Inleiding
Bij de belastingaangifte van een verhuurde woning speelt de leegwaarderatio een cruciale rol in de bepaling van de fiscale waarde van het onroerend goed. Deze ratio wordt gebruikt om de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde te vertalen naar een percentage van de WOZ-waarde dat fiscaal relevant is voor belastingdoeleinden, zoals box 3, erfbelasting en schenkbelasting.
In dit artikel wordt een gedetailleerd overzicht gegeven van het begrip leegwaarderatio, hoe deze wordt berekend, en wat de gevolgen zijn voor belastingaangiften, zowel voor individuele belastingplichtigen als voor erf- en schenkbelasting. Aan de hand van voorbeelden en tabellen worden de technische, juridische en fiscale aspecten uitgelegd. Het artikel is bedoeld voor (toekomstige) woningverhuurders, belastingadviseurs, notariussen en andere professionals in de vastgoedsector.
Wat is de leegwaarderatio en waarvoor wordt deze gebruikt?
De leegwaarderatio is een percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde fiscaal relevant is bij de belastingaangifte van een verhuurde woning. Deze ratio wordt berekend op basis van de verhouding tussen de jaarhuur (de totale huurprijs per jaar) en de WOZ-waarde van de woning.
De leegwaarderatio is van toepassing bij:
- Inkomstenbelasting (box 3): De fiscale waarde van een verhuurde woning voor box 3 wordt bepaald met behulp van deze ratio.
- Erf- en schenkbelasting: De waarde van een verhuurde woning voor erf- en schenkbelasting kan ook worden aangepast met de leegwaarderatio.
- Verplichte aangifte van vermogen (bijvoorbeeld in het kader van de vermogensaangifte of vastgoedverwerking).
De leegwaarderatio is dus geen maat voor de economische rendementen van de verhuur, maar een fiscaal instrument om de waarde van het onroerend goed aan te passen voor belastingdoeleinden.
Berekening van de leegwaarderatio
De leegwaarderatio wordt berekend aan de hand van een vaste tabel die jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld. Deze tabel koppelt het percentage van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde aan een bepaald percentage van de WOZ-waarde dat fiscaal relevant is.
Stappen bij de berekening
Bepaal de WOZ-waarde van de woning
De WOZ-waarde is de waarde van de woning op 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. Deze is beschikbaar via de gemeente of het WOZ-waardeloket.Bereken de jaarhuur
De jaarhuur wordt berekend door de maandelijkse huurprijs (kale huur, exclusief servicekosten en meubilering) te vermenigvuldigen met 12.Let op: Servicekosten (zoals gas, water, licht) en meubilering zijn niet inbegrepen bij de berekening van de jaarhuur.
Bereken het percentage jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde
Dit percentage wordt berekend met de volgende formule:$$ \text{Percentage jaarhuur} = \left( \frac{\text{Jaarhuur}}{\text{WOZ-waarde}} \right) \times 100\% $$
Gebruik de leegwaarderatio-tabel
Aan de hand van de berekende percentage wordt het relevante percentage WOZ-waarde voor belastingdoeleinden bepaald.Bereken de fiscale waarde van de woning
De fiscale waarde is dan:$$ \text{Fiscale waarde} = \text{WOZ-waarde} \times \text{Leegwaarderatio} $$
Voorbeeldberekening
Een woning heeft een WOZ-waarde van €250.000. De kale huurprijs is €800 per maand, dus de jaarhuur is €9.600. De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde is:
$$ \frac{9.600}{250.000} \times 100\% = 3,84\% $$
Aan de hand van de leegwaarderatio-tabel (zie onderstaande sectie) wordt bepaald dat bij 3,84% het relevante percentage 84% is. De fiscale waarde is dan:
$$ 250.000 \times 0,84 = €210.000 $$
Leegwaarderatio-tabel voor 2023 en 2022
De leegwaarderatio-tabel varieert jaarlijks. Voor 2022 en 2023 zijn de volgende tabellen van toepassing.
