000 / 70 / 122 = 17,80 punten
Totaal: 36,81 punten, afgerond op 37 punten.
De getallen € 7.995 en € 122 worden jaarlijks opnieuw vastgesteld per 1 juli.
Belangrijk is dat bij een puntentelling de WOZ-waarde altijd minimaal € 40.480 is. Dit minimum geldt ook voor woningen in aanbouw. Bij dergelijke woningen wordt de WOZ-waarde berekend alsof de woning volledig af is. Hierbij wordt de vervangingswaarde en de grondwaarde bij elkaar opgeteld, zoals vermeld in het taxatieverslag van de gemeente. Het voortgangspercentage wordt in dit geval op 100% gesteld, ook al is het officiële voortgangspercentage lager.
Bij woningen die zonder de WOZ-punten al 110 punten of meer hebben, en die zijn gebouwd tussen 2015 en 2019, is het aantal punten op basis van de WOZ-waarde minimaal 40. Dit geldt ook voor bijzondere woningtypes, zoals serviceflats en monumentenwoningen, waarvoor aparte regels gelden.
De invloed van de Wet Betaalbare Huur
De Wet Betaalbare Huur, ingevoerd in juli 2024, heeft het puntensysteem van het WWS verder ingekort. Het doel van de wet is om huurprijzen in de gereguleerde sector betaalbaarder te maken en te voorkomen dat sociale en middenhuurwoningen te duur worden. Eén van de maatregelen is het beperken van de invloed van de WOZ-waarde op de puntentelling.
Bij een puntentelling telt de WOZ-waarde volledig mee als het totaal aantal punten 186 of lager is. Bij meer dan 186 punten telt de WOZ-waarde slechts voor een derde mee. Dit betekent dat de WOZ-waarde maximaal 33% kan invullen in de huurprijs. Deze aanpassing dient om de huurprijs van woningen die anders in de vrije sector zouden vallen, lager te houden.
De Wet Betaalbare Huur heeft ook juridisch aandacht gekregen. De Hoge Raad heeft in 2022 geoordeeld dat het gebruik van een vaste minimum WOZ-waarde in het WWS in sommige gevallen niet geschikt en redelijk is, omdat het vaste bedrag lager kan liggen dan de marktwaarde van de woning. In dergelijke gevallen kunnen drie opties worden overwogen:
- Bekijk de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen.
- Wacht op de WOZ-waarde die volgend jaar vastgesteld wordt.
- Laat een betaalde taxatie uitvoeren.
Deze opties geven verhuurders en huurders de mogelijkheid om de juistheid van de WOZ-waarde en daarmee de puntentelling en huurprijs te bepalen. Het kabinet heeft ook aangegeven dat het doel is om het aanbod van goedkope en middenklasse woningen te vergroten, zodat huurwoningen die boven de socialehuurgrens komen weer terug in de sociale huur kunnen vallen.
Beperkingen en praktijkvragen
In de praktijk blijkt dat de WOZ-waarde niet automatisch leidt tot veranderingen in de huurprijs, maar wel tot een verandering in het aantal punten. De huurprijs kan dan opnieuw worden bepaald op basis van het nieuwe puntenaantal. Voor verhuurders is het belangrijk om hier rekening mee te houden, vooral bij huurverhogingen. De wettelijk vastgelegde huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld, meestal op 1 juli. Voor bestaande huurcontracten geldt dat de verhuurder zich aan deze wettelijke huurverhoging moet houden.
Een belangrijk juridisch aspect is dat de WOZ-waarde slechts op basis van de formeel vastgestelde waarde telt. Lopende of nog niet-definitieve bezwaren tellen niet mee in de puntentelling. Dit kan leiden tot situaties waarin verhuurders tijdelijk aan een lagere huurprijs vastzitten, hoewel de WOZ-waarde al is verhoogd. Deze spanningsvelden worden verwacht te verdiepen na afloop van de overgangstermijn in juli 2025.
Huurders kunnen zich ook wenden tot de gemeente om bezwaar in te dienen tegen de WOZ-waarde. Echter, de gemeente kan beoordelen of de huurder een voldoende belang heeft bij een eventuele verlaging van de WOZ-waarde. Als dit niet het geval is, kan het bezwaar niet-ontvankelijk worden verklaard.
De betekenis van de WOZ-waarde voor investeerders en verhuurders
Voor investeerders in vastgoed, bijvoorbeeld via de ‘buy to let’-strategie, is het begrip van de WOZ-waarde en puntentelling van groot belang. Deze parameters bepalen de potentie van een woning om rendabel te worden verhuurd. Een hoge WOZ-waarde kan leiden tot een hogere huurprijs, maar ook tot de risico dat de woning in de vrije sector terechtkomt. Dit is onwenselijk voor investeerders die op een constante en betaalbare huurprijs rekenen.
Verhuurders kunnen, als ze het niet eens zijn met de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde, het bezwarentraject aanbesteden aan register WOZ-taxateurs. Deze experts hebben ervaring met bezwaar- en beroepsprocedures en kunnen een taxatierapport opstellen dat ook wordt gehanteerd door de Huurcommissie.
De toekomst van het Woningwaarderingsstelsel
De toekomst van het Woningwaarderingsstelsel en de rol van de WOZ-waarde in de puntentelling hangt af van de politieke en juridische ontwikkelingen. De WOZ-maatregel, die de invloed van de WOZ-waarde beperkt tot maximaal 33%, is controversieel en heeft niet op de Kameragenda gestaan tot het opkomst van een nieuw kabinet. Het kabinet ziet echter het verder verankeren van maatregelen om huurprijzen betaalbaarder te houden als prioriteit, vooral in steden met snelle stijgingen in de huurprijs.
Conclusie
De WOZ-waarde speelt een essentiële rol in het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs in het kader van het Woningwaarderingsstelsel. Sinds 2015 telt de WOZ-waarde mee in de puntentelling, waarbij het aandeel in de huurprijs kan worden beperkt tot 33% bij woningen met meer dan 186 punten. De invoering van de Wet Betaalbare Huur in 2024 heeft dit systeem verder ingekort en juridisch aandacht gekregen, met als doel huurprijzen betaalbaarder te maken en de socialehuurgrens te behouden. Voor verhuurders, huurders en investeerders is het begrip van de WOZ-waarde en puntentelling essentieel om beslissingen te nemen op basis van actuele en juridisch geldige informatie. De rol van de gemeente en register WOZ-taxateurs is hierbij van groot belang om eventuele bezwaren en taxatievragen te behandelen.