Bij het kopen van een woning is het belangrijk om niet alleen te kijken naar de vraagprijs, maar ook naar de WOZ-waarde en de taxatiewaarde. Deze drie waarden kunnen sterk van elkaar afwijken, wat directe gevolgen heeft voor de financiering via een hypotheek. In dit artikel wordt een duidelijke uitleg gegeven over de verschillen tussen WOZ-waarde, verkoopwaarde en vraagprijs, en wat betekent wanneer de WOZ-waarde aanzienlijk lager is dan de vraagprijs. Ook wordt uitgelegd hoe je als koper dit verschil moet afwegen en wat de mogelijkheden zijn om dit te financieren, inclusief de rol van eigen geld.
WOZ-waarde: Wat is het en hoe werkt het?
De WOZ-waarde (Woningwaarde Op grond van de Zakelijke Erfenis) wordt jaarlijks op 1 januari bepaald door de gemeente. De waarde is gebaseerd op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de regio in het afgelopen jaar. Het is dus een schatting en geen exacte weerspiegeling van de huidige marktwaarde van een woning. De WOZ-waarde speelt een rol bij de berekening van lokale belastingen, zoals de gemeente- en woninglasten. Ze wordt echter niet gebruikt als het maatstaf voor de verkoopprijs van een woning.
De WOZ-waarde kan behoorlijk achterlopen op de daadwerkelijke marktwaarde, vooral in regio's waar de woningprijzen sterk stijgen. In 2017 bijvoorbeeld steeg de WOZ-waarde in Amsterdam met gemiddeld 15%, terwijl in andere gemeenten sprake was van een daling. Dit betekent dat in regio's met een snelle verkoopdruk, zoals grote steden, de WOZ-waarde vaak lager is dan de huidige vraagprijs van een woning.
Verkoopwaarde vs. vraagprijs: wat is het verschil?
De verkoopwaarde van een woning wordt bepaald door een taxateur. Hij beoordeelt de staat van onderhoud, de ligging, de woonoppervlakte, de energiezuinigheid en andere factoren die van invloed zijn op de werkelijke verkoopprijs. De verkoopwaarde is dus een realistischere weerspiegeling van wat een woning op de markt waard is dan de WOZ-waarde.
De vraagprijs is de prijs die de verkoper aanvankelijk oplegt voor de verkoop van de woning. Deze kan hoger liggen dan de verkoopwaarde, afhankelijk van de marktsituatie, de voorkeuren van kopers en het aanbod. In een gunstige markt, waar vraag groter is dan aanbod, is het niet ongebruikelijk dat de vraagprijs aanzienlijk hoger ligt dan de WOZ-waarde.
WOZ-waarde veel lager dan vraagprijs: wat betekent dit voor de financiering?
Wanneer de WOZ-waarde van een woning aanzienlijk lager ligt dan de vraagprijs, heeft dit directe gevolgen voor de financiering via een hypotheek. De bank bepaalt de maximale hypotheek op basis van de verkoopwaarde van de woning, niet op basis van de WOZ-waarde. Dit betekent dat als de koopsom hoger is dan de verkoopwaarde, het verschil tussen die twee bedragen niet via de hypotheek kan worden gefinancierd.
Het is belangrijk om te begrijpen dat de WOZ-waarde niet bepalend is voor de financiering, maar dat het een indicatie is van de schatting van de gemeente. De verkoopwaarde, zoals bepaald door een taxateur, is daarentegen wel het maatstaf voor de financiering door de bank.
Hoe kan het verschil tussen vraagprijs en verkoopwaarde worden gecovereerd?
Als je een woning koopt en de vraagprijs hoger ligt dan de verkoopwaarde, moet het verschil tussen die twee bedragen zelf worden gecovereerd. Er zijn meerdere manieren om dit te doen:
1. Eigen geld gebruiken
Een van de meest directe manieren is om het verschil uit eigen middelen te betalen. Dit kan bijvoorbeeld uit spaargeld, een erfgeld of andere vaste inkomsten. Hoewel het gebruik van eigen geld een grotere eis stelt op jouw financiële reserves, heeft het het voordeel dat het de financiering via de hypotheek niet beïnvloedt. Het betekent dat je een hypotheek kunt afsluiten op de volledige verkoopwaarde van de woning, zonder extra risico’s.
