In de Nederlandse belastingadministratie speelt de WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek) een centrale rol bij de bepaling van de belastbare waarde van een woning, vooral wanneer deze verhuurd of verpacht is. Voor belastingplichtigen die een verhuurde woning erven of schenken ontvangen, geldt een specifieke methode om de waarde van de woning te bepalen. Deze methode maakt gebruik van de zogenaamde leegwaarderatio, die afgelopen jaren geheel is herzien. In dit artikel bespreken we de relevante regelgeving en berekeningsmethoden voor woningen met een WOZ-waarde van € 200.000. We richten ons op zowel volledig als gedeeltelijk verhuurde woningen en geven concrete voorbeelden van hoe de leegwaarderatio wordt toegepast bij verschillende huurprijsverhoudingen.
Wat is de leegwaarderatio en waarom is deze relevant?
De leegwaarderatio is een percentage dat wordt gebruikt om de belastbare waarde van een verhuurde of verpachte woning te bepalen. Deze methode is van toepassing op woningen die door de eigenaar niet zelf worden bewoond, maar aan een huurder of pachter zijn uitgegeven. De leegwaarderatio is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning. De verhouding bepaalt het percentage waarmee de WOZ-waarde vermenigvuldigd wordt om de belastbare waarde van de woning te berekenen.
Tot 2022 gold een vaste leegwaarderatio van 62% voor ongebruikelijke huurprijzen en voor woningen waarbij de huurprijs en WOZ-waarde in een bepaalde verhouding stonden. Sinds 2023 is de leegwaarderatio echter een schaalverhouding geworden, waarbij het percentage afhangt van het percentage van de WOZ-waarde dat de huurprijs vertegenwoordigt.
De leegwaarderatio is dus van groot belang bij de berekening van de erf- of schenkenbelasting. Deze berekening is ook van invloed op de aangifte inkomstenbelasting, wanneer het gaat om verhuurinkomsten. De methode is zorgvuldig vastgelegd in de wetgeving en is toegankelijk via de officiële websites van de Belastingdienst en Rijksfinanciën.
Berekeningsmethoden voor de leegwaarderatio
1. Volledig verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs
Voor een volledig verhuurde woning met een gebruikelijke huurprijs vóór 2023, is de leegwaarderatio vastgesteld op 84%. Dit percentage wordt toegepast op de WOZ-waarde van de woning om de belastbare waarde te berekenen. Voor een woning met een WOZ-waarde van € 200.000, wordt de belastbare waarde dus als volgt berekend:
- WOZ-waarde × leegwaarderatio = € 200.000 × 84% = € 168.000
Deze waarde dient dan als basis voor de berekening van de erf- of schenkenbelasting.
Vanaf 2023 is de leegwaarderatio echter afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde. Voor deze situatie is de leegwaarderatio in de praktijk meestal hoger dan 84%, maar de exacte waarde hangt af van de verhouding die in de tabel is opgenomen.
2. Gedeeltelijk verhuurde woning met gebruikelijke huurprijs
In het geval van een gedeeltelijk verhuurde woning, wordt de berekening iets complexer. De waarde van het verhuurde deel van de woning wordt apart berekend, waarbij ook de leegwaarderatio wordt toegepast. Daarna wordt deze waarde opgeteld bij de waarde van het onverhuurde deel van de woning.
De stappen bij deze berekening zijn als volgt:
Oppervlakte van de woning bepalen: De totale oppervlakte van de woning in vierkante meters wordt bepaald. Dit is belangrijk om de verhouding tussen het verhuurde en onverhuurde deel te bepalen.
Oppervlakte van het verhuurde deel bepalen: Ook de oppervlakte van het verhuurde deel wordt bepaald. Deze verhouding bepaalt de toepassing van de leegwaarderatio.
WOZ-waarde van het verhuurde deel bepalen: De WOZ-waarde van het verhuurde deel wordt berekend op basis van de totale WOZ-waarde en de verhouding in oppervlakte.
Jaarlijkse huurprijs bepalen: De jaarlijkse huurprijs wordt vastgesteld. Deze prijs wordt vergeleken met de WOZ-waarde van het verhuurde deel om de verhouding te berekenen.
Leegwaarderatio bepalen: De verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel bepaalt het percentage uit de leegwaarderatioschaal. Dit percentage wordt vervolgens toegepast op de WOZ-waarde van het verhuurde deel.
Waarde van het verhuurde deel berekenen: De waarde van het verhuurde deel wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.
Totale waarde berekenen: De waarde van het verhuurde deel wordt opgeteld bij de waarde van het onverhuurde deel om de totale waarde van de woning te bepalen.
Een voorbeeld:
- WOZ-waarde van de hele woning: € 300.000
- WOZ-waarde van het verhuurde deel: € 150.000
- Jaarlijkse huurprijs: € 6.600
- Verhouding: € 6.600 / € 150.000 × 100 = 4,4%
- Leegwaarderatio: 95% (volgens de tabel voor 2023 en later)
- Waarde van het verhuurde deel: € 150.000 × 95% = € 142.500
- Totale waarde van de woning: € 150.000 (onverhuurde deel) + € 142.500 (verhuurde deel) = € 292.500
Deze methode zorgt voor een nauwkeurige berekening van de belastbare waarde van een gedeeltelijk verhuurde woning, rekening houdend met de specifieke verhoudingen tussen huurprijs en WOZ-waarde.
