In Nederland zijn eigenaars van woningen die verhuurd zijn onder huurbescherming verplicht om de waarde van deze woningen in box 3 van hun inkomstenbelastingaangifte aan te geven. Deze waarde wordt meestal bepaald op basis van de WOZ-waarde van de woning. Toch is het mogelijk om in sommige gevallen een korting te verlenen op deze waarde. Deze korting is gebaseerd op de zogenaamde leegwaarderatio, een juridisch begrip dat rekening houdt met het feit dat verhuurde woningen met huurbescherming in de regel minder waard zijn dan leegstaande of vrijblijvend te verhuren woningen.
De toepassing van deze korting is echter niet zonder regels. De leegwaarderatio is afhankelijk van de verhuurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde en geldt alleen voor bepaalde soorten verhuur. Daarnaast zijn er juridische uitspraken geweest die de toepassing van deze korting beïnvloeden, zoals het arrest van de Hoge Raad uit 2015. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de korting op de WOZ-waarde bij verhuurde woningen met huurbescherming, inclusief de juridische context, de praktijkuitwerkingen en de recente ontwikkelingen in 2023.
Belastingverplichting op verhuurde woningen in box 3
Volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) moeten verhuurde woningen, met uitzondering van de eigen woning, worden aangemeld in box 3. Voor deze box geldt dat de waarde van het vermogen wordt belast. De waarde van een verhuurde woning wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde van 1 januari van het jaar ervoor. De WOZ-waarde (Woningwaarde Opbrengst Zelfbouw) wordt vastgesteld door de gemeente en is een maatstaf voor de economische waarde van een onroerend goed.
Toch is er een belangrijk verschil tussen een leegstaande woning en een woning die verhuurd is onder huurbescherming. Een verhuurde woning kan namelijk niet zomaar leeg worden opgeleverd, omdat de huurder rechten heeft die beschermd zijn door de huurbescherming. Daarom heeft de wetgever gekozen voor een korting op de waarde van dergelijke woningen, ook wel aangeduid als leegwaarderatio.
Definitie van leegwaarderatio
De leegwaarderatio is een factor waarmee de WOZ-waarde van een verhuurde woning met huurbescherming wordt vermenigvuldigd. Deze factor ligt tussen de 45% en 85%, afhankelijk van de verhuurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde. Hoe hoger de verhuurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe hoger de leegwaarderatio, en dus hoe kleiner de korting op de waarde van de woning in box 3.
De leegwaarderatio wordt bepaald op basis van de jaarhuur, die in de praktijk wordt berekend als 12 keer de kale maandhuur van januari van het betreffende jaar. Dit geldt ook als de verhuur niet het hele jaar duurt.
Voorbeeldberekening
Stel een verhuurder heeft een woning met een WOZ-waarde van € 200.000. De huurprijs is € 900 per maand. De jaarhuur is dan € 10.800 (€ 900 x 12). De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde is dan 5,4% (€ 10.800 / € 200.000 x 100%). Bij deze verhouding hoort een leegwaarderatio van 73%. De waarde die wordt aangemeld in box 3 is dan 73% van € 200.000, wat € 146.000 oplevert.
Wanneer is er sprake van huurbescherming?
Om te bepalen of een verhuurde woning onder huurbescherming valt, wordt gekeken naar artikel 5.20, lid 3 van de Wet IB 2001. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een huurbeschermde huurder heeft wettelijke rechten om het huurcontract te vernieuwen, wat betekent dat de woning niet zomaar kan worden leeggehaald of verkocht.
Er zijn echter ook uitzonderingen op de huurbescherming. Een woning valt bijvoorbeeld niet onder huurbescherming als deze is verhuurd onder de Leegstandswet. Dit is het geval bij woningen die tijdelijk worden verhuurd, zoals woningen in voorbereiding op verkoop of slop. In dergelijke gevallen is er geen leegwaarderatio toepasbaar, omdat de huurder geen juridische bescherming heeft.
Huurbescherming bij verhuur aan gelieerde partijen
Sinds 2023 is de leegwaarderatio bij verhuur aan gelieerde partijen uitgesloten. Dit betekent dat bij verhuur aan een familielid of een bedrijf dat in economische zin met de verhuurder is verbonden, geen korting op de WOZ-waarde is toegestaan. Deze aanpassing is ingevoerd om mogelijke misbruiken in het fiscale systeem te voorkomen.
