Inleiding
De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de Nederlandse onroerendgoedmarkt. Het is de waarde die gemeenten jaarlijks bepalen voor woningen en grond, en deze wordt gebruikt als basis voor verschillende belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting, en de berekening van de eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting. Daarnaast wordt de WOZ-waarde gebruikt bij erfenissen en schenkingen van onroerend goed. De berekening van deze waarde is een complex proces dat rekening houdt met diverse factoren, waaronder de gebruiksoppervlakte, de ligging, het bouwjaar, en de staat van onderhoud van de woning.
Een van de belangrijkste vragen die hieruit rijst, is of de grondoppervlakte ook een rol speelt in de bepaling van de WOZ-waarde. Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig, aangezien het verband tussen grondoppervlakte en WOZ-waarde afhankelijk is van de situatie van de woning en de methode die de gemeente gebruikt voor de waardering. In dit artikel leggen we het verband tussen grondoppervlakte en WOZ-waarde uit op basis van de beschikbare informatie, inclusief de rol van gebruiksoppervlakte, de impact van grondgebonden woningen, en de praktijk in gemeenten die overstapten van inhouds- naar oppervlaktegebaseerde waardering.
Wat is grondoppervlakte?
De grondoppervlakte verwijst naar de oppervlakte van het perceel waarop een woning staat. In de context van WOZ-waarde is het belangrijk om te begrijpen dat deze oppervlakte niet direct bepalend is voor de gebruiksoppervlakte van de woning, wellicht wel voor de waardepeildatum en de bepaling van de vergelijkbaarheid van woningen.
Volgens bron [1], wordt de grondoppervlakte alleen vermeld bij grondgebonden woningen, zoals een tussenwoning of vrijstaande woning. Dit betekent dat deze oppervlakte wordt gebruikt om woningen te vergelijken op basis van de grootte van de tuin, wat een belangrijke rol kan spelen in de bepaling van de WOZ-waarde.
De grondoppervlakte is dus een ondersteunende factor in de WOZ-waardebepaling, in plaats van een directe bepalende factor zoals de gebruiksoppervlakte. Echter, bij woningen met een groter perceel, zoals vrijstaande woningen met een tuin of bouwgrond, kan de grondoppervlakte wel invloed hebben op de waarde van de woning, vooral als het grondoppervlak groter is dan wat normaal is voor een vergelijkbare woning.
Grondgebonden woningen: de rol van grondoppervlakte
Bij grondgebonden woningen, zoals vrijstaande of tussenwoningen, wordt de grondoppervlakte expliciet vermeld in het WOZ-taxatieverslag of op het WOZ-waardeloket. Deze oppervlakte is van belang voor de vergelijking van woningen, omdat de grootte van de tuin of het terrein een invloed kan hebben op de aantrekkelijkheid van de woning, en daarmee op de verkoopprijs en uiteindelijk de WOZ-waarde.
Bron [1] legt uit dat de grondoppervlakte bij deze woningen ook een goede basis biedt voor het vergelijken van woningen op basis van de grootte van de tuin. Dit kan zowel positief als negatief werken, afhankelijk van de ligging en de marktvoorkeuren. In sommige gevallen kan een groter grondoppervlakte leiden tot een hogere WOZ-waarde, vooral in woonwijken waar grotere tuinen populair zijn.
Gebruiksoppervlakte versus grondoppervlakte
Hoewel de grondoppervlakte een rol kan spelen bij de bepaling van de WOZ-waarde, is de gebruiksoppervlakte de centrale maatstaf die gemeenten gebruiken bij de waardering. De gebruiksoppervlakte is gedefinieerd als de totale oppervlakte van de binnenruimtes die geschikt zijn voor bewoningsdoeleinden. Dit omvat bijvoorbeeld woonkamers, slaapkamers, keuken, en badkamers, maar excludeert bijgebouwen zoals garages, schuren, dakterrassen, en balkons.
Bron [2] legt uit dat bij de woonoppervlakte alleen de binnenruimten geschikt voor bewoningsdoeleinden worden meegerekend, terwijl de gebruiksoppervlakte ook trappen, gangen, sanitaire ruimten, en binnenwanden meeneemt. De gebruiksoppervlakte wordt bepaald door de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, die een standaardisatie biedt voor de meting van woningen.
Het belangrijkste verschil tussen gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte is dat de gebruiksoppervlakte de oppervlakte van de woning zelf beschrijft, terwijl de grondoppervlakte de grootte van het terrein aangeeft. De gebruiksoppervlakte is dus een directe bepalende factor in de WOZ-waardebepaling, terwijl de grondoppervlakte slechts een ondersteunende factor kan zijn, afhankelijk van de ligging en de marktsituatie.