Leegwaarderatio-tabel 2022
| Jaarhuur gedeeld door WOZ is hoger dan | maar lager dan | Leegwaarderatio (%) |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | – | 85% |
Leegwaarderatio-tabel 2023
| Jaarhuur gedeeld door WOZ is hoger dan | maar lager dan | Leegwaarderatio (%) |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 73% |
| 1% | 2% | 79% |
| 2% | 3% | 84% |
| 3% | 4% | 90% |
| 4% | 5% | 95% |
| 5% | 6% | 100% |
| 6% | 7% | 100% |
| 7% | – | 100% |
Let op: De tabellen zijn alleen van toepassing op normale huurovereenkomsten met huurbescherming. Ze zijn niet van toepassing op: - Verhuur aan familieleden voor een symbolische huurprijs - Kortdurende verhuur, zoals via Airbnb - Verhuur van bedrijfsgebouwen
Gevolgen van de leegwaarderatio voor belastingaangiften
1. Inkomstenbelasting (Box 3)
De leegwaarderatio heeft een directe invloed op de waarde van de verhuurde woning die in de aangifte inkomstenbelasting (box 3) moet worden opgenomen.
Bijvoorbeeld:
Een woning met een WOZ-waarde van €200.000 en een jaarhuur van €5.700 (2,85% van de WOZ-waarde) heeft volgens de leegwaarderatio-tabel van 2022 een leegwaarderatio van 56%. De fiscale waarde is dan:
$$ 200.000 \times 0,56 = €112.000 $$
Wanneer de leegwaarderatio in de toekomst zou worden afgeschaft (zoals voorgesteld in enkele bronnen), zou de fiscale waarde terug naar de volledige WOZ-waarde stijgen, wat een toename van de belastingaangifte tot gevolg heeft.
Berekening extra belasting bij afzegging van leegwaarderatio (voorbeeld):
Een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €200.000 en een leegwaarderatio van 56% heeft een fiscale waarde van €112.000. Bij afzegging van de leegwaarderatio moet de verhuurder over de volledige WOZ-waarde (€200.000) belasting betalen. Het extra vermogen dat dan belast wordt is:
$$ 200.000 - 112.000 = €88.000 $$
Aangenomen wordt dat het tarief in box 3 1,71% is, dan is het extra belastingbedrag:
$$ 88.000 \times 0,0171 = €1.504,80 $$
2. Erf- en schenkbelasting
Ook bij erf- en schenkbelasting speelt de leegwaarderatio een rol in de bepaling van de waarde van een verhuurde woning. Deze waarde beïnvloedt de belastingschuld en de eventuele verrekening of verlaging van de belasting.
Voorbeeld:
Een woning wordt verhuurd aan €800 per maand met een WOZ-waarde van €251.000. De jaarhuur is 12 x €715 = €8.580 (na aftrek van servicekosten). De verhouding is:
$$ 8.580 / 251.000 \times 100 = 3,41\% $$
Aan de hand van de leegwaarderatio-tabel (2022) wordt bepaald dat het relevante percentage 62% is. De waarde in verhuurde staat is dan:
$$ 251.000 \times 0,62 = €155.620 $$
Deze waarde wordt gebruikt bij de berekening van de erf- of schenkbelasting.
Belangrijke opmerkingen:
- De leegwaarderatio bij erf- en schenkbelasting kan ook afgeschaft worden, zoals voorgesteld in enkele bronnen. Dit zou leiden tot hogere belastingaangiften.
- Bij verhuur aan familieleden met een lagere huurprijs dan de marktprijs is de leegwaarderatio niet van toepassing sinds 2023. De volledige WOZ-waarde wordt dan belast.
Bijzondere situaties en uitzonderingen
1. Verhuur aan familieleden
Sinds 2023 geldt dat bij verhuur aan familieleden of anderen met wie men nauw verbonden is, de leegwaarderatio niet van toepassing is. In dat geval wordt de volledige WOZ-waarde belast, ongeacht de huurprijs. Dit geldt ook voor verhuur met een huurprijs die aanzienlijk lager ligt dan de marktprijs.