2. Een starterslening aangaan
In sommige gemeenten is het mogelijk om een starterslening aan te vragen om het verschil tussen vraagprijs en verkoopwaarde te dekken. Dit is een lening die bedoeld is voor jonge kopers die niet genoeg eigen geld hebben om de aankoop volledig te financieren. Niet alle gemeenten bieden startersleningen aan, en de voorwaarden kunnen sterk variëren. Het is daarom belangrijk om goed onderzoek te doen of dit in jouw gemeente mogelijk is.
3. Een familiehypotheek of extra lening
Een andere optie is het betrekken van familie of vrienden om het verschil in de financiering te dekken. Dit kan bijvoorbeeld via een familiehypotheek of een extra lening. Het is echter belangrijk om te weten dat deze opties extra risico’s kunnen met zich meebrengen, vooral als de lening niet goed wordt geregistreerd of als het een informele overeenkomst is. Het is daarom aan te raden om dit te doen in overleg met een hypotheekadviseur of juridisch deskundige.
Risico’s bij een vraagprijs hoger dan de verkoopwaarde
Wanneer je een woning koopt boven de verkoopwaarde, loopt de bank een groter risico. De verkoopwaarde is het onderpand voor de hypotheek, en hoe hoger de koopsom ten opzichte van de verkoopwaarde, hoe groter het risico voor de bank. Daarom passen banken vaak risico-opslagen toe bij het bepalen van de hypotheekrente. In het ergste geval kan dit leiden tot hogere rentevoeten of zelfs weigering van de financiering.
Daarnaast kan het ook gebeuren dat de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom. In dat geval is het noodzakelijk om het verschil tussen de koopsom en de verkoopwaarde zelf te financieren. Dit verschil kan niet via de hypotheek worden gedekt, omdat de bank alleen een hypotheek toestaat tot 100% van de verkoopwaarde.
Wanneer is het verstandig om te kopen bij een hoge vraagprijs?
Of het verstandig is om te kopen bij een hoge vraagprijs, hangt af van verschillende factoren. In een snelle markt, waar vraag groter is dan aanbod, kan het verstandig zijn om vroeg te bieden, aangezien de kans op verkoop groter is. Aan de andere kant, in een markt met veel concurrentie, kan het zinvol zijn om te wachten tot de markt zich ontspint.
Het is ook belangrijk om rekening te houden met de toekomstige ontwikkelingen van de woningmarkt. Als je verwacht dat de vraag naar woningen zal dalen of dat de verkoopprijs in de toekomst zal dalen, kan het risico op verlies groter zijn. In dergelijke gevallen is het verstandig om een realistische koopsom te hanteren of om een bod te plaatsen op basis van de verkoopwaarde.
Samenvatting van de financiële stappen bij aankoop
Bij het kopen van een woning waarbij de vraagprijs hoger ligt dan de WOZ-waarde, is het belangrijk om de volgende stappen te overwegen:
- Taxatierapport inwinnen – Een taxatierapport geeft een realistische schatting van de verkoopwaarde van de woning. Dit is essentieel bij de financiering door de bank.
- Financiering bepalen – De bank berekent de maximale hypotheek op basis van de verkoopwaarde. Als de koopsom hoger ligt, moet het verschil met eigen middelen of via andere financiering worden gedekt.
- Eigen geld inschatten – Bepaal hoeveel eigen geld beschikbaar is om het verschil tussen koopsom en verkoopwaarde te dekken.
- Alternatieve financiering verkennen – Zie of startersleningen of andere opties beschikbaar zijn in jouw gemeente.
- Risico’s afwegen – Overweeg of het verstandig is om te kopen boven de verkoopwaarde, afhankelijk van de marktsituatie en je persoonlijke financiële situatie.
Conclusie
Het verschil tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs is een belangrijk aspect bij het kopen van een woning. Terwijl de WOZ-waarde een schatting is die jaarlijks door de gemeente wordt bepaald, is de verkoopwaarde een realistische schatting die door een taxateur wordt uitgevoerd. Bij een vraagprijs die aanzienlijk hoger ligt dan de verkoopwaarde, is het noodzakelijk om het verschil zelf te financieren. Dit kan bijvoorbeeld via eigen geld, een starterslening of andere financieringsvormen. Het is belangrijk om de risico’s goed te overwegen en de juiste financiële stappen te zetten, om te voorkomen dat je verplicht bent om te betalen meer dan de verkoopwaarde van de woning.