WOZ-waarde en de overstap van inhoud naar oppervlakte
Sinds 1 januari 2020 is er een systeemwijziging geweest in de bepaling van de WOZ-waarde. Vroeger werd de waarde van een woning bepaald op basis van de inhoud (in kubieke meter), maar sinds die datum wordt gebruik gemaakt van de gebruiksoppervlakte (in vierkante meter). Deze aanpassing is gedaan om de WOZ-waardebepaling transparanter en beter controleerbaar te maken, zoals vermeld in bron [5].
Hoofd inspectie Ivo Lechner van de Waarderingskamer benadrukt dat deze overstap leidde tot verschillende reacties van huiseigenaren, met name in gemeenten waar de communicatie over deze verandering niet optimaal was. In sommige gevallen leidde de overstap tot hogere WOZ-waarden, in andere gevallen juist tot lager.
Deze systeemwijziging heeft ook gevolgen voor de rol van grondoppervlakte in de bepaling van de WOZ-waarde. Sinds de overstap naar gebruiksoppervlakte, is de inhoud of het volume van een woning geen relevante factor meer, wat betekent dat de grondoppervlakte een minder directe rol speelt in de bepaling van de WOZ-waarde.
WOZ-waarde van bouwgrond en onbebouwde grond
Een vaak gestelde vraag is of grond waarop nog niet is gebouwd of waarop nog gebouwd kan worden ook een WOZ-waarde heeft. Het antwoord is ja, zoals vermeld in bron [2]. Ook braakliggende grond of bouwgrond heeft een WOZ-waarde. De waarde wordt bepaald op basis van potentieel, ligging, en vergelijkbare grondtransacties.
Voor bouwgrond geldt dat de WOZ-waarde afhankelijk is van de verkoopprijs van vergelijkbare grond in de regio, evenals de grootte van het perceel. De grondoppervlakte is in dit geval een belangrijke factor in de WOZ-waardebepaling, omdat het gaat om de marktwaarde van grond die nog geen woning bevat.
Bron [4] legt uit dat bij bouwgrond de WOZ-waarde berekend wordt op basis van: - De waarde van de grond - Het deel van het pand dat op 1 januari van het belastingjaar is afgewerkt
Bijvoorbeeld: als de waarde van de grond €75.000 is en het pand op 1 januari 60% afgewerkt is, dan is de WOZ-waarde €255.000 (€75.000 + 60% van €300.000).
In dit geval is de grondoppervlakte een directe bepalende factor, omdat de grondwaarde een belangrijk deel uitmaakt van de WOZ-waarde van een bouwgrond. Het is dus duidelijk dat bij onbebouwde grond de grondoppervlakte een veel grotere rol speelt dan bij een volledig bebouwde woning.
WOZ-waarde en verbouwingen
Een woning die is verbouwd heeft vaak gevolgen voor de WOZ-waarde. Bron [4] legt uit dat wanneer een woning is verbouwd tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025, de situatie op 1 januari 2025 bepaalt de WOZ-waarde. Dit betekent dat de verbouwingen die zijn aangebracht in die periode meegenomen worden in de bepaling van de WOZ-waarde.
Bij een verbouwing kunnen zowel de gebruiksoppervlakte als de grondoppervlakte een rol spelen. Als er bijvoorbeeld een extra verdieping is gebouwd, dan neemt de gebruiksoppervlakte toe, wat direct invloed heeft op de WOZ-waarde. Echter, als er een groter perceel is aangekocht of een aanbouw is geplaatst, kan de grondoppervlakte ook een invloed hebben.
In deze situatie is de gebruiksoppervlakte nog steeds de belangrijkste factor, maar de grondoppervlakte kan een bijdrage leveren aan de waarde, afhankelijk van de ligging en de marktvoorkeuren.
WOZ-waarde en ligging
De ligging van een woning is een van de meest bepalende factoren in de bepaling van de WOZ-waarde. Bron [6] legt uit dat een woning in een gewilde wijk meestal een hogere WOZ-waarde heeft dan een vergelijkbare woning in een minder gewilde regio. De ligging beïnvloedt de aantrekkelijkheid van een woning, en daarmee ook de verkoopprijs, en uiteindelijk de WOZ-waarde.
In deze context speelt de grondoppervlakte een rol, maar alleen indirect. Als een woning bijvoorbeeld in een dichte wijk staat met weinig tuinruimte, dan kan een grotere grondoppervlakte een positieve invloed hebben op de WOZ-waarde. Echter, in een wijk waar grotere woningen met weinig tuin populair zijn, kan een grotere grondoppervlakte juist een negatieve invloed hebben.