2. Kortdurende verhuur (zoals Airbnb)
Bij kortdurende verhuur wordt geen leegwaarderatio toegepast. De volledige WOZ-waarde is dan fiscaal relevant. Dit geldt ook bij verhuur zonder huurbescherming of wanneer het verhuurcontract niet normaal is afgesteld.
Conclusie: Bij verhuur aan familieleden of bij kortdurende verhuur is de leegwaarderatio niet van toepassing, waardoor de fiscale waarde hoger ligt.
3. Overlijden en erfbelasting
Bij het overlijden van een eigenaar wordt de waarde van de verhuurde woning bepaald op basis van de WOZ-waarde van 1 januari van het jaar ervoor. Wanneer de huurder recht heeft op huurbescherming, mag de leegwaarderatio wel worden toegepast.
Voorbeeld:
Een woning met een WOZ-waarde van €300.000 wordt verhuurd voor €10.000 per jaar. De jaarhuur is 3,33% van de WOZ-waarde. Aan de hand van de leegwaarderatio-tabel (2023) is het relevante percentage 90%. De waarde van de woning voor erfbelasting is:
$$ 300.000 \times 0,90 = €270.000 $$
Toekomstige wijzigingen
Hoewel de leegwaarderatio sinds 2023 aanzienlijk verandert, is het nog niet duidelijk of deze ratio volledig zal worden afgeschaft. Enkele bronnen suggereren dat dit binnen het kader van de belastinghervorming mogelijk is, maar er is nog geen duidelijke uitspraak van de overheid.
Mogelijke gevolgen van afschaffingsmaatregelen
- Hogere fiscale waarden van verhuurde woningen in box 3.
- Toegenomen belastingaangifte voor verhuurders.
- Gevolgen voor erf- en schenkbelasting, indien ook daar de leegwaarderatio wordt afgeschaft.
Let op: De afschaffingsmaatregel is nog niet officieel vastgelegd. Belastingplichtigen en notariussen adviseren om voorzichtig te zijn bij aangiften tot de duidelijkheid is verkregen.
Samenvatting
De leegwaarderatio speelt een centrale rol in de bepaling van de fiscale waarde van een verhuurde woning. Deze ratio vertaalt de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde in een percentage van de WOZ-waarde dat belast wordt in het kader van inkomstenbelasting, erfbelasting en schenkbelasting.
De berekening van de leegwaarderatio gebeurt in meerdere stappen: 1. Bepalen van de WOZ-waarde. 2. Berekenen van de jaarhuur (kale huur). 3. Berekenen van het percentage jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. 4. Gebruik van de leegwaarderatio-tabel. 5. Bepalen van de fiscale waarde.
De leegwaarderatio-tabel verschilt per jaar, en sinds 2023 is de ratio aanzienlijk verhoogd. Daarnaast gelden er uitzonderingen, zoals bij verhuur aan familieleden of bij kortdurende verhuur, waarbij de leegwaarderatio niet van toepassing is.
De toekomstige ontwikkelingen rond de leegwaarderatio zijn onzeker. Enkele bronnen suggereren dat deze ratio mogelijk volledig wordt afgeschaft, wat zou leiden tot hogere belastingaangiften. Tot deze maatregel is vastgesteld, adviseren experts om de huidige regels nauwkeurig te volgen.
Conclusie
De leegwaarderatio is een essentieel instrument in de fiscale waardebepaling van verhuurde woningen. Het zorgt ervoor dat de fiscale belasting niet volledig op de WOZ-waarde is gebaseerd, maar op een verhouding die rekening houdt met de marktwerking en huurbescherming. Door middel van een vaste tabel wordt de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde omgezet in een percentage dat fiscaal relevant is.
Het is van belang voor verhuurders, notariussen en belastingadviseurs om deze regels goed te begrijpen, zowel nu als in de toekomst. Eventuele wijzigingen, zoals eventuele afschaffingsmaatregelen, kunnen grote gevolgen hebben voor de fiscale aangifte en het vermogensaangiftestelsel. Tot die wijzigingen officieel zijn vastgelegd, is het verstandig om de huidige tabellen en regels nauwkeurig toe te passen.