Toepassing van de leegwaarderatio
De leegwaarderatio is een essentieel onderdeel van de berekening van de belastbare waarde in box 3. De toepassing ervan is echter afhankelijk van meerdere factoren:
- De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde
- De duur van de verhuur in het kalenderjaar
- De juridische situatie van de huurder
- De aanwezigheid van huurbescherming
Bijvoorbeeld, een woning die slechts een deel van het jaar is verhuurd, wordt toch berekend op basis van de huurprijs van januari. Ook als de woning na een periode van leegstand opnieuw wordt verhuurd met een hogere huurprijs, wordt de jaarhuur nog steeds berekend op basis van januari. Dit is vastgelegd in artikel 17a, lid 2 van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001.
Leegwaarderatio en onzakelijke huurprijs
In sommige gevallen kan de huurprijs van een verhuurde woning aanzienlijk afwijken van de marktstandaard. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen bij verhuur aan gelieerde partijen of bij verhuur op een niet-marktconforme basis. In dergelijke gevallen kan de fiscaal autoriteit stellen dat de huurprijs onzakelijk is en de berekening van de leegwaarderatio op basis van een marktconforme huurprijs moet plaatsvinden.
Recente ontwikkelingen: actualisatie in 2023
In 2023 is de leegwaarderatio verder aangepast. De percentages waarmee de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd, zijn aanzienlijk verhoogd. Hierdoor is de korting op de waarde van verhuurde woningen met huurbescherming verder beperkt. In sommige gevallen is de leegwaarderatio zelfs volledig weggevallen.
Deze aanpassing is ingevoerd om de belastingopbrengsten te verhogen en het fiscale systeem te versoberen. De leegwaarderatio is nu in de praktijk beperkt tot 73% voor woningen met een jaarhuur van minder dan 5% van de WOZ-waarde. Voor woningen met een jaarhuur hoger dan 5% van de WOZ-waarde is de leegwaarderatio 100%, wat betekent dat geen korting wordt verleend.
De actualisatie van de leegwaarderatio heeft geleid tot hogere box 3-belasting voor verhuurders. Dit betekent dat verhuurders nu een groter deel van de WOZ-waarde moeten belasten dan voorheen. De overheid heeft deze maatregel genomen om het fiscale systeem eerlijker en transparanter te maken.
Juridische bepalingen en Hoge Raad-uitspraak
De toepassing van de leegwaarderatio is niet alleen gebaseerd op fiscale regels, maar ook op juridische uitspraken. In 2015 oordeelde de Hoge Raad dat de leegwaarderatio niet altijd toepasbaar is, namelijk wanneer de toepassing ervan leidt tot een waarde die in betekenende mate afwijkt van de waarde in het economisch verkeer. Deze afwijking wordt gedefinieerd als meer dan 10%.
In een concrete casus stelde een belastingplichtige dat de toepassing van de leegwaarderatio leidde tot een te hoge waardering van de verhuurde woning. De Hoge Raad concludeerde dat in dergelijke gevallen de leegwaarderatio buiten toepassing moet blijven en dat de werkelijke waarde in het economisch verkeer moet worden aangehouden.
Deze uitspraak heeft geleid tot meer flexibiliteit in de toepassing van de leegwaarderatio. Verhuurders kunnen nu in sommige gevallen aantonen dat de korting op de WOZ-waarde niet nodig is of zelfs onterecht is. Dit heeft echter ook geleid tot meer administratieve lasten voor verhuurders en fiscaal autoriteiten.
Praktijkuitwerkingen en voorbeelden
De berekening van de leegwaarderatio in de praktijk vereist een nauwkeurige inventarisatie van de huurprijs, de WOZ-waarde en de juridische situatie van de huurder. Hieronder volgen enkele voorbeelden om te illustreren hoe de leegwaarderatio in de praktijk werkt.
Voorbeeld 1: Verhuurde woning met huurbescherming
Een woning wordt verhuurd vanaf 1 januari 2017 tot en met 30 april 2017. De WOZ-waarde van de woning is € 200.000. De huurprijs is € 900 per maand. De verhuur valt onder huurbescherming. De jaarhuur wordt berekend als 12 keer de kale maandhuur van januari, dus € 10.800. De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde is 5,4%. Bij deze verhouding hoort een leegwaarderatio van 73%. De waarde die in box 3 moet worden aangemeld is 73% van € 200.000, wat € 146.000 oplevert.