WOZ-waarde en bouwjaar
Het bouwjaar van een woning is een andere factor die bepalend is voor de WOZ-waarde. Bron [6] legt uit dat nieuwer of goed onderhouden woningen vaak een hogere WOZ-waarde hebben. De bouwjaar en de staat van onderhoud bepalen de aantrekkelijkheid van een woning, en daarmee ook de verkoopprijs.
De grondoppervlakte speelt hier geen directe rol, tenzij de woning is gevestigd op een groter perceel dan gebruikelijk voor een woning van dat bouwjaar. In dat geval kan de grondoppervlakte een positieve invloed hebben op de WOZ-waarde.
WOZ-waarde en vergelijkbare woningen
Een belangrijke methode die gemeenten gebruiken bij de bepaling van de WOZ-waarde is het vergelijken van een woning met vergelijkbare woningen in de regio. Bron [4] en [6] leggen uit dat gemeenten gebruik maken van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen om de WOZ-waarde te bepalen.
Bij deze vergelijking wordt rekening gehouden met de gebruiksoppervlakte, de ligging, de bouwjaar, de staat van onderhoud, en ook de grondoppervlakte. Als een woning bijvoorbeeld een groter grondoppervlakte heeft dan de meeste vergelijkbare woningen, kan dit leiden tot een hogere WOZ-waarde.
WOZ-waarde en het WOZ-waardeloket
Het WOZ-waardeloket is een online platform waar huiseigenaren hun WOZ-waarde kunnen opzoeken en vergelijken met die van andere woningen in de regio. Bron [1] legt uit dat op het WOZ-waardeloket de gebruiksoppervlakte van een woning wordt vermeld, evenals eventueel de grondoppervlakte bij grondgebonden woningen.
Het WOZ-waardeloket helpt bij het vergelijken van woningen door de gebruiksoppervlakte en eventueel de grondoppervlakte te tonen. Dit maakt het mogelijk om inzicht te krijgen in de waardepeildatum en de vergelijkbaarheid van woningen in de regio.
WOZ-waarde en bezwaarprocedure
Als huiseigenaren het niet eens zijn met de vastgestelde WOZ-waarde, kunnen zij een bezwaar indienen bij de gemeente. Bron [6] legt uit dat dit een officiële procedure is waarbij de gemeente de WOZ-waarde opnieuw bekijkt en eventueel aanpast.
In dit proces kan de grondoppervlakte een rol spelen als argument voor een hogere of lagere WOZ-waarde. Bijvoorbeeld, als een huiseigenaar vindt dat de grondoppervlakte te laag is ingeschat, kan dit een aanleiding zijn om een bezwaar in te dienen.
Conclusie
De bepaling van de WOZ-waarde is een complex proces dat rekening houdt met diverse factoren, zoals de gebruiksoppervlakte, de ligging, het bouwjaar, de staat van onderhoud, en eventueel de grondoppervlakte. De gebruiksoppervlakte is de centrale maatstaf die gemeenten gebruiken bij de waardering, terwijl de grondoppervlakte slechts een ondersteunende rol speelt, afhankelijk van de situatie van de woning en de marktvoorkeuren.
In het geval van grondgebonden woningen, zoals vrijstaande of tussenwoningen, wordt de grondoppervlakte expliciet vermeld in het WOZ-taxatieverslag. Deze oppervlakte kan een invloed hebben op de WOZ-waarde, vooral als het gaat om woningen met een groter terrein. Echter, bij onbebouwde grond of bouwgrond is de grondoppervlakte een veel directere bepalende factor, omdat de waarde van de grond een belangrijk deel uitmaakt van de WOZ-waarde.
De overstap naar gebruiksoppervlaktegebaseerde waardering heeft geleid tot meer transparantie in de WOZ-waardebepaling. Deze methode maakt het eenvoudiger om woningen te vergelijken en heeft geleid tot een eerlijker bepaling van de WOZ-waarde. Echter, het is belangrijk om te onthouden dat de grondoppervlakte een rol kan spelen in de bepaling van de WOZ-waarde, maar nooit de hoofdfactor is.
Bij het bepalen van de WOZ-waarde is het dus verstandig om rekening te houden met zowel de gebruiksoppervlakte als de grondoppervlakte, afhankelijk van de situatie van de woning en de marktsituatie in de regio. Voor huiseigenaren is het belangrijk om goed te begrijpen hoe de WOZ-waarde wordt bepaald en welke factoren een invloed kunnen hebben. Dit helpt bijvoorbeeld bij het indienen van een bezwaar of het begrijpen van veranderingen in de WOZ-waarde.