3. Ongebruikelijke huurprijs
Wanneer de huurprijs van een verhuurde woning niet gebruikelijk is, bijvoorbeeld lager of hoger dan de marktstandaard, geldt een andere berekening. In dergelijke gevallen is vanaf 2023 de leegwaarderatio automatisch 100%. Voor perioden voor 2023 gold een vaste leegwaarderatio van 62%.
Een voorbeeld:
- WOZ-waarde: € 200.000
- Jaarlijkse huurprijs: € 350 per maand = € 4.200 per jaar
- Marktconforme huurprijs: € 600 per maand = € 7.200 per jaar
- Verhouding huurprijs tot WOZ-waarde: 4,200 / 200.000 × 100 = 2,1%
- Leegwaarderatio: 51% (volgens de tabel voor 2019 tot 2022)
- Waarde van de woning: 51% × € 200.000 = € 102.000
Voor perioden vóór 2023, wanneer de leegwaarderatio vast was op 62%, zou de waarde van de woning dus € 124.000 zijn geweest.
Wanneer is de leegwaarderatio niet van toepassing?
De leegwaarderatio is niet altijd van toepassing. In bepaalde gevallen wordt simpelweg de WOZ-waarde van de woning gebruikt, zonder aanpassing via de leegwaarderatio. Dit is het geval bijvoorbeeld wanneer de eigenaar ook huurder is, of wanneer er een zakelijke of familierelatie bestaat tussen huurder en verhuurder. In dergelijke gevallen is de leegwaarderatio niet van toepassing, en wordt de WOZ-waarde van de woning volledig verwerkt in de berekening van de erf- of schenkenbelasting.
Een voorbeeld:
- Belastingplichtige X erft een woning van zijn moeder Jet.
- De woning is verhuurd aan Pieter, het neefje van Jet.
- Pieter betaalt een huurprijs van € 350 per maand.
- De marktconforme huurprijs zou € 600 zijn.
- De WOZ-waarde van de woning is € 200.000.
- De leegwaarderatio is voor perioden tot 2023 62%.
- De leegwaarderatio is voor perioden vanaf 2023 100%.
In dit voorbeeld is de leegwaarderatio niet van toepassing, omdat er een familierelatie is tussen de verhuurder en de huurder. De waarde van de woning wordt daarom vastgesteld op de WOZ-waarde van € 200.000.
Wanneer moet de waarde in het economische verkeer worden gebruikt?
De leegwaarderatio leidt soms tot een waarde die hoger is dan de werkelijke waarde in het economische verkeer. Wanneer de waarde volgens de leegwaarderatio 10% of meer hoger is dan de waarde in het economische verkeer, is het toegestaan om de waarde in het economische verkeer te gebruiken in plaats van de leegwaarderatio-waarde. Dit geldt volgens de rechterlijke uitspraak van de Hoge Raad (HR).
Voorbeeld:
- WOZ-waarde: € 200.000
- Leegwaarderatio: 90% (voor een verhuurprijs van 4%)
- Waarde volgens leegwaarderatio: € 180.000
- Waarde in het economische verkeer: € 160.000
- Leegwaarderatio-waarde is 12,5% hoger dan de waarde in het economische verkeer
In dit geval mag de waarde in het economische verkeer gebruikt worden in plaats van de waarde volgens de leegwaarderatio. De belastingplichtige dient te bewijzen dat de leegwaarderatio-waarde inderdaad hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Als de inspecteur van de Belastingdienst deze uitspraak betwist, moet de belastingplichtige dit bewijs leveren.
Conclusie
De leegwaarderatio is een essentieel instrument bij de berekening van de belastbare waarde van een verhuurde of verpachte woning. De methode is vanaf 2023 herzien en is nu afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning. De toepassing van de leegwaarderatio is verplicht voor vrijblijvende huurprijzen, maar niet voor ongebruikelijke huurprijzen of bij verhoudingen tussen huurder en verhuurder. In dergelijke gevallen is de leegwaarderatio niet van toepassing, of mag de waarde in het economische verkeer gebruikt worden in plaats van de waarde volgens de leegwaarderatio.
Het is belangrijk dat belastingplichtigen deze regelgeving goed begrijpen, zodat de berekening van de erf- of schenkenbelasting correct en volgens de wetgeving kan worden uitgevoerd. Voor woningen met een WOZ-waarde van € 200.000 en een jaarlijkse huurprijs die in de verhouding van 4% tot 5% valt, is de leegwaarderatio 95%, wat leidt tot een belastbare waarde van € 190.000. Voor winkeleigenaren, huurovernemers en andere belastingplichtigen is het verstandig om deze regelgeving nauwkeurig te bestuderen en bij nodig hulp in te huren van een belastingadviseur of notaris.