Voorbeeld 2: Tijdelijke verhuur
Een woning wordt verhuurd vanaf 1 januari 2017 tot en met 30 april 2017. Na deze periode staat de woning leeg tot het einde van het jaar. De huurprijs is € 900 per maand. De verhuur valt onder huurbescherming. De jaarhuur wordt opnieuw berekend als 12 keer de kale maandhuur van januari, dus € 10.800. De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde is 5,4%. Bij deze verhouding hoort een leegwaarderatio van 73%. De waarde die in box 3 moet worden aangemeld is 73% van € 200.000, wat € 146.000 oplevert.
Deze berekening geldt ook wanneer de woning in hetzelfde jaar opnieuw wordt verhuurd met een andere huurprijs. De jaarhuur blijft dan gebaseerd op de huurprijs van januari.
Belastinggevolgen voor verhuurders
De toepassing van de leegwaarderatio heeft directe gevolgen voor de belastingaangifte van verhuurders. Een lagere waarde in box 3 betekent een lagere vermogensbelasting. De korting op de WOZ-waarde is dus een belangrijke factor bij het bepalen van de fiscale verplichting van verhuurders.
Toch zijn er ook beperkingen. Sinds 2023 is de leegwaarderatio bij tijdelijke huurcontracten (langer dan 2 jaar) uitgesloten. Bovendien is er geen leegwaarderatio meer toepasbaar bij verhuur aan gelieerde partijen. Deze maatregelen hebben geleid tot een hogere belastingaangifte in box 3 voor verhuurders die deze situaties treffen.
Belastingverhoging in 2023
De actualisatie van de leegwaarderatio in 2023 heeft geleid tot een belastingverhoging voor verhuurders. Deze verhoging is het gevolg van de verhoogde percentages waarmee de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd. In sommige gevallen is de leegwaarderatio volledig weggevallen, wat betekent dat verhuurders nu de volledige WOZ-waarde moeten belasten.
Deze maatregel is ingevoerd om het fiscale systeem eerlijker en transparanter te maken. De overheid stelt dat de leegwaarderatio in de afgelopen jaren niet meer adequate waarden heeft opgeleverd en dat er sprake is van een fiscaal voordeel dat niet eerlijk is voor de rest van de bevolking.
Samenvatting van de belangrijkste regels
| Vraag | Antwoord |
|---|---|
| Wanneer moet een verhuurde woning in box 3 worden aangemeld? | Altijd, behalve bij de eigen woning |
| Wat is de basiswaarde voor verhuurde woningen in box 3? | De WOZ-waarde van 1 januari van het jaar ervoor |
| Wat is de leegwaarderatio? | Een factor waarmee de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd (45% - 85%) |
| Op welke basis wordt de leegwaarderatio berekend? | Jaarhuur (12 x maandhuur van januari) |
| Wordt de leegwaarderatio toegepast op tijdelijke huurcontracten? | Nee, bij verhuur langer dan 2 jaar |
| Wordt de leegwaarderatio toegepast bij verhuur aan gelieerde partijen? | Nee |
| Wat gebeurt er als de leegwaarderatio leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de economische waarde? | Dan mag de werkelijke waarde in het economisch verkeer worden aangehouden |
| Wat is de leegwaarderatio sinds 2023? | Verhoogd, in sommige gevallen volledig weggevallen |
Conclusie
De korting op de WOZ-waarde bij verhuurde woningen met huurbescherming is een complexe aangelegenheid die gebaseerd is op juridische en fiscale regels. De leegwaarderatio speelt een cruciale rol bij de berekening van de belastbare waarde in box 3. Deze korting is echter niet zonder beperkingen en geldt alleen bij bepaalde voorwaarden.
De recente ontwikkelingen in 2023 hebben geleid tot veranderingen in de toepassing van de leegwaarderatio. Deze maatregelen zijn bedoeld om het fiscale systeem eerlijker en transparanter te maken. Verhuurders moeten zich bewust zijn van deze veranderingen en rekening houden met de gevolgen voor hun belastingaangifte.
Het is verder belangrijk om rekening te houden met de juridische situatie van de huurder en de toepassing van de leegwaarderatio. In sommige gevallen kan de werkelijke waarde in het economisch verkeer worden aangehouden, wat een alternatief biedt voor de toepassing van de leegwaarderatio.
In de praktijk vereist de berekening van de leegwaarderatio nauwkeurige administratie en een goed begrip van de fiscale regels. Verhuurders die twijfelen over de toepassing van de leegwaarderatio kunnen terecht bij een fiscaal adviseur of belastingdienst om duidelijkheid te verkrijgen.