Het aandeel van WOZ-waarde in de huurprijsbepaling en de invloed daarvan op huurders en verhuurders

Inleiding

De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de huurprijsbepaling voor huurwoningen in Nederland. Dit betreft zowel woningen in de sociale huursector als in de vrije sector. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en is gebaseerd op een bepaalde peildatum. Het aandeel dat de WOZ-waarde mag uitoefenen op de huurprijs is sinds 2023 beperkt tot maximaal 33%. Deze cap zorgt ervoor dat de huurprijs minder gevoelig is voor schommelingen in de marktwaarde van de woning en helpt daarmee bij het beperken van huurstijgingen in gebieden met een groot woningtekort.

Deze artikelen bevat een overzicht van hoe de WOZ-waarde in de huurprijsbepaling wordt meegenomen, wat de gevolgen zijn voor huurders en verhuurders, en hoe uitzonderingssituaties worden behandeld. Daarnaast worden rekenvoorbeelden en tabellen uitgelegd die helpen bij het begrijpen van de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs.

Het aandeel van WOZ-waarde in de huurprijsbepaling

De huurprijs van een huurwoning wordt bepaald op basis van het zogenaamde puntensysteem. In dit systeem worden zowel "gewone punten" als "WOZ-punten" toegewezen aan een woning. De gewone punten zijn gebaseerd op kenmerken zoals ligging, grootte en voorzieningen van de woning. De WOZ-punten zijn afgeleid van de WOZ-waarde, die de marktwaarde van de woning weerspiegelt.

Voor woningen met een totaal aantal punten van 142 of meer geldt een maximum aandeel van WOZ-punten in de huurprijs. Dit maximum is vastgesteld op 33%. Dit betekent dat de WOZ-waarde niet groter mag zijn dan een derde van de totale huurprijs. Bij woningen met minder dan 142 punten is dit maximum niet van toepassing, zodat het aandeel van de WOZ-waarde in de huurprijs hoger kan zijn.

Rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1

Een huurwoning heeft 160 punten in totaal, waarvan 80 gewone punten en 80 WOZ-punten. Bij toepassing van de cap op de WOZ-waarde mag het aandeel van de WOZ-punten niet meer dan 33% zijn. Dit betekent dat het aantal WOZ-punten wordt aangepast van 80 naar 39,4. Het totaal aantal punten daalt daardoor van 160 naar 119,4.

Punten	Huidige regeling	Aanpassing tot maximaal 33% WOZ-punten
Gewone punten	80	80
WOZ-punten	80	39,4
Totaal	160	119,4

Voorbeeld 2

Een huurwoning heeft 145 punten in totaal, waarvan 100 gewone punten en 45 WOZ-punten. Het aandeel van de WOZ-punten is 31%, wat onder de 33%-grens valt. Aangezien de cap niet van toepassing is, blijft het aantal punten onveranderd.

Punten	Huidige regeling	Aanpassing tot maximaal 33% WOZ-punten
Gewone punten	100	100
WOZ-punten	45	45
Totaal	145	145

Voorbeeld 3

Een huurwoning heeft 80 punten in totaal, waarvan 40 gewone punten en 40 WOZ-punten. Aangezien het totaal aantal punten onder de 142 ligt, is de cap op de WOZ-waarde niet van toepassing. Het aandeel van de WOZ-punten mag dus hoger zijn dan 33%.

Punten	Huidige regeling	Aanpassing tot maximaal 33% WOZ-punten
Gewone punten	40	40
WOZ-punten	40	40
Totaal	80	80

Deze voorbeelden illustreren hoe de cap op de WOZ-waarde werkt. Het beperkt het aandeel van de WOZ-punten in de huurprijsbepaling voor woningen met veel punten, maar is niet van toepassing op woningen met weinig punten.

De invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs

De WOZ-waarde heeft een directe invloed op de maximale huurprijs van een woning. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de maximale huurprijs kan zijn. Dit geldt zolang het aandeel van de WOZ-punten niet boven de 33%-grens komt. De WOZ-waarde wordt meegerekend in de puntentelling die bepaalt hoe hoog de huurprijs mag zijn.

Daarnaast beïnvloedt de WOZ-waarde ook de jaarlijkse huurverhoging. De regels voor de huurverhoging zijn vastgesteld door de regering en geven verhuurders een bepaalde ruimte om de huur te verhogen. De maximale huurprijs volgens de puntentelling bepaalt welke verhogingen mogelijk zijn. Een lagere WOZ-waarde betekent een lagere maximale huurprijs en dus mogelijk een kleinere huurverhoging.

Leegwaarderatio

De leegwaarderatio is het percentage van de WOZ-waarde dat wordt gebruikt bij de berekening van de jaarlijkse huurprijs. Voor 2023 tot en met 2025 is deze ratio vastgesteld in een tabel. De ratio varieert afhankelijk van het percentage jaarhuur van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio zorgt ervoor dat de huurprijs niet te hoog kan worden gesteld, zelfs als de WOZ-waarde stijgt.

Percentage jaarhuur van de WOZ-waarde	Percentage van de WOZ-waarde
0% – 1%	73%
1% – 2%	79%
2% – 3%	84%
3% – 4%	90%
4% – 5%	95%
5% – 6%	100%
6% – 7%	100%
7% – 100%	100%

Vanaf 2023 geldt de leegwaarderatio niet meer voor tijdelijk verhuurde woningen. Bovendien geldt er een uitzondering voor huurverhuren aan gelieerde partijen (zoals familie of zakelijke partners). In dat geval moet de leegwaarderatio worden berekend op basis van het hoogste percentage in de tabel, wat 100% is.

