Het verkopen van een woning onder de WOZ-waarde is een complexe aangelegenheid die verschillende juridische, fiscale en praktische aspecten oplevert. Voor zowel woningeigenaren als kopers is het belangrijk om te begrijpen hoe dergelijke verkoop wordt beïnvloed door de wetgeving en hoe het fiscaal wordt behandeld. In deze gids wordt een overzicht gegeven van de wettelijke mogelijkheden, de fiscalerkenningen en de praktische overwegingen die van belang zijn bij een verkoop onder de WOZ-waarde.
Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is jaarlijks vastgesteld door de gemeente en geeft een schatting van de marktwaarde van een woning op 1 januari van het voorgaande jaar. Deze waarde wordt gebruikt als basis voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en eventueel de inkomstenbelasting.
De WOZ-waarde is echter geen absolute maatstaf voor de daadwerkelijke verkoopprijs. Zoals aangegeven in de bronnen, is de WOZ-waarde vaak lager dan de marktwaarde, vooral als de woning goed onderhouden is en zich in een gunstige locatie bevindt. Om de daadwerkelijke marktwaarde van een woning te bepalen, wordt vaak een vrijblijvende waardebepaling uitgevoerd door een makelaar of taxateur.
Mag je een woning verkopen onder de WOZ-waarde?
Ja, in principe mag een woning verkopen voor een prijs die lager is dan de WOZ-waarde. De verkoopprijs wordt bepaald door de overeenkomst tussen de koper en de verkoper. Juridisch gezien is de WOZ-waarde geen minimum of maximumprijs. De relevante wetten, zoals het Burgerlijk Wetboek, de Wet op het financiële toezicht en de Wet ter voorkoming van witwassen (Wwft), stellen geen beperking op voor een verkoop onder deze waarde.
Toch is het belangrijk om rekening te houden met eventuele vragen van de notaris of de Belastingdienst. Deze zullen vooral actief zijn wanneer het verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde aanzienlijk is. Dit is gedeeltelijk om mogelijke witwaspraktijken te voorkomen, maar het dient ook om belastingaangiften correct te verwerken.
Fiscale gevolgen van een verkoop onder de WOZ-waarde
Wanneer een woning wordt verkocht voor een prijs die lager is dan de WOZ-waarde, kunnen er verschillende fiscalerkenningen optreden. Deze variëren afhankelijk van wie de koper is en welke reden er is voor de lage verkoopprijs.
Verkoop aan familieleden of vrienden
Een verkoop aan familieleden of vrienden met een verkoopprijs die onder de WOZ-waarde ligt, kan door de Belastingdienst worden geïnterpreteerd als een schenking. In dat geval wordt schenkbelasting berekend op het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde.
Tot 2023 gold er een hoge vrijstelling voor schenkbelasting bij verkoop van een eigen woning aan kinderen, ook bekend als de "jubeltoon". Deze vrijstelling is echter in 2024 afgeschaft. Daarom kan het verkooponderhandelen met familieleden nu fiscalerkenningen met zich meebrengen die eerder niet van toepassing waren.
Verkoop aan vreemden
Bij een verkoop aan vreemden is het risico op schenkbelasting kleiner, maar er zijn wel andere fiscalerkenningen. De koper betaalt namelijk overdrachtsbelasting, die in 2025 2% bedraagt, maar alleen geldt voor kopers die zelf gaan wonen in een woning met een waarde tot maximaal €510.000. Deze overdrachtsbelasting wordt berekend op de volledige WOZ-waarde, niet op de verkoopprijs.
Daarnaast geldt er een speciale vrijstelling voor kopers jonger dan 35 jaar. Deze kopers betalen geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning tot €510.000, mits ze zelf gaan wonen in de woning.
Wanneer is verkoop onder de WOZ-waarde terecht?
Er zijn verschillende situaties waarin een verkoop onder de WOZ-waarde zinvol kan zijn:
Verkoop aan familie of vrienden
Een verkoop onder de WOZ-waarde aan familie of vrienden kan een vorm van schenking zijn. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij het overdragen van een woning aan kinderen. Deze situatie vereist zorgvuldige voorbereiding, omdat het risico op schenkbelasting bestaat.
Aantrekkelijke prijs door onderhoudsproblemen
Als een woning aanzienlijk onderhoud nodig heeft, kan de marktwaarde lager liggen dan de WOZ-waarde. In dergelijke gevallen is een verkoop onder de WOZ-waarde gerechtvaardigd en kan het zelfs aantrekkelijker zijn voor kopers die bereid zijn te investeren in renovaties. Het is in zulke gevallen ook mogelijk om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking.
Snel verkopen
In sommige gevallen wil de verkoper zijn woning snel verkopen, bijvoorbeeld vanwege verhuizing of financiële problemen. Door de prijs te verlagen, kan de verkoop sneller verlopen. Ondanks de lage prijs is er dan geen sprake van een schenking, mits de reden voor de lage prijs goed onderbouwd wordt.
Praktische overwegingen bij verkoop onder de WOZ-waarde
Bij een verkoop onder de WOZ-waarde zijn er een aantal praktische aspecten die belangrijk zijn:
Vastlegging van beweegredenen
Het is verstandig om de redenen voor een lage verkoopprijs goed te documenteren. Dit is niet alleen voor de Belastingdienst belangrijk, maar ook voor de notaris of eventueel de kredietverstrekker. Zorgvuldige vastlegging helpt om eventuele naheffingen of vragen voorkomen.
Advies zoeken
Het is verstandig om voor een verkoop onder de WOZ-waarde professioneel advies in te winnen bij een makelaar, notaris of belastingadviseur. Deze partijen helpen bij het begrijpen van de fiscalerkenningen en het opstellen van een juridisch stevige verkoopovereenkomst.
Waardebepaling
Vooraf vaststellen wat de daadwerkelijke marktwaarde van de woning is, is essentieel. Een vrijblijvende waardebepaling door een makelaar is vaak de beste manier om de waarde van de woning te bepalen. Dit helpt bij het bepalen of een verkoop onder de WOZ-waarde terecht is.
Conclusie
Het verkopen van een woning onder de WOZ-waarde is in principe toegestaan en kan in bepaalde situaties zinvol zijn. Het is echter belangrijk om de fiscale en juridische implicaties goed te begrijpen. Of het een verkoop onder de WOZ-waarde terecht is, hangt af van factoren zoals de aard van de koper, de reden voor de lage prijs en de staat van de woning. Voor zowel de verkoper als de koper is het verstandig om professioneel advies in te winnen om alle aspecten van de verkoop te begrijpen en mogelijke complicaties te voorkomen.