Inleiding
Mandeligheid is een bijzondere vorm van mede-eigendom die voorkomt in het kader van onroerend goed en vaak een belangrijke rol speelt binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE). Het betreft een juridisch instrument dat wordt ingezet wanneer twee of meer eigenaren een gemeenschappelijke eigendom delen, zoals een muur, haag of fundering. Deze eigendom is dan bestemd voor het gemeenschappelijk nut van de betrokken erven.
Voor VvE’s kan mandeligheid zowel voordelen als uitdagingen met zich meebrengen. Het vereist een goed begrip van de juridische basis, aangevuld met professioneel beheer en administratie. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische aard van mandeligheid, de praktijk in VvE’s, en de rol van beheerders zoals T&T VvE Beheer Pijnacker – Nootdorp. Daarnaast worden bekende problemen en mogelijke oplossingen besproken, met aandacht voor zowel technische als juridische aspecten.
Juridische Aard van Mandeligheid
Mandeligheid is een vorm van gemeenschappelijk eigendom die wettelijk geregeld is in het Burgerlijk Wetboek (BW). Het ontstaat wanneer een onroerend goed gemeenschappelijk eigendom wordt van meerdere eigenaren en dit gebeurt via een notariële akte die vervolgens wordt ingeschreven bij het Kadaster. Dit betekent dat de eigendom niet alleen administratief vastgelegd is, maar ook formeel juridisch erkend.
Volgens artikel 60 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontstaat mandeligheid als een onroerend goed gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven, en dit is bestemd voor het gemeenschappelijk nut van die erven. Dit gebeurt altijd via een notariële akte die gevolgd wordt door inschrijving in de openbare registers. Een voorbeeld is een gezamenlijke muur of fundering die door twee of meer woningen wordt gedeeld.
Artikel 61 legt uit dat mandeligheid beëindigd kan worden wanneer de gemeenschap eindigt of wanneer de bestemming van de zaak tot gemeenschappelijk nut wordt opgeheven. Ook als het nut van de zaak voor elk van de erven is geëindigd, is de mandeligheid afgelopen. Dit laat zien dat mandeligheid geen statisch begrip is, maar dat het kan veranderen als de situatie van de betrokken erven verandert.
In artikel 62 en 63 wordt duidelijk dat mandeligheid geen losstaand recht is. Het is altijd gekoppeld aan de eigendom van de erven. Dit betekent dat het niet mogelijk is om bijvoorbeeld alleen het aandeel in de mandelige zaak los te verkopen. Het recht op mandeligheid blijft verbonden aan de eigenaarschap van het hoofdperceel.
Artikel 64 en 65 bepalen dat iedere mede-eigenaar verplicht is om de overige mede-eigenaars toegang te verlenen tot de mandelige zaak en dat het onderhoud, reiniging en eventuele vernieuwing van de zaak op gemeenschappelijke kosten moet plaatsvinden. Dit laat zien dat mandeligheid niet alleen juridisch belangrijk is, maar ook consequenties heeft voor het dagelijks beheer en het financiële kader van VvE’s.
Mandeligheid in de Praktijk van VvE’s
In de praktijk komt mandeligheid vaak voor bij VvE’s, vooral in complexen met gestapelde woningen of in nieuwbouwprojecten. Het is dan gebruikelijk dat meerdere eigenaren een gemeenschappelijke eigendom delen, zoals een muur, haag of fundering. Deze eigendom dient als onderdeel van het kader waarbinnen de VvE haar activiteiten uitoefent.
T&T VvE Beheer Pijnacker – Nootdorp, een beheerder die in de regio al meer dan 20 jaar werkzaam is, helpt bij zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Bij nieuwbouw begeleiden zij de VvE al vanaf de bouwtekening, samen met notaris en projectontwikkelaar. Dit helpt bijvoorbeeld bij het opstellen van een goed werkende Akte van Splitsing en het bepalen van de mogelijke maandelijkse bijdrage van de VvE.
Bij bestaande bouw biedt T&T een overstapservice waarmee de VvE kan screenen op pijnpunten, zoals verzekeringen, financiën, klein- en groot onderhoud. Ook details zoals de KvK (Kamer van Koophandel) en AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) worden bekeken. Vanaf de eerste dag heeft de VvE toegang tot een digitaal portaal via Informant Software, wat het beheer efficiënter en transparanter maakt.
Mandeligheid is in dit kader een juridisch en administratief aspect dat niet verwaarloosd mag worden. Het heeft invloed op de verdeling van verantwoordelijkheden, kosten, en rechten binnen de VvE. Het vereist dus niet alleen een goed juridisch kader, maar ook een professionele beheerstructuur die zorgt voor de dagelijkse organisatie.