Uitzonderingssituaties

Er zijn een aantal situaties waarin de WOZ-waarde anders wordt bepaald of waarin het aandeel van de WOZ-waarde in de huurprijs afwijkt van de standaardregels.

Woning in aanbouw op 1 januari

Als een woning nog in aanbouw was op 1 januari, wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van het voortgangspercentage van de bouw. De WOZ-waarde wordt berekend aan de hand van de grondwaarde en de vervangingswaarde van het gebouw.

Rekenvoorbeeld:

Grondwaarde: €60.000
Vervangingswaarde gebouw: €200.000
Voortgangspercentage bouw op 1 januari: 60%
WOZ-waarde = €60.000 + (€200.000 / 100 x 60) = €180.000

In het woningwaarderingsstelsel wordt in dit geval niet de daadwerkelijke WOZ-waarde gebruikt, maar de WOZ-waarde als de woning gereed was. Bij een voortgangspercentage van 100% zou de WOZ-waarde €260.000 zijn.

Geen WOZ-waarde beschikbaar

Het kan voorkomen dat er geen WOZ-waarde is, bijvoorbeeld omdat de woning op 1 januari nog niet bestond (zoals bij nieuwbouw of omgebouwde woningen). In dat geval wordt een schatting gemaakt van de WOZ-waarde op basis van vergelijkbare woningen in de regio.

De rol van de gemeente bij de bepaling van de WOZ-waarde

De gemeente is verantwoordelijk voor de jaarlijkse bepaling van de WOZ-waarde van alle woningen in het land. Deze waarde wordt vastgesteld op basis van de waardepeildatum, die meestal 1 januari is. De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van factoren zoals ligging, grootte, bouwkwaliteit, onderhoudsstaat en energielabel.

De WOZ-waarde wordt gebruikt voor verschillende doeleinden:

Het bepalen van de maximale huurprijs in het woningwaarderingsstelsel.
Het berekenen van belastingen zoals de woonlast (woonwagenbelasting) en de gemeentebelasting.
Het bepalen van het eigen vermogen voor de Belastingdienst.

Alle huishoudens ontvangen in februari of maart een WOZ-beschikking van de gemeente. Deze beschikking bevat de WOZ-waarde en andere relevante informatie over de woning. Tegen de WOZ-beschikking kan bezwaar worden gemaakt als men van mening is dat de waarde te hoog is.

Relativiteitsvereiste

Sommige gemeenten voeren een zogenaamde "relativiteitsvereiste" in. Dit betekent dat ze al bij een verzoek of bezwaar beoordelen of een wijziging in de WOZ-waarde directe financiële gevolgen heeft voor de huurder of verhuurder. Deze vereiste helpt om eventuele teleurstellingen in een latere fase te voorkomen.

De impact van WOZ-waarde op huurders en verhuurders

De WOZ-waarde heeft een directe invloed op de huurprijs en dus op de financiële situatie van huurders en verhuurders. Voor huurders is het belangrijk om de WOZ-waarde te kennen, omdat deze bepaalt hoe hoog de maximale huurprijs is. Als de huidige huurprijs in de buurt van deze maximumprijs ligt, kan het zinvol zijn om bezwaar in te dienen tegen de WOZ-beschikking om eventueel een huurverlaging te verkrijgen.

Voor verhuurders is de WOZ-waarde een belangrijke factor bij de huurprijsbepaling. De maximale huurprijs volgens de puntentelling bepaalt welke huurverhogingen mogelijk zijn. Een lagere WOZ-waarde betekent een lagere maximale huurprijs en dus mogelijk een kleinere huurverhoging.

Huurprijs liberalisatie

In sommige gevallen kan de huurprijs liberaliseerbaar zijn, wat betekent dat de verhuurder vrijer is in de bepaling van de huurprijs. Dit is het geval als de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens is vastgesteld door de regering en kan elk jaar worden aangepast.

Voor huurders met een contract in de vrije sector, waarbij de beginhuur boven de liberalisatiegrens lag, gelden andere regels. Deze huurders vallen buiten de regulering en kunnen dus hogere huurprijsverhogingen verwachten.

Conclusie

De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de huurprijsbepaling voor huurwoningen in Nederland. Het aandeel dat de WOZ-waarde mag uitoefenen is sinds 2023 beperkt tot maximaal 33% voor woningen met een totaal aantal punten van 142 of meer. Voor woningen met minder dan 142 punten is deze cap niet van toepassing, zodat het aandeel van de WOZ-waarde in de huurprijs hoger kan zijn.

De WOZ-waarde beïnvloedt de maximale huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging. Een hogere WOZ-waarde leidt tot een hogere maximale huurprijs en dus een grotere huurverhoging. Daarom is het belangrijk voor zowel huurders als verhuurders om de WOZ-waarde te kennen en eventueel bezwaar in te dienen tegen de WOZ-beschikking.

Uitzonderingssituaties zoals woningen in aanbouw of nieuwbouwwoningen worden apart behandeld. De WOZ-waarde wordt in die gevallen berekend op basis van het voortgangspercentage van de bouw of op basis van schattingen. De gemeente is verantwoordelijk voor de bepaling van de WOZ-waarde en voor de jaarlijkse WOZ-beschikking.

Door het begrip van de rol van de WOZ-waarde in de huurprijsbepaling kunnen zowel huurders als verhuurders beter inzicht krijgen in de financiële aspecten van de huurrelatie en de marktwaarde van de woning.