Problemen en Uitdagingen met Mandeligheid
Ondanks de juridische duidelijkheid kan mandeligheid in de praktijk problemen opleveren. Deze problemen komen vooral voor bij grotere mandelige zaken zoals parkeerterreinen, groen en waterpartijen die bij woningen horen. In Almere bijvoorbeeld zijn er rapporten over praktische problemen bij mandelige parkeerterreinen. Het is niet altijd duidelijk wie waar mag parkeren, en het uitvoeren en betalen van onderhoud verloopt niet altijd vlot.
Een bekende juridische regel is dat wat apart kan, moet apart zijn. Alleen gezamenlijk als het niet anders kan. Dit betekent dat mandeligheid niet altijd de beste oplossing is, vooral in gevallen waar een duidelijke scheidingslijn of ander juridisch instrument mogelijk is. Een oud gezegde luidt: "samen goed is armoed", wat duidelijk maakt dat gezamenlijke verantwoordelijkheden vaak tot complicaties kunnen leiden.
Bij mandelige zaken tussen twee eigenaren, zoals een muur, haag of fundering, lopen problemen minder vaak voor. De verantwoordelijkheden zijn dan duidelijk gedeeld, en het onderhoud is meestal eenvoudiger te organiseren. Bij grotere zaken is het echter vaak moeilijker om de verantwoordelijkheden en kosten te verdelen, waardoor er spanning kan ontstaan.
Een mogelijke oplossing is dan ook om bij bepaalde zaken een andere juridische constructie te kiezen. Zo kan bijvoorbeeld worden afgeweken van mandeligheid en voor een beheer- of exploitatievereniging gekozen worden. Hierbij is het echter belangrijk dat de betrokken partijen vrijwillig lid worden, zodat er geen gedwongen samenwerking ontstaat.
Rol van Beheer en Administratie
Het beheer en de administratie van mandelige zaken vallen meestal onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud, de reiniging en eventuele vernieuwing van de mandelige zaak. Aangezien dit op kosten van alle mede-eigenaars moet plaatsvinden, is het belangrijk dat deze kosten eerlijk worden verdeeld en dat de verantwoordelijkheden duidelijk zijn.
T&T VvE Beheer Pijnacker – Nootdorp ondersteunt VvE’s bij het beheer van mandelige zaken. Zij geven bijvoorbeeld een overstapservice waarbij de VvE wordt gecontroleerd op pijnpunten, zoals verzekeringen, financiën en onderhoud. Ook wordt er aandacht besteed aan juridische aspecten zoals de KvK en AVG. Daarnaast wordt de VvE opgeleid in het gebruik van een digitaal portaal via Informant Software, wat het beheer efficiënter en transparanter maakt.
Bij nieuwbouw helpt T&T VvE Beheer al vanaf de bouwtekening mee. Hierbij wordt samen met notaris en projectontwikkelaar een goed werkende Akte van Splitsing opgesteld. Dit helpt bijvoorbeeld bij het bepalen van de mogelijke maandelijkse bijdrage van de VvE. Het doel is om vanaf het begin een helder kader te creëren, zodat er geen problemen ontstaan bij het overdragen van de woning aan de kopers.
Het beheer van mandelige zaken vereist dus niet alleen juridisch inzicht, maar ook een professionele administratie. Hierbij is het belangrijk dat de VvE goed wordt ondersteund, zodat de mandelige zaak op de juiste manier wordt beheerd.
Conclusie
Mandeligheid is een wettelijk geregelde vorm van mede-eigendom die vaak een rol speelt binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE). Het betreft een juridisch instrument dat wordt ingezet wanneer meerdere eigenaren een gemeenschappelijke eigendom delen. In de praktijk kan dit bijvoorbeeld een muur, haag of fundering zijn. Mandeligheid is geregeld in het Burgerlijk Wetboek en vereist een notariële akte die vervolgens wordt ingeschreven bij het Kadaster.
Hoewel mandeligheid een juridisch duidelijke basis heeft, kan het in de praktijk ook problemen opleveren. Deze problemen komen vooral voor bij grotere mandelige zaken zoals parkeerterreinen, groen en waterpartijen. Het is dan niet altijd duidelijk wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en de kosten. In dergelijke gevallen kan een andere juridische constructie een betere oplossing zijn.
Het beheer en de administratie van mandelige zaken vallen meestal onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Het is daarom belangrijk dat de VvE goed wordt ondersteund, zodat de mandelige zaak op de juiste manier wordt beheerd. T&T VvE Beheer Pijnacker – Nootdorp helpt bijvoorbeeld bij het beheer van mandelige zaken en biedt een overstapservice voor bestaande bouw. Ook bij nieuwbouw helpt T&T VvE Beheer al vanaf de bouwtekening mee, zodat er vanaf het begin een helder kader wordt gecreëerd.
In samenvatting is mandeligheid een juridisch en administratief aspect dat niet verwaarloosd mag worden binnen de VvE. Het heeft invloed op de verdeling van verantwoordelijkheden, kosten en rechten binnen de VvE. Het vereist dus niet alleen een goed juridisch kader, maar ook een professionele beheerstructuur die zorgt voor de dagelijkse